Bất động sản không vỡ bong bóng và đang hồi phục

Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường của VinaCapital, trong đánh giá mới nhất nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam không vỡ “bong bóng”.

Ông phân tích, trong chu kỳ của "bong bóng" bất động sản, ngân hàng cho người đầu cơ vay và công ty bất động sản vay quá nhiều dẫn đến dư thừa nguồn cung nhà ở trên thị trường.

Đến một thời điểm, nguồn cung tín dụng cạn kiệt, khiến giá nhà sụt giảm và hoạt động xây dựng đình trệ. Thị trường khi đó sẽ mất nhiều năm để tiêu thụ nguồn cung nhà ở dư thừa.

Tuy nhiên, “đây không phải là điều đang xảy ra ở Việt Nam”, ông nhấn mạnh.

Hoạt động xây dựng đang dừng lại nhưng không phải vì dư thừa nguồn cung khi tỷ lệ nhà trống tại Việt Nam là dưới 5%.

Hoạt động phát triển bất động sản tại Việt Nam đang dừng lại do một số vấn đề liên quan đến quy định pháp lý khiến các dự án mới khó được phê duyệt, cũng như vấn đề cấp vốn cho các dự án ở những khu đô thị hiện hữu.

Quan trọng nhất, giá nhà ở tại Việt Nam đã không giảm do nhu cầu mua nhà đang lớn hơn nguồn cung với tỷ lệ 2-1.

Dù vậy, tại một số dự án, giá nhà đã giảm, nhất là khi chủ nhà chưa nhận được giấy tờ pháp lý từ chủ đầu tư bởi chủ đầu tư chưa hoàn thành các quy trình cấp phép để tiếp tục dự án.

Cùng với đó, giá nhà một số khu vực có vị trí không đẹp hoặc khu vực có quá nhiều dự án cũng giảm sau khi đã tăng “nóng” giai đoạn 2021 và đầu 2022.

Theo ông Michael Kokalari, người tiêu dùng và người mua nhà tại Việt Nam dường như chưa hiểu rõ vấn đề của thị trường bất động sản mà chỉ đọc một số thông tin nói rằng giá nhà đang sụt giảm, dẫn đến phản ứng hạn chế chi tiêu.

Nhận thức rằng thị trường bất động sản đang “ấm lên” sẽ hỗ trợ cho tiêu dùng trong năm 2024.

Bất động sản bắt đầu hồi phục

Chuyên gia của VinaCapital cho biết, gần đây, một số dự án có vị trí đẹp được phát triển bởi các công ty lớn đã mở bán rất thành công với hơn 80% sản phẩm được bán hết.

Thị trường có niềm tin rằng cuối tháng này, Quốc hội sẽ tổ chức phiên họp đặc biệt để tháo gỡ những vấn đề còn lại của thị trường bất động sản, điều này cũng có thể hỗ trợ cho thị trường chứng khoán. Có một số chỉ báo cho thấy Chính phủ rất quyết tâm xử lý những vấn đề của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, nguồn thu từ chi phí sử dụng đất của các dự án được phê duyệt năm 2024 dự kiến sẽ tăng 70% so với năm ngoái, cho thấy số lượng dự án được phê duyệt sẽ tăng mạnh. Chính phủ cũng đã chỉ đạo xử lý các vấn đề pháp lý đang khiến một số dự án bị đình trệ.

Trong phân tích tháng trước, ông Michael Kokalari cho rằng, hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua.

Thứ nhất là khối lượng giao dịch đất nền – phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian vừa qua.

Thứ hai là một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP.HCM, Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng.

Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm – và mua bất động sản.