'Bong bóng bất động sản có thể xảy ra vào năm 2023'

Phương Linh Thứ ba, 19/04/2022 - 09:25

Nguồn cung thiếu hụt đang là nguyên nhân đẩy thị trường vào rủi ro bong bóng bất động sản.

Nếu để xảy ra bong bong bất động sản, đây sẽ là một tín hiệu rất nguy hiểm đối với không chỉ thị trường địa ốc mà đối với cả nền kinh tế

Nguy cơ bong bóng hiện hữu

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia tỏ ra hết sức lo ngại trước những biễn biến của kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản Việt Nam thời gian gần đây.

Dẫn kinh nghiệm từ những đợt khủng hoảng trên thị trường giai đoạn trước, ông Nghĩa cho rằng, mỗi khi nguồn cung bất động sản tăng quá nhanh, vượt quá cầu, thị trường chắc chắn sẽ đóng băng. Còn trong thời gian gần đây, nguồn cung đang rất khan hiếm trong khi nguồn câu tăng mạnh thì nguy cơ dẫn đến bong bóng là rất lớn. 

"Nguyên nhân là do khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm, những người nắm trong tay tài sản cho rằng nguồn cầu có thể sẽ tăng thêm. Vì vậy, họ không ngừng đẩy giá bất động sản tăng cao. Khi đó, cung và cầu trên thị trường sẽ như hai đường thẳng song song, không thể gặp nhau dẫn đến bong bóng bất động sản", ông Nghĩa nhận định.

Nói cách khác, bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực do sự kỳ vọng quá lớn của bên cung. Đến một thời điểm nhất định, giá tăng quá cao khiến tính thanh khoản của bất động sản không còn, khi đó, bong bóng sẽ vỡ khiến giao dịch giảm mạnh và giá bắt đầu lao dốc không phanh.

Lo ngại bong bóng tài sản khi nới lỏng tiền tệ

Theo ông Nghĩa, thị trường hiện nay đã xuất hiện một số dấu hiệu của bong bóng khi mức giá không ngừng tăng mạnh. Tại nhiều dự án, khu vực, bất động sản được "thổi mức giá  trên trời". 

Đơn của như ở Hà Nội, thống kê của CBRE cho thấy, giá chung cư đã tăng 13%, cao nhất trong vòng 5 năm qua. 

Báo cáo của Savills cũng cho biết, giá nhà biệt thự cũng tăng tới 82% theo năm, đất nền nhiều nơi đã tăng tới 40-50%.

Mức tăng giá nhà đất này được cho là đã quá cao so với giá trị thực và mức thu nhập của người dân. Theo tính toán của nhiều tổ chức nghiên cứu, trung bình thu nhập của một người dân tích lũy trong vòng 37 năm mới mua được một căn nhà, đây là tín hiệu báo động bong bóng có thể xảy ra. 

Tại Việt Nam, với mức thu nhập bình quân đầu người vào khoảng 7 triệu đồng/tháng, để mua một căn nhà giá 3 tỷ đồng, người dân cũng phải tích luỹ trong vòng gần 37 năm. Với mức giá nhà đất cao như hiện nay, theo ông Nghĩa, nguy cơ bong bóng đang dần hiện hữu, nhất là trong thời gian gần đây, dù giá bất động sản không ngừng tăng cao nhưng lượng giao dịch đang có xu hướng chững lại.

"Trong trường hợp nguồn cung trên thị trường không được khơi thông, các chính sách, thủ tục pháp lý, kiểm soát tín dụng, trái phiếu tiếp tục ách tắc, bong bóng bất động sản có thể sẽ xảy ra vào năm 2023", ông Nghĩa lo ngại.

Nguy cơ đứng trước một cơn "bão táp" thực sự của thị trường bất động sản

Nếu để xảy ra bong bong bất động sản, đây sẽ là một tín hiệu rất nguy hiểm đối với không chỉ thị trường địa ốc mà đối với cả nền kinh tế, vị chuyên gia này nhấn mạnh và cho rằng, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến nhiều ngành kinh tế khác, đặc biệt là ngân hàng.

Hiện một khối lượng tín dụng và trái phiếu rất lớn của doanh nghiệp bất động sản đang nằm trong tay các ngân hàng. Do đó, khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng, hệ luỵ đối với các ngân hàng là rất lớn.

"Đến lúc đó, cả nền kinh tế sẽ đứng trước một cơn bão táp thực sự, những ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô sẽ là rất lớn chứ không chỉ là rủi ro đối với những nhà đầu tư", ông Nghĩa nhấn mạnh. 

