Bảo lãnh nhà ở: Chủ đầu tư và ngân hàng đều đang "làm xiếc" với người mua?

An Chi Thứ sáu, 19/10/2018 - 08:05

Dù đã có quy định dự án bất động sản phải có bảo lãnh từ ngân hàng mới được bán nhà hình thành trong tương lai, song thực tế nhiều dự án không có bảo lãnh, các giao dịch mua bán vẫn diễn ra và rủi ro luôn được đẩy về phía người mua.

Các cơ quan soạn thảo, ban hành pháp luật cần sớm có các quy định rõ ràng hơn về việc thực hiện bảo lãnh đối với dự án bất động sản

Sau thời gian thị trường bất động sản trượt dài trong khủng hoảng những năm 2008 - 2009, 2011 - 2013 với nhiều dự án đắp chiếp, bỏ hoang, người mua nhà thời điểm đó dường như đã hoàn toàn mất tiềm tin vào thị trường. 

Hàng loạt những dự án bị chậm tiến độ, thậm chí là không thể hoàn thành đã chôn vùi theo không chỉ hy vọng có nhà của người dân mà còn là toàn bộ số tiền mà họ nhiều năm tích luỹ.

Bài học về những rủi ro khi mua nhà của khách hàng trên thị trường bất động sản khi ấy là một trong những lý do khiến các cơ quan soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 đưa vào quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Quy định chậm trễ, không rõ ràng

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, "chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh trước khi bán nhà cho khách hàng ”. Khi dự án chậm bàn giao, ngân hàng sẽ có nghĩa vụ thực hiện việc bão lãnh bằng cách bồi thường thiệt hại, trả lại tiền cho người mua nhà.

Quy định này tại thời điểm đó đã được nhiều chuyên gia đánh giá như một bước đột phá giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. 

Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, quy định này đã gần như đã bị lãng quên. Phải đến thời gian gần đây, với vụ việc xảy ra tại dự án Tokyo Tower, thị trường bất động sản mới đặt câu hỏi về ý nghĩa thực sự của việc bảo lãnh của ngân hàng tại các dự án nhà ở.

Theo đó, người mua nhà tại dự án này dù đã được PVcomBank cam kết phát hành bảo lãnh tuy nhiên, do không nắm bắt được các quy trình thủ tục của việc bảo lãnh, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh với ngân hàng cho từng căn hộ tại thời điểm ký hợp đồng mua bán nên mong muốn của họ về việc PVcomBank thực hiện đúng cam kết bảo lãnh khi dự án bị chậm tiến độ đã không được ngân hàng này đồng thuận.

Rõ ràng đang có sự mập mờ về việc bảo lãnh cho từng căn hộ khiến người mua dự án Tokyo Tower chưa được tiếp cận đầy các thủ tục bảo lãnh để hiểu căn kẽ và yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện.

Quy định mập mờ, lỏng lẻo

Cũng cần phải nói thêm rằng thời điểm 2016, vấn đề bảo lãnh tiến độ cho dự án bất động sản dường như vẫn rất "nan giải", mẫu thư bảo lãnh này chỉ được chủ đầu tư đưa ra như một đảm bảo để thuyết phục ngân hàng ký hợp đồng mua bán. 

Đến nay, tại các cuộc mở bán trong thời gian gần đây, chẳng mấy người mua nhà hay chủ đầu tư còn đề cập tới việc bảo lãnh tiến độ nữa. Bởi hầu hết khách hàng đều không thực sự hiểu bảo lãnh là gì, thủ tục như thế nào nếu không có vụ việc tại dự án Tokyo gây chú ý trên thị trường thời gian vừa qua.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, nhiều dự án hiện nay nói có ngân hàng bảo lãnh nhưng đều không nói rõ bảo lãnh như thế nào, bảo lãnh toàn dự án hay bảo lãnh cho từng căn hộ. Trong khi đó, chỉ khi ngân hàng ký với khách hàng hợp đồng bão lãnh cho từng căn hộ của họ, việc bảo lãnh mới có giá trị thực sự.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật hiện nay cũng không quy định cụ thể việc bảo lãnh với các trách nhiệm rõ ràng cho các bên. Các nhà đầu tư và ngân hàng vì thế đều đang "làm xiếc" với người mua nhà, để người mua nhà yên tâm. 

"Song, yên tâm làm sao được khi như tại dự án Tokyo, ngân hàng nói rằng không có bảo lãnh chi tiết cho từng căn hộ cho người mua. Quy định về việc bảo lãnh như vậy gần như là vô nghĩa", ông Võ nhận định.

Ngân hàng siết nợ cao ốc 51 tầng: Người mua nhà ngồi trên đống lửa

Mặt khác, dù theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, dự án phải có bảo lãnh từ ngân hàng mới được bán nhà hình thành trong tương lai, tuy nhiên thực tế tại nhiều dự án chưa có bảo lãnh, các giao dịch mua - bán nhà ở vẫn được diễn ra một cách bình thường, không hề bị các cơ quan quản lý "tuýt còi".

