Ba luật mới có hiệu lực: Dự án tắc hơn 20 năm chờ được tháo gỡ

Kỳ vọng lớn

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường nêu lên thực trạng nhiều dự án vướng mắc về thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính từ khi Luật Đất đai năm 1993, cho đến nay vẫn tắc.

Ngay cả áp dụng luật năm 2013, nhiều dự án cũng không thực hiện được trong khi các địa phương không định được giá đất. 

Thời gian qua, nhiều sai phạm về đất đai càng khiến các địa phương "sợ sai, không dám làm", nhiều dự án tiếp tục không thể triển khai, ông Chính chia sẻ.

Theo ông Chính, có những lỗi không phải từ chủ đầu tư mà thuộc về cơ quan nhà nước và cơ chế pháp luật. Nhiều vấn đề của thực tiễn, Luật Đất đai không giải quyết được. 

Trước thực trạng này, ông Chính kỳ vọng, việc ba luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024 sẽ tháo gỡ được các vướng mắc của nhiều dự án, doanh nghiệp trên thị trường bất động sản.

Trước hết là giải quyết vấn đề định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính cho các dự án. 

Bên cạnh đó là đối với các trường hợp nhà nước thu hồi đất, trường hợp doanh nghiệp tự thực hiện, trước đây quy định luật không rõ ràng, nhưng Luật Đất đai 2024 đã có quy định rất rõ.

Các quy định về trường hợp thực hiện đấu giá, đấu thầu, trường hợp nào được tự thực hiện cũng được đề cập rõ ràng trong luật.

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh khai thác dịch vụ, chuyển nhượng dự án... cũng được đưa ra để giải quyết trong Luật Đất đai. 

Luật cũng định hướng giải quyết cho người Việt Nam sinh sống và làm việc ở nước ngoài, vẫn còn quốc tịch Việt Nam mua nhà. Hay câu chuyện chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư là người trong nước, chủ đầu tư là người nước ngoài... cũng đều được quy định cụ thể. 

Không chỉ Luật Đất đai, theo ông Chính, ba luật có mối quan hệ mật thiết với nhau. Chính vì vậy, thay vì thông qua hai luật trước gồm Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, chờ Luật Đất đai thông qua 1/1/2024, Chính phủ đã kiến nghị Quốc hội để các luật có hiệu lực sớm. 

Đồng quan điểm, chia sẻ tại tọa đàm Vận hội mới của thị trường bất động sản do báo Nông thôn Ngày nay tổ chức hôm qua, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, Luật Đất đai 2024 đã tháo gỡ vướng mắc về mặt định giá.

Nhiều cơ chế tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư bất động sản đã được quy định một cách minh bạch. Và khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi cho nhà đầu tư. Người dân cũng không vướng các thủ tục pháp lý như trước đây.

Trong luật tháo gỡ nhiều nhất là vấn đề về giá đất và bồi thường tái định cư. Trước đây, việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định giá cụ thể theo bảng giá đất, nhưng nhiều nơi định giá còn thấp so với thị trường. 

Trong khi đó, quy định mới dù vẫn dùng giá cụ thể, nhưng đã dần tiếp cận giá thị trường. Giá đất tăng, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi tốt hơn, tạo thuận lợi, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng.

Không chỉ Luật Đất đai, về tác động của ba luật mới đến thị trường bất động sản, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng, ba luật có nhiều quy định thể tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung thuận lợi, tăng dần.

Ông Dũng nhìn nhận tác động chung của ba luật này đến thị trường bất động sản là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. 

Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi.

Khi các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản, kể cả giá giao dịch và phân khúc bất động trong thời gian tới.

Cơ chế chính sách nhà ở xã hội sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp, qua đó sẽ tác động đến giá, nguồn cung của nhà ở.

Các luật quy định bổ sung công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng nên vấn đề thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục, ông Dũng nhấn mạnh.

Vẫn còn những ẩn số

Quy định mới tháo giỡ khó khăn cho thị trường, doanh nghiệp là như vậy, song theo ông Chính, các luật sửa đổi muốn đi vào cuộc sống vẫn còn phải trông chờ các thủ tục hướng dẫn thi hành, thông tư của các bộ.

Đến nay, Chính phủ đã có năm nghị định được ban hành, về hoạt động lấn biển; định giá đất;  bồi thường tái định cư và điều tra đánh giá đất đai. 

Đây là các nghị định chung. Hiện việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai vẫn còn hai nghị định nữa là nghị định về thu tiền sử dụng đất và nghị định về phát triển quỹ đất do Bộ Tài chính soạn thảo, đã trình ký.

Nếu trong quá trình xây dựng, các thông tư, nghị định không thực sự tháo gỡ vướng mắc pháp lý, điểm nghẽn của thị trường sẽ rất khó khơi thông, ông Chính nhìn nhận.

Ở khía cạnh khác, theo ông Bình, các doanh nghiệp thời gian qua đổ lỗi nhiều cho vướng mắc pháp lý, song câu hỏi đặt ra là thế nào là vướng mắc?

Do cơ chế chính sách làm cho dự án không thực hiện được, hay các địa phương, doanh nghiệp không thực hiện đúng quy định dẫn đến vướng mắc?

"Tôi cho rằng phần lớn do vế thứ hai", ông Bình nhấn mạnh.

Đơn cử như các bước thực hiện dự án đầu tư, dù luật đã quy định rất rõ nhưng nhiều dự án không làm theo tuần tự. Nhiều dự án giao đất nhưng chưa định giá, thậm chí đã thi công xây dựng và bàn giao nhưng vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Chính điều này đã dẫn đến ách tắc pháp lý do dự án thực hiện sai quy định pháp luật.

"Tất nhiên, điều này cũng không thể hoàn toàn đổ lỗi cho doanh nghiệp, địa phương, mà còn có nguyên nhân khác từ cơ chế chính sách. Luật quy định thời điểm định giá là thời điểm có quyết định cho thuê đất, nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ trong pháp lý dự án", ông Bình nhận định.

Khẳng định các luật mới sẽ tác động tích cực đến thị trường, song ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản vẫn còn nhiều lo ngại về căn bệnh sợ trách nhiệm của quan chức nhà nước khi ký các quyết định mấu chốt.

Các quyết định này chẳng hạn như việc phê duyệt quy hoạch, các quyết định liên quan đến đất đai, quyết định về quyền sử dựng đất,… Sau đó là văn bản về thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy, phê duyệt về bảo vệ môi trường – đây là những văn bản mấu chốt.

Năm vừa qua, chủ đầu tư tìm kiếm những văn bản đó đều rất khó khăn vì bệnh sợ trách nhiệm, ông Đỉnh nêu thực tế.

Một điểm khác, các luật sẽ điều chỉnh từ 1/8, nhưng những vấn đề vướng mắc lại ở những dự án cũ thì phải tháo gỡ như thế nào? 

Theo rà soát của tổ công tác, phân loại dự án làm ba nhóm: Nhóm dễ giải cứu nhất là nhóm chưa vận dụng rõ ràng pháp luật; nhóm hai là làm thủ tục chưa đúng nhưng có thể điều chỉnh và linh hoạt được và cuối cùng là dự án liên quan đến vấn đề vướng mắc của luât, nay sửa luật thì tiến hành tháo dỡ. 

Theo ông Đỉnh, tất cả các câu hỏi này cần được trả lời thoả đáng khi ba luật mới có hiệu lực để thực sự tháo gỡ vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và môi trường cần tham mưu một văn bản về thu hồi đất khác làm nhà ở thương mại và một nghị quyết đặc thù để tăng cường tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong quá trình triển khai Luật Đất đai và các luật khác qua nhiều thời kỳ.