Nguy cơ bong bóng nhà đất

Theo đó, khi bong bóng bất động sản xảy ra, các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn. Việc không thu hồi được nợ (gốc, lãi và các khoản phí) làm cho nguồn vốn của các ngân hàng bị thâm hụt, lợi nhuận giảm sút. Tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao làm cho uy tín, tiềm lực tài chính của ngân hàng bị suy giảm dẫn đến làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng.

Rủi ro tín dụng cũng ảnh hưởng đến việc mở rộng hoạt động, tăng trưởng của ngân hàng. Nếu ngân hàng phá sản thì sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền, gây ảnh hưởng tiêu cực, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế. 

Mặt khác, bong bóng bất động sản tăng cao cũng dẫn đến nhiều dự án bất động sản "ma", nhiều dự án bị bỏ hoang, gây hệ luỵ tiêu cực cho thị trường.

Để ngăn chặn tình trạng bong bong bất động sản, vị chuyên gia này cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm có giải pháp tháo gỡ những vướng mắc pháp lý để khơi thông nguồn cung. Khi nguồn cung được đảm bảo, giá bất động sản sẽ tự điều chỉnh giảm theo cơ chế thị trường, rủi ro về bong bóng sẽ được kiểm soát.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần có giải pháp để ổn định lãi suất, nguồn tín dụng vào thị trường cũng như giữ vững ổn định vĩ mô nhằm tạo nền tảng cho bất động sản phát triển bền vững. 

Giữ góc nhìn lạc quan hơn về thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, ở thời điểm hiện nay, lãi suất ngân hàng đang được kiểm soát tốt, không tăng cao như giai đoạn 2008-2009, do vậy, thị trường chưa có bong bóng xảy ra.

Cũng theo bà Hằng, nguồn cung tương lai trong năm 2022 có thể sẽ không bị thiếu nhiều bởi đã được bổ sung từ các dự án mới. Hơn nữa, sự tăng giá trên thị trường hiện đã ở mức rất thận trọng. 

Từ đầu năm 2022, giá bất động sản chỉ tăng nhẹ ở ngưỡng hợp lý, không tăng nóng như kì vọng của nhiều nhà đầu tư trong năm 2021. Giá biệt thự đâu đó tăng từ 6-7%, trong khi đó nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn. 

Giá căn hộ chung cư cũng chứng kiến sự tăng nhẹ, không có đột biến và chủ yếu hướng tới người mua ở thật.


Liệu có 'bong bóng bất động sản' trong năm 2022?

Liệu có 'bong bóng bất động sản' trong năm 2022?

Bất động sản -  3 năm
Dù nguy cơ bong bóng bất động sản không xảy ra trên diện rộng, song theo nhiều chuyên gia, rủi ro vỡ những "quả bong bóng nhỏ" ở nhiều địa phương vẫn luôn hiện hữu.
Liệu có 'bong bóng bất động sản' trong năm 2022?

Liệu có 'bong bóng bất động sản' trong năm 2022?

Bất động sản -  3 năm
Dù nguy cơ bong bóng bất động sản không xảy ra trên diện rộng, song theo nhiều chuyên gia, rủi ro vỡ những "quả bong bóng nhỏ" ở nhiều địa phương vẫn luôn hiện hữu.
Liệu có 'bong bóng bất động sản' trong năm 2022?

Liệu có 'bong bóng bất động sản' trong năm 2022?

Bất động sản -  3 năm

Dù nguy cơ bong bóng bất động sản không xảy ra trên diện rộng, song theo nhiều chuyên gia, rủi ro vỡ những "quả bong bóng nhỏ" ở nhiều địa phương vẫn luôn hiện hữu.

Nguy cơ bong bóng bất động sản nhìn từ đấu giá đất Thủ Thiêm

Nguy cơ bong bóng bất động sản nhìn từ đấu giá đất Thủ Thiêm

Bất động sản -  3 năm

Thị trường bất động sản bùng nổ và sẽ đạt đỉnh sớm hơn dự kiến của ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cen Group.

Chặn bong bóng bất động sản

Chặn bong bóng bất động sản

Bất động sản -  3 năm

Thị trường bất động sản đang có triển vọng phát triển tốt, song theo ông Văn Dũng Chinh, nếu cơ quan nhà nước có định hướng quản lý và quy hoạch rõ ràng, thị trường sẽ phát triển bền vững hơn, tránh những cú sốc nóng lạnh liên tục dẫn đến sự phát triển méo mó và rủi ro cho nhà đầu tư.