Điều này khiến quy định về việc bảo lãnh chưa thực sự có "sức nặng" buộc các chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, đã 3 năm Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, câu hỏi đặt ra hiện nay là đã có bao nhiêu tỷ đồng được bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, bao nhiêu chứng thư bảo lãnh được phát hành, bao nhiêu bảo lãnh có tranh chấp được xử lý ra sao?

"Tôi là người hoạt động trong ngành ngân hàng còn không trả lời được thì người mua nhà "ngoại đạo" làm sao nắm được. Đến giờ cũng chưa thấy có bất cứ thống kê hay báo cáo công khai nào nào liên quan về tính hiệu quả của việc bảo lãnh này".

Hiện, không ít dự án mập mờ bảo lãnh, dẫn đến không có thông số về số bảo lãnh đã phát hành. Trong khi đó, cơ quan quản lý chỉ kiểm soát phần ngọn, không hề có dữ liệu cho thấy Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thông tư của Ngân hàng Nhà nước đã thực thi bảo lãnh đến mức độ nào. Vấn đề bảo lãnh do vậy dù có luật nhưng cũng không bảo lãnh tất cả rủi ro cho khách hàng, ông Hiếu nhấn mạnh.

Giải pháp cho vấn đề này, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, các cơ quan soạn thảo, ban hành pháp luật cần sớm có các quy định rõ ràng hơn về việc thực hiện bảo lãnh đối với dự án bất động sản. Trong đó, nêu rõ trách nghiệm và nghĩa vụ của ngân hàng, chủ đầu tư trong việc thực hiện các thủ tục bảo lãnh, tránh việc bảo lãnh chỉ mang tính hình thức như hiện nay.

Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có những quy định xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư, ngân hàng, cố tình "né" việc bảo lãnh, nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Còn theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, tình trạng bán nhà hình thành trong tương lai của Việt Nam đang đi ngược lại nguyên lý phát triển bền vững. Tại Mỹ, các chủ đầu tư dự án bất động sản ở Mỹ không được huy động vốn từ dân mà chỉ được vay vốn ngân hàng. Sau khi hoàn thành xong dự án, mới được bán nhà để trả nợ cho ngân hàng. 

Trong khi đó, tại Việt Nam, chủ đầu tư vừa vay vốn của ngân hàng vừa huy động vốn qua việc bán nhà cho người dân, đẩy rủi ro về phía khách hàng khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính bị ngân hàng thu hồi dự án để siết nợ. 

Chính vì vậy, vị chuyên gia này cho rằng, nếu không có giải pháp về nguồn vốn cho thị trường bất động sản để giải quyết tận gốc vấn đề trên, việc mua nhà hình thành trong tương lai tại Việt Nam sẽ luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với khách hàng.

'Phao cứu sinh' cho người mua nhà: Có mà như không!

'Phao cứu sinh' cho người mua nhà: Có mà như không!

Bất động sản -  6 năm
Việc bảo lãnh của ngân hàng đối với các dự án bất động sản nhiều khi mang tính hình thức, điển hình như vụ lùm xùm của dự án Tokyo Tower.
'Phao cứu sinh' cho người mua nhà: Có mà như không!

'Phao cứu sinh' cho người mua nhà: Có mà như không!

Bất động sản -  6 năm
Việc bảo lãnh của ngân hàng đối với các dự án bất động sản nhiều khi mang tính hình thức, điển hình như vụ lùm xùm của dự án Tokyo Tower.
Cao ốc Tokyo Tower Hà Đông bị ngân hàng siết nợ

Cao ốc Tokyo Tower Hà Đông bị ngân hàng siết nợ

Tài chính -  6 năm

PVCombank đã thu tiến hành giữ tài sản đảm bảo sau khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ gần 114 tỷ đồng.

Bán nhà không có ngân hàng bảo lãnh bị phạt 300 triệu đồng

Bán nhà không có ngân hàng bảo lãnh bị phạt 300 triệu đồng

Bất động sản -  7 năm

Mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng theo nghị định mới của Chính phủ lên tới 1 tỷ đồng.

Công bố 42 ngân hàng được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Công bố 42 ngân hàng được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Tài chính -  7 năm

Ba ngân hàng đang 0 đồng (Oceanbank, GPBank, CB) và ngân hàng Đông Á không có mặt trong danh sách này.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Quy định chậm trễ, không rõ ràng

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Quy định chậm trễ, không rõ ràng

Bất động sản -  8 năm

Theo phản ánh của Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, văn bản hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản không rõ ràng, chậm trễ.

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Bất động sản -  9 giờ

Giữa lúc người dân mòn mỏi chờ đợi, Chính phủ quyết liệt vào cuộc tìm giải pháp "hạ nhiệt", giá bất động sản vẫn tăng không ngừng. Phải chăng, đã đến lúc cả thị trường cần một tư duy mới về giá nhà?

