Vẫn không được làm dự án nhà ở nếu không có đất ở

Cộng đồng doanh nghiệp đã nhiều lần đề xuất đưa đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền một lần trong thời gian thuê, được phát triển dự án nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, đề xuất này vẫn không được đưa vào dự thảo hai luật được sửa đổi là Luật Nhà ở và Luật Đất đai sẽ được Quốc hội thảo luận và thông qua tại kỳ họp đang diễn ra.

Đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, cơ quan soạn thảo luật đã bỏ quy định về loại đất được thực hiện dự án và dẫn chiếu theo Luật Đất đai để đảm bảo đồng bộ về hệ thống pháp luật.

Theo đó, Điều 36 dự thảo luật này quy định chủ đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án khi đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.

Trong khi đó, Điều 123, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện là có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, nguyên nhân khiến các dự án chỉ có đất khác không phải đất ở không được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là do đây là nội dung rất quan trọng, nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai và tinh thần phải bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW.

Để xử lý vấn đề này, cần phải đảm bảo quy định chặt chẽ để tránh sơ hở dẫn đến thất thu ngân sách do chênh lệch địa tô khi cho phép chuyển các loại đất khác không phải đất ở sang để làm dự án nhà ở thương mại.

Việc phát triển dự án phải bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư, các doanh nghiệp và lợi ích của người dân trong việc phát triển loại hình ở theo cơ chế thị trường .

Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại như Luật Nhà ở năm 2014, chỉ cho phép đất ở, đất ở và đất khác được làm dự án nhà ở thương mại. 

Các ý kiến bày tỏ quan ngại về việc thất thu ngân sách khi cho phép các loại đất khác được làm dự án nhà ở thương mại, khi đó, phần chênh lệch địa tô rất lớn sẽ rơi vào "túi" doanh nghiệp.

Mặt khác, hiện quy định về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vẫn còn nhiều chồng chéo, khác biệt giữa các dự thảo Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Chính vì vậy, trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Quốc hội, nội dung về hình thức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ được thể hiện trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. 

Luật Nhà ở chỉ dẫn chiếu nội dung này đến Luật Đất đai để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Trong khi đó, theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bản gần đây nhất, hai loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận, nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là đất ở; đất ở và đất khác không phải đất ở.

Điều này có nghĩa, hàng loạt dự án nhà ở thương mại tại các thành phố lớn không có đất ở sẽ không đủ điều kiện để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trước đó, theo Luật Nhà ở 2014, doanh nghiệp chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất đất ở, hoặc đất ở và đất khác như đất nông nghiệp, phi nông nghiệp.

Quy định này đã khiến nhiều dự án bất động sản "đứng hình". Sở Kế hoạch và đầu tư TP. HCM đã có báo cáo về 62 dự án bất động sản không đủ điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư cho do không có đất ở.

Thành phố đã gợi mở hướng đi mới cho các dự án là chuyển sang đầu tư nhà ở xã hội hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư.

Trong khi đó, cộng đồng doanh nghiệp cho rằng, những mảnh đất lớn ở vùng ven đô thị lớn chỉ có đất phi nông nghiệp mà không có đất ở, nên nếu thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở sẽ không hình thành được những khu đô thị quy mô lớn. 

Luồng ý kiến này cũng xoá bỏ quan ngại về thất thu ngân sách khi cho phép đất phi nông nghiệp không có đất ở được làm dự án nhà ở thương mại vì giá đất sẽ được tính theo giá thị trường khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.