Giữa năm 2020, Công ty TNHH Saigon Glory (Saigon Glory) đã phát hành 10 lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm hoặc 5 năm với tổng giá trị 10.000 tỷ đồng để phát triển dự án khu phức hợp trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ The Spirit of Saigon.
Theo danh mục tài sản bảo đảm (TSBĐ) cho các lô trái phiếu này của Saigon Glory được công bố tới các trái chủ trên hợp đồng mua bán, các tài sản thế chấp bao gồm: “Toàn bộ phần vốn góp của Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco tại Saigon Glory” và “Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại dự án thành phần The Spirit of Saigon bao gồm các tài sản thuộc Tháp A”.
Trước đó, vào tháng 7/2018, Tập đoàn Bitexco đã ký hợp đồng góp vốn với Saigon Glory trong đó, tài sản góp vốn được định giá là 7.000 tỷ đồng bao gồm giá trị quyền sử dụng đất là 4.200 tỷ đồng và một phần tài sản của dự án The Spirit of Saigon là 2.800 tỷ đồng. Qua đó, Saigon Glory chính thức là công ty con, do Tập đoàn Bitexco nắm 100% vốn sở hữu. Giá trị định giá này bằng với giá trị TSBĐ ghi nhận trong hợp đồng thế chấp cho các lô trái phiếu của Saigon Glory.
Ngoài ra, phần tài sản thuộc Tháp A của dự án The Spirit of Saigon được định giá hơn 11.550 tỷ đồng theo hợp đồng thế chấp. Nhờ đó, tổng giá trị các TSBĐ cho 10.000 tỷ đồng trái phiếu đã phát hành của Saigon Glory được ghi nhận là hơn 18.550 tỷ đồng.
Như vậy, tính tới thời điểm các hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực, các tài sản trên đều được đơn vị định giá và quản lý TSBĐ ghi nhận giá trị cao hơn 85,5% tổng giá trị trái phiếu phát hành. Tỷ lệ này cao hơn nhiều so với tỷ lệ tài sản được ghi nhận tại các khoản vay thế chấp bất động sản nội đô khác trong hệ thống ngân hàng (thường ở mức 150% giá trị khoản vay).
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, cùng với sức ép từ việc thiếu hụt dòng tiền và thời hạn trả gốc lãi của các lô trái phiếu đến hạn, Saigon Glory đã xin gia hạn 5 lô trái phiếu kèm theo kế hoạch thanh toán gốc và lãi. Sau khi tổ chức hội nghị trực tiếp không thành công, Saigon Glory chuyển sang lấy ý kiến trái chủ bằng văn bản và chưa công bố kết quả.
Đồng thời, Saigon Glory đã tiếp tục thực hiện thế chấp dự án The Spirit of Saigon cho hai đối tác là các công ty bất động sản. Cụ thể, theo hợp đồng thế chấp vừa ký kết, phần TSBĐ mới sẽ bao gồm toàn bộ số tiền thu được từ việc xử lý các tài sản bảo đảm theo các hợp đồng bảo đảm của Saigon Glory đối với ngân hàng quản lý tài sản đảm bảo cho các "nghĩa vụ được đảm bảo thứ nhất" sau khi đã trừ đi các khoản phải thanh toán cho "nghĩa vụ được đảm bảo thứ nhất".
Điều này có nghĩa là, trong trường hợp Saigon Glory bị xử lý tài sản đảm bảo để thanh toán cho các lô trái phiếu đến hạn, phần giá trị còn lại của tài sản đảm bảo sẽ được sử dụng để đảm bảo cho các nghĩa vụ thanh toán mới.
Tuy nhiên đây có lẽ là tình huống Saigon Glory không mong muốn. Với việc thế chấp tài sản đảm bảo trên, Saigon Glory có thể huy động được một nguồn tài chính đáng kể nhằm đáp ứng kế hoạch thanh toán gốc và lã trái phiếu mà công ty đang xin gia hạn.
Dự án The Spirit of Saigon được xây dựng có diện tích hơn 8.500m2, gồm 2 tòa tháp cao 55 tầng và 48 tầng, phần đế cao 7 tầng và tầng hầm nối liên với nhà ga metro Bến Thành - Suối Tiên. Hiện dự án đã thi công xong khối đế và một số tầng của 2 tòa tháp nhưng phải dừng lại từ giữa năm 2022.
Ngoài phần tháp A đã được thế chấp với định giá hơn 11.550 tỷ đồng, phần tháp B và khối đế cũng có giá trị lớn không kém. Nếu được thế chấp, phần tài sản này cũng có thể giúp Saigon Glory huy động hàng nghìn tỷ đồng, để giải pháp áp lực tài chính hiện nay.
Tuy nhiên, vào ngày 21/12/2020, Saigon Glory từng ký các thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng các diện tích căn hộ, văn phòng, khách sạn và sàn mặt đất tại dự án The Spirit of Saigon.
Các bên nhận chuyển nhượng sau đó đã sử dụng quyền lợi từ các thỏa thuận đặt cọc này để thế chấp làm tài sản đồng đảm bảo cho các lô trái phiếu trị giá hơn 4.000 tỷ đồng. Các trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm và sẽ đáo hạn vào tháng 1/2024.