Savills bác bỏ giả thuyết giá tăng gây bong bóng bất động sản 2021

Savills bác bỏ giả thuyết giá tăng gây bong bóng bất động sản 2021

Bất động sản -  4 năm

Đã có những lo ngại giá bất động sản tăng sẽ gây nguy cơ bong bóng bất động sản 2021. Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell cho rằng, không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng với mức tài sản và thu nhập cá nhân hiện nay; tuy nhiên, không cần quá lo lắng về vấn đề mức giá và kéo giá nhà xuống trong điều kiện hiện nay đòi hỏi rất nhiều giải pháp từ nhiều bên.

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Bất động sản -  6 giờ

Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Bất động sản -  4 ngày

Những rủi ro khí hậu ngoài gây thiệt hại vật chất còn làm tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư các tài sản bất động sản.

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Bất động sản -  6 ngày

Phú Quốc không còn chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng. Những dự án đô thị quy mô cùng chiến lược thu hút cư dân đang dần định hình đảo ngọc thành điểm đến để sống, không chỉ để ghé thăm.

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

Bất động sản -  6 ngày

Theo báo cáo "The Wealth Report" của Knight Frank, giới siêu giàu toàn cầu phân bổ đáng kể phần tài sản vào bất động sản, cho thấy đây là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bộ phận được xem là kỹ tính.

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Bất động sản -  6 ngày

Phát Đạt sẽ sở hữu hơn 500ha đất tại TP.HCM sau khi hoàn thành sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Samsung chung tay phát triển nhân lực, đưa Việt Nam bứt phá trên bản đồ công nghệ toàn cầu

Samsung chung tay phát triển nhân lực, đưa Việt Nam bứt phá trên bản đồ công nghệ toàn cầu

Nhịp cầu kinh doanh -  1 giờ

Đào tạo nhân tài là một nội dung quan trọng tạo nền móng cho quốc gia. Đặc biệt trong thời đại hiện nay, đào tạo nhân tài công nghệ là chìa khóa chủ lực để tiến tới nước phát triển.

Doanh nghiệp nỗ lực 'mở lối đi riêng' ở Hàn Quốc

Doanh nghiệp nỗ lực 'mở lối đi riêng' ở Hàn Quốc

Nhịp cầu kinh doanh -  1 giờ

Triển lãm Thực phẩm quốc tế Seoul Food 2025 ngày 10/6 đã khai mạc tại Trung tâm Triển lãm quốc tế Hàn Quốc (KINTEX) ở Goyang, phía Tây Bắc thủ đô Seoul (Hàn Quốc). Năm nay, Việt Nam ghi dấu ấn với một số sản phẩm thực phẩm, đồ uống mới, mở lối đi riêng cho các dòng sản phẩm lần đầu “mang chuông đi đánh xứ người”.

Quản trị rủi ro thế nào để sống chung với thế giới ngày càng biến động?

Quản trị rủi ro thế nào để sống chung với thế giới ngày càng biến động?

Diễn đàn quản trị -  2 giờ

Những tổ chức có văn hóa quản trị rủi ro mạnh mẽ sẽ vượt trội hơn hẳn các đối thủ cạnh tranh về lâu dài trong việc điều hướng các cú sốc.

Syre rót 1 tỷ USD xây nhà máy tái chế dệt may tại Việt Nam

Syre rót 1 tỷ USD xây nhà máy tái chế dệt may tại Việt Nam

Phát triển bền vững -  3 giờ

Nhà máy tái chế dệt may của Syre với tổng vốn đầu tư 1 tỷ USD vừa được Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Ngân hàng chuyển giao bắt buộc có thể bị giảm hết vốn điều lệ

Ngân hàng chuyển giao bắt buộc có thể bị giảm hết vốn điều lệ

Tài chính -  3 giờ

Trong quy định mới, Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm toàn bộ vốn của ngân hàng được chuyển giao bắt buộc nếu lỗ lũy kế lớn hơn 100% vốn điều lệ và quỹ dự trữ.

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

Bất động sản -  6 giờ

Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.

Kiến tạo ‘nền tảng’ kinh tế xanh từ chuyển đổi số

Kiến tạo ‘nền tảng’ kinh tế xanh từ chuyển đổi số

Phát triển bền vững -  6 giờ

Chuyển đổi số muốn hiệu quả cần hệ sinh thái đồng bộ, kết nối giữa công nghệ, con người và môi trường, hướng tới phát triển xanh và bền vững.