'Phao cứu sinh' cho người mua nhà: Có mà như không!

Ba năm trước, khi xuống tiền mua căn hộ Tokyo Tower, chị Mai có chút đắn đo vì dự án cao tới 51 tầng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh mới triển khai được. Mặc dù không rõ sức mạnh của Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 đến đâu, nhưng chị cũng cảm thấy yên tâm khi chủ đầu tư cho biết dự án đã được Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) đứng ra bảo lãnh tiến độ. 

Ngay sau đó, chị Mai được xem thư cam kết phát hành bảo lãnh của PVcomBank về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với dự án này. “Thời điểm đó thị trường bất động sản vừa trải qua khó khăn, nhiều dự án đắp chiếu, chủ đầu tư mang con bỏ chợ. Nhưng với Tokyo Tower, khi chủ đầu tư và ngân hàng cùng khẳng định dự án có bảo lãnh, tôi đã hoàn toàn tin tưởng. Đây cũng chính là lý do tôi và nhiều khách hàng khác quyết định mua nhà tại dự án này”, chị Mai chia sẻ.

Những tưởng đã có chỗ dựa vững chắc từ ngân hàng, thế nhưng ba năm sau chị Mai không thể ngờ được rằng, khi dự án không thể bàn giao nhà đúng hạn vì chủ đầu tư mất khả năng tài chính và bị ngân hàng siết nợ, người mua nhà tá hoả tìm đến ngân hàng như điểm tựa cuối cùng thì lại bị PVcomBank từ chối trách nhiệm bảo lãnh.

Mong muốn của khách hàng về việc thực hiện đúng cam kết bảo lãnh của PVcomBank đã không được ngân hàng này đồng thuận bởi theo đại diện ngân hàng này, thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo thư bảo lãnh đã được ngân hàng này phát hành trước đó.

Trong khi đó, chị Mai và nhiều khách hàng cho biết, vào thời điểm mua nhà, họ không nắm bắt được các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh để yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện theo đúng luật.

Câu chuyện éo le của khách hàng “đi đòi bảo lãnh” tại Tokyo Tower không phải là trường hợp duy nhất. Trước đó, tại một dự án chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân, Hà Hội, khách hàng cũng ngã ngửa khi được ngân hàng cho biết thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị.

Bởi ngay sau có cam kết bảo lãnh, từng khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho căn hộ của mình. Khi đó, thủ tục bảo lãnh mới hoàn thành và ngân hàng mới có trách nghiệm bảo lãnh cho khách hàng khi có rủi ro xảy ra với căn hộ của họ. Tuy nhiên, hầu hết khách hàng thấy thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư là đã yên tâm nên không đòi hỏi ký cam kết bảo lãnh riêng với ngân hàng và người mua nhà.

Ngân hàng và chủ đầu tư muốn “né” trách nghiệm

Về quy định bảo lãnh bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định rõ, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng quy định, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Như vậy, theo quy định pháp luật, việc chủ đầu tư phải yêu cầu ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án là điều bắt buộc trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, phần lớn các dự án hiện nay chỉ có bảo lãnh cho "phải phép", không nhiều dự án thực hiện được một cách nghiêm túc quy định này.

Theo ông Đính, để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng năm ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

"Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 -2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng", ông Đính cho hay.

Cũng theo vị chuyên gia này, không chỉ Tokyo Tower, phần lớn các dự án bất động sản tại Việt Nam đều không nghiêm túc thực hiện bảo lãnh. Như tại dự án Tokyo Tower, ngân hàng chưa cấp bảo lãnh cho từng căn hộ, quy định về bảo lãnh vì thế chưa có hiệu lực.

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho rằng, thực tế nhiều chủ đầu tư đề nghị ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình nhưng cũng không được ngân hàng chấp thuận hoặc hợp đồng bảo lãnh không được đáp ứng đầy đủ. Trừ một số dự án mà chủ đầu tư cam kết cả chủ đầu tư và khách hàng mua nhà phải vay vốn tại ngân hàng đó thì ngân hàng mới đứng ra nhận bảo lãnh.

Theo ông Đính, nguyên nhân chính là do khi có bảo lãnh dự án, ngân hàng sẽ có trách nghiệm rất lớn trong việc giám sát chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư dùng tiền sai mục đích, không bàn giao nhà cho khách hàng, ngân hàng phải hoàn trả tiền lại cho người mua nhà. 

Trong khi giá trị bất động sản rất lớn thì ngân hàng chỉ được thu phần phí bảo lãnh rất nhỏ nên rủi ro đối với bảo lãnh rất lớn, buộc ngân hàng phải thận trọng. Mặt khác, giả sử sau khi dự án không hoàn thành, căn hộ đó sẽ được thu hồi như thế nào vẫn còn là vấn đề rất khó khiến các ngân hàng không mấy "mặn mà", vị chuyên gia này nhận định.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội cho rằng, khi mua nhà, các khách hàng hiện nay dường như vẫn chưa xem xét thận trọng các quy định của việc bảo lãnh ngân hàng đối với căn hộ của mình theo đúng quy định pháp luật.

Với vai trò là một chủ đầu tư dự án bất động sản đưa ra lời khuyên cho các khách hàng khi mua nhà, theo ông Thanh, trong trường hợp khách hàng chưa nhận được cam kết bảo lãnh cho từng căn hộ của mình, khách hàng có thể xem xét lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư để nắm được các quy định bảo lãnh cụ thể, chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nghiệm đến đâu trong dự án để qua đó, yêu cầu ngân hàng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh theo đúng cam kết ban đầu. 

Ngược lại, trong trường hợp cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, không cụ thể theo đúng quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật.