Tự thoả thuận hay thu hồi đất để phát triển dự án nhà ở thương mại?

Tự thoả thuận để đảm bảo lợi ích của người dân

Dự kiến Luật Đất đai sửa đổi sẽ được bấm nút thông qua vào ngày bế mạc kỳ họp 6 Quốc hội khóa XV (29/11), song tại phiên thảo luận trước Quốc hội ngày 3/11, dự thảo luật này vẫn còn rất nhiều vấn đề chưa thống nhất trên nghị trường.

Một trong số đó là quy định về việc thu hồi đất để phát triển dự án nhà ở thương mại, hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (quy định tại khoản 27 Điều 79, điểm b khoản 1 Điều 126, điểm a khoản 1 Điều 127, khoản 1 và khoản 6 Điều 128).

Hiện dự thảo luật đang đưa dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ vào một trong 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bên cạnh đó, dự thảo thiết kế 2 phương án. Phương án 1 quy định theo hướng, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Phương án 2, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn với tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dự thảo luật cũng tiếp tục quy định việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự nhà ở thương mại theo tinh thần Nghị quyết 18 về đổi mới chính sách đất đai.

Việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và thương mại dịch vụ thông qua 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. 

Thảo luật trước Quốc hội về việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, đại biểu Bế Minh Đức, đoàn Cao Bằng đề nghị Quốc hội xem xét, bỏ quy định nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án này.

Nguyên nhân được ông Đức cho rằng, dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó, các dự án này nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận giữa người dân và chủ đầu tư, cũng như bảo đảm quyền lợi cho người dân. 

Đây cũng là đề xuất phù hợp với Nghị quyết số 18 về việc "tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. 

Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết với các chủ sử dụng đất có liên quan, dự thảo luật cần quy định cơ chế để giải quyết từng trường hợp cụ thể, ông Đức kiến nghị.

Đồng quan điểm, đại biểu Lê Đào An Xuân, đoàn tỉnh Phú Yên cũng cho rằng, theo quy định của dự thảo, dự án nhà ở thương mại nếu không có một điều kiện gì cụ thể kèm theo thì có thể được thu hồi đất, gây bất an cho người sử dụng đất. 

Bà Xuân đặt câu hỏi, việc thu hồi đất với các dự án này có phù hợp với quy định về khuyến khích chuyển, nhận quyền quyền sử dụng đất hay không?

Doanh nghiệp tự thoả thuận "dở khóc dở cười"

Trái với các ý kiến đồng thuận với việc để doanh nghiệp và người dân tự thoả thuận chuyển nhượng đất để phát triển dự án nhà ở thương mại, đại biểu Phạm Văn Hòa - đoàn tỉnh Đồng Tháp cho rằng, việc nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân đạt được tỷ lệ đồng thuận 100% là rất khó xảy ra. 

Vị đại biểu này đồng tình với việc thực hiện phương án 2 - dự án cần có tiêu chí, điều kiện cụ thể để Nhà nước thu hồi đất giao cho nhà đầu tư. Điều này vừa phù hợp với thực tiễn, hài hòa lợi ích của nhà đầu tư vừa tránh ảnh hưởng đến quyền lợi và đời sống của người dân.

Đây cũng là ý kiến của đại biểu Phạm Văn Thịnh đoàn Bắc Giang. Theo ông Thịnh, nếu việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại theo hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì "không bao giờ thực hiện được". 

Bởi, khi thỏa thuận sẽ có rất nhiều ý kiến khác nhau, mỗi người dân đưa ra một giá, rất khó thống nhất.

Theo đại biểu Trần Văn Tuấn, đoàn Bắc Giang, thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp khi phải thỏa thuận với người dân để thực hiện dự án đã lâm vào tình cảnh khó khăn, "dở khóc, dở cười".

Nhiều doanh nghiệp mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải "đi đêm" với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại. Mặt khác, không ít trường hợp, doanh nghiệp đã thỏa thuận được trên 90% diện tích, nhưng vẫn không thể triển khai dự án do còn số ít không đồng thuận.

Cùng một mảnh đất, nhưng nếu nhà nước thu hồi đất, người dân sẽ được bồi thường theo giá hiện hành, trong khi nếu doanh nghiệp tự thoả thuận thì giá đất thường cao hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi nhà nước thu hồi đất, dẫn đến khiếu kiện đất đai phức tạp ở các địa phương, chiếm tới 75% các khiếu kiện hiện nay.

"Hiện nay, khi hai bên thỏa thuận, người dân có đất nông nghiệp nhưng cứ nghĩ rằng đất sau khi chuyển nhượng sẽ là đất ở, nên đòi doanh nghiệp bồi thường theo giá đất ở. Đây là điều vô lý, họ không thể bán thứ mình không có được. Chính điều này dẫn đến mâu thuẫn, không thể thoả thuận đền bù".

Chính vì vậy, để thuận lợi hơn cho các dự án, đảm bảo công bằng hài hoà lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp, người dân, ông Tuấn đề xuất Luật Đất đai quy định theo hướng nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án. 

Quy định nhà nước thu hồi đất sẽ khắc phục triệt để những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai hiện hành, đảm bảo công bằng, giảm khiếu kiện liên quan.

Ở khía cạnh khác, đại biểu Nguyễn Quang Huân (đoàn Bình Dương) cho rằng, quy định đấu thầu, đấu giá với dự án nhà ở thương mại sẽ giúp nhà nước có thể kiểm soát được địa tô chênh lệch tạo ra sau khi có đầu tư của các nhà đầu tư. 

Trong khi đó, để kiểm soát được chênh lệch địa tô thì không gì tốt hơn là đấu thầu, đấu giá. Mà để đấu thầu, đấu giá được thì nhà nước buộc phải thu hồi đất. Khi đó, nhà nước đứng ra đền bù cho người dân với giá tiếp cận giá thị trường theo đúng tinh thần Nghị quyết 18. 

Cách làm này rất công bằng cho người sử dụng đất bị thu hồi, cho nhà đầu tư sau này và nhà nước cũng tránh được việc thất thoát một lượng chênh lệch địa tô mang lại.

Đại biểu Tạ Văn Hạ, đoàn tỉnh Quảng Nam còn đề nghị có quy định thu hồi đất đối với cả dự án phát triển khu du lịch, hiện đối tượng dự án này không có trong trường hợp được nhà nước thu hồi đất. 

Theo ông Hạ, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích hỗ trợ cho hoạt động đầu tư các dự án du lịch nhằm phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Đồng tình việc nhà nước đứng ra thu hồi sẽ đảm bảo công bằng, tạo thuận lợi cho việc triển khai dự án, phát triển, song đại biểu Trần Văn Lâm, đoàn Bắc Giang cho rằng, Nghị quyết 18 đã nêu rõ yêu cầu bảo đảm nguyên tắc thỏa thuận trong thu hồi đất. Do đó, dự thảo luật cần làm rõ hơn các trường hợp nào cần thỏa thuận và thỏa thuận ra sao. 

Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án, đại biểu đề xuất việc cần phân biệt rõ các loại đất thu hồi cho dự án nhà ở thương mại. Nếu là đất ở thì thực hiện hai bên thỏa thuận, nhưng nếu là đất nông nghiệp thì Nhà nước đứng ra thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển cho doanh nghiệp thông qua đấu giá.