Kick off T&T City Millennia: Khởi động hành trình 'Khai mở kỷ nguyên, khơi nguồn thịnh vượng'

Kick off T&T City Millennia: Khởi động hành trình 'Khai mở kỷ nguyên, khơi nguồn thịnh vượng'

Bất động sản -  1 ngày

T&T Homes (thành viên của Tập đoàn T&T Group) sẽ tổ chức lễ kick off dự án T&T City Millennia ngày 14/8 với chủ đề “Khai mở kỷ nguyên – Khởi nguồn thịnh vượng”. Đây là sự kiện ra quân được mong đợi nhất thị trường bất động sản phía Nam trong nửa cuối năm 2025 với dự án đại đô thị quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.

Làn sóng đại dự án 'kích nổ' nguồn cung biệt thự, liền kề

Làn sóng đại dự án 'kích nổ' nguồn cung biệt thự, liền kề

Bất động sản -  3 ngày

Hàng loạt các đại dự án khu đô thị bùng nổ trên khắp cả nước đã khiến nguồn cung nhà ở thấp tầng trong 6 tháng đầu năm 2025 tăng vọt.

Văn Phú: Kiến tạo không gian sống vị nhân sinh

Văn Phú: Kiến tạo không gian sống vị nhân sinh

Bất động sản -  3 ngày

Ông Tô Như Toàn, Chủ tịch Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú, đã nuôi dưỡng triết lý “bất động sản vị nhân sinh” từ nhiều năm trước, và cuốn sách Đô thị vị nhân sinh của Jan Gehl như một sự đồng điệu tư tưởng, tiếp thêm niềm tin để ông kiên định hiện thực hóa tầm nhìn ấy trong chiến lược phát triển doanh nghiệp.

Đông Tây Land giải mã làn sóng vốn Bắc đổ vào bất động sản miền Nam

Đông Tây Land giải mã làn sóng vốn Bắc đổ vào bất động sản miền Nam

Bất động sản -  3 ngày

Mặc dù đã tăng trưởng khá mạnh trong thời gian vừa qua, song ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land cho rằng, dư địa thu hút dòng tiền đầu tư bất động sản từ miền Bắc vào miền Nam vẫn còn rất lớn trong thời gian tới.

VUS TESOL 2025: Hai thập kỷ kiến tạo niềm vui học tiếng Anh

VUS TESOL 2025: Hai thập kỷ kiến tạo niềm vui học tiếng Anh

Nhịp cầu kinh doanh -  7 giờ

Hội nghị giảng dạy tiếng Anh VUS TESOL 2025 đã thu hút hơn 3.000 giáo viên, chuyên gia và nhà quản lý giáo dục ngôn ngữ trong và ngoài nước.

Bamboo Airways có chủ tịch và tổng giám đốc mới

Bamboo Airways có chủ tịch và tổng giám đốc mới

Hồ sơ quản trị -  8 giờ

Ông Lê Thái Sâm được giao đảm nhiệm vị trí chủ tịch HĐQT thay ông Phạm Ngọc Vịnh, trong khi ông Trương Phương Thành giữ chức tổng giám đốc thay ông Lương Hoài Nam.

'La bàn' cho dòng vốn tài chính

'La bàn' cho dòng vốn tài chính

Leader talk -  9 giờ

Từ một yêu cầu tưởng chừng đơn giản nhưng lại không thể thực hiện vào năm 2007, Nguyễn Quang Thuân đã tạo dựng StoxPlus, tiền thân của FiinGroup, để lấp đầy khoảng trống dữ liệu tài chính tại Việt Nam. Với vai trò “la bàn” cho dòng vốn, FiinGroup không chỉ cung cấp thông tin mà còn định hình tương lai thị trường vốn minh bạch và bền vững.

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Bất động sản -  9 giờ

Giữa lúc người dân mòn mỏi chờ đợi, Chính phủ quyết liệt vào cuộc tìm giải pháp "hạ nhiệt", giá bất động sản vẫn tăng không ngừng. Phải chăng, đã đến lúc cả thị trường cần một tư duy mới về giá nhà?

Vietcombank, MB, VPBank và HDBank được giảm 50% dự trữ bắt buộc

Vietcombank, MB, VPBank và HDBank được giảm 50% dự trữ bắt buộc

Tài chính -  10 giờ

Ngân hàng Nhà nước giảm 50% dự trữ bắt buộc cho Vietcombank, MB, VPBank và HDBank từ ngày 1/10 nhờ tham gia tái cơ cấu 4 ngân hàng yếu kém.

Từ đam mê bóng đá đến sứ mệnh văn hóa

Từ đam mê bóng đá đến sứ mệnh văn hóa

Hồ sơ quản trị -  10 giờ

Doanh nhân Phạm Ngọc Quốc Cường đã biến đam mê bóng đá từ thuở ấu thơ thành sứ mệnh kết nối văn hóa và lan tỏa tinh thần Việt ra thế giới qua những hành trình truyền cảm hứng mang tầm quốc tế.

Home Credit và lời giải cho bài toán tài chính mùa tựu trường

Home Credit và lời giải cho bài toán tài chính mùa tựu trường

Tài chính -  10 giờ

Giữa những lo toan mùa tựu trường, chiến dịch "Tài chính sẵn sàng, cùng con đến trường" của Home Credit đang trở thành điểm tựa vững chắc cho các bậc phụ huynh trên cả nước.