Ba động lực tăng trưởng của bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Theo số liệu từ CBRE, tính đến quý II/2019, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại miền Bắc là 8.410ha đất công nghiệp và 149,8ha nhà xưởng xây sẵn; tại miền nam là 32.229,5ha đất công nghiệp và 148ha nhà xưởng xây sẵn.

Tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp đạt rất cao, trong đó, đối với đất công nghiệp ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, mức giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8USD/m2/thời hạn thuê. Ở miền Nam, giá thuê đất công nghiệp là 132USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,5USD/m2/tháng. 

Mức giá này đã tăng khoảng 30 - 40% so với hai, ba năm trước đó.

Nhận định về sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận tư vấn và giao dịch, dịch vụ văn phòng, bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội rất lớn nhờ sự gia tăng nhu cầu mở rộng sản xuất công nghiệp. Nhu cầu này không chỉ đến từ các doanh nghiệp trong nước mà còn đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế.

Dự báo đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 khu công nghiệp, diện tích khoảng 500.000 ha, do đó, bất động sản công nghiệp sẽ còn nhiều dư địa cho phát triển.

Theo ông Hiếu, thị trường bất động sản công nghiệp đang có 3 động lực lớn cho sự tăng trưởng. Động lực đầu tiên là sự phát triển của hạ tầng giao thông với nhiều tuyến cao tốc nối khu vực phát triển công nghiệp với các sân bay, cảng biển. Đơn cử như ở phía Bắc là hệ thống các đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Bắc Ninh, Hà Nội - Thái Nguyên, Hải Phòng - Quảng Ninh. 

Khi giao thông kết nối thuận lợi sẽ tạo điều kiện cho việc tổ chức sản xuất, xuất nhập khẩu nguyên vật liệu và tiêu thụ sản phẩm, điều này sẽ thúc đẩy cho sự phát triển các khu công nghiệp.

Động lực thứ hai tạo điều kiện cho bất động sản công nghiệp phát triển là các hiệp định thương mại thế hệ mới, gần đây nhất là Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA). Các hiệp định này sẽ khiến Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, kéo theo đó là nhu cầu đất công nghiệp gia tăng để phục vụ phát triển sản xuất mở rộng.

Động lực thứ ba là sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam là một trong những điểm đến của các công ty, tập đoàn trên thế giới.

Ba động lực trên sẽ giúp sản xuất công nghiệp phát triển và nhờ đó, bất động sản công nghiệp sẽ được hưởng lợi.

Đồng quan điểm, bà Trương Minh Hạnh, Giám đốc tiếp thị VSIP Bắc Ninh và VSIP Hải Dương cũng cho rằng, cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và sự dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam là một yếu tố thúc đẩy sự tăng trưởng về giá thuê của bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, sự cải thiện về hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi rất lớn cho nhà sản xuất, từ đó tác động lớn hơn đến giá thuê. Khi có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, tất yếu giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ tăng trường. Các công ty muốn thuê được vị trí tốt phải sẵn sàng trả mức phí cao, bà Hạnh nhận định.

Cơ hội từ ngành công nghiệp ô tô

Theo ông Hiếu, cùng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc và việc ký kết các hiệp định thương mại quốc tế, nhu cầu đất công nghiệp gia tăng nhằm phục vụ cho ngành sản xuất ô tô cũng đang có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam.

Đáng chú ý, mới đây khi Tập đoàn Vingroup chính thức ra mắt nhà máy sản xuất ô tô VinFast tại Hải Phòng với 650 chiếc Fadil đầu tiên được giao cho khách hàng. Đây là những chiếc xe ôtô đầu tiên được sản xuất tại Việt Nam, cùng chuỗi các sự kiện quảng bá ấn tượng đã phần nào đánh dấu một bước chuyển mình mạnh mẽ của ngành công nghiệp ô tô.

Ông Hiếu cho rằng, câu chuyện đằng sau tham vọng xe hơi của Vingroup, không chỉ gói gọn trong hai từ “kỳ diệu” mà còn cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về nhu cầu cho bất động sản công nghiệp trong ngành công nghiệp xe bốn bánh.

Bên cạnh đó, mặc dù ngành công nghiệp sản xuất ô tô của Việt Nam còn chưa phát triển so với các nước trong khu vực, nhưng các công ty lớn trong thị trường đã bước đầu có kế hoạch xây dựng các trung tâm sản xuất ôtô khổng lồ và chuyên nghiệp như THACO với Khu liên hợp Chu Lai – Trường Hải (Quảng Nam) và VinFast với tổ hợp sản xuất xe hơi tại thành phố Hải Phòng.

Các nhà lắp ráp xe hơi nổi tiếng quốc tế như Mercedes – Benz, Toyota hay Mitsubishi Motors, cũng có các kế hoạch mở rộng của riêng họ. Nhất là khi được hỗ trợ mạnh mẽ bởi sự cải thiện nhanh chóng của mạng lưới đường cao tốc, cảng nước sâu kết nối các trung tâm công nghiệp và hậu cần.

Hiện không chỉ các nhà lắp ráp mà cả các nhà sản xuất và cung cấp phụ tùng xe hơi cũng tham gia vào cuộc chơi với những yêu cầu về đất công nghiệp ngày càng tăng được ghi nhận trong những năm gần đây.

Nhu cầu của khách hàng khác nhau trong tất cả các bước sản xuất xe hơi cho thấy sự phát triển của chuỗi cung ứng ô tô. Đây chính là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng sản xuất ngày càng tăng trong bối cảnh nguồn cung hiện tại còn hạn chế.

Hơn nữa, mỗi khu vực tại Việt Nam đều có những lợi thế cạnh tranh khác nhau dựa trên sự khác biệt trong tính chất kinh doanh, sản xuất cũng như quỹ đất trống, ông Hiếu phân tích.

Ngành công nghiệp ô tô Việt Nam vẫn còn nhiều việc phải làm để đạt đến giai đoạn phát triển và cạnh tranh với các đối thủ trong khu vực. Vai trò của các nhà hoạch định chính sách được coi là quan trọng nhất, nhưng ngành công nghiệp này cần nhiều hơn thế để phát triển mạnh.

Theo đó, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp có thể nắm bắt cơ hội từ sự tăng trưởng bằng cách cung cấp không chỉ quỹ đất, không gian lưu trữ, mà còn tích hợp cơ sở hạ tầng công nghiệp và hậu cần, để phục vụ tập trung cho ngành sản xuất ô tô.

Dự báo sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, ông Hiếu cho rằng, việc giá thuê đất công nghiệp gia tăng đang mang lại lợi nhuận cho các nhà phát triển bất động sản, tuy nhiên đây lại là một điều bất lợi với người đi thuê.

Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy cao và giá cho thuê tăng nhanh sẽ khiến bất động sản công nghiệp mở rộng sự dịch chuyển sang các thị trường mới nổi. Đây sẽ là cơ hội tốt cho các thành phố cấp 2, cấp 3 vươn lên thành những vùng công nghiệp mới trong tương lai.