Dòng chảy tín dụng hướng tới bất động sản, chứng khoán

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế.

Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%).

Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhìn nhận, không có một sự gia tăng đồng loạt trong tín dụng các ngành. Dòng chảy tín dụng đặc biệt tăng mạnh ở lĩnh vực chứng khoán và bất động sản kinh doanh.

VDSC cho biết tăng trưởng tín dụng bất động sản vượt xa tăng trưởng tín dụng chung trong 7 tháng đầu năm, mặc dù mức độ lệch pha chưa phải mức cao kỷ lục như giai đoạn 2017 - 2018. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng chung đạt 10,2% so với cuối năm 2024, trong khi tăng trưởng tín dụng bất động sản là 17,1%.

Ngay trong cơ cấu tăng trưởng tín dụng bất động sản, tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh hơn tăng trưởng tín dụng cho vay mua nhà ở. Điểm này hoàn toàn đối lập với giai đoạn 2017 - 2018.

Cụ thể, tăng trưởng tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đạt 23,7%, trong khi tín dụng cho vay mua nhà ở chỉ tăng 12,4%.

Tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản cũng có sự phân hoá khi tăng trưởng cho vay dành cho các dự án phát triển nhà ở ghi nhận mức tăng vượt trội so với cho vay các hình thức kinh doanh bất động sản khác (tăng 29% so với đầu năm 2024, tính đến cuối tháng 5/2025).

Bên cạnh tăng trưởng tín dụng, các kênh tài sản như vàng, bất động sản và chứng khoán đều tăng giá nhanh, trở thành tâm điểm của bức tranh kinh tế năm 2025.

Theo VDSC, giá vàng trong nước tăng mạnh do chịu ảnh hưởng từ xu hướng tăng giá toàn cầu và tình trạng thiếu cung nội địa, khiến đây trở thành kênh đầu tư tăng giá mạnh nhất năm 2025.

Trong khi đó, sự mất cân đối trên thị trường nhà ở, sự đình trệ pháp lý nhiều dự án bất động sản và thay đổi chính sách giá đất trong bối cảnh nới lỏng tiền tệ đã dẫn đến sự tăng giá mạnh của giá bất động sản.

Ngoài ra, chứng khoán với đại diện là chỉ số VN-Index cũng tăng mạnh, phù hợp với chính sách nới lỏng tiền tệ kèm với các kỳ vọng về nâng hạng thị trường và thúc đẩy tăng trưởng.

Tỷ giá tiếp tục tăng

 (Nguồn: VDSC)

Ở chiều ngược lại, tiền đồng là một trong số ít những đồng tiền bị mất giá so với USD trong năm 2025, với mức mất giá khoảng 3% trong bối cảnh chỉ số sức mạnh USD giảm khoảng 9%.

VDSC cho biết trong nửa đầu năm, dự trữ ngoại hối của Việt Nam tiếp tục giảm khoảng 1,5 tỷ USD trong điều kiện thâm hụt thương mại của khối trong nước tăng nhẹ, giải ngân FDI và kiều hối ổn định.

Trước áp lực tỷ giá, NHNN thực hiện can thiệp kỹ thuật thông qua việc bán ngoại tệ có kỳ hạn cho các ngân hàng thương mại với quy mô khoảng 2,8 tỷ USD. Với dự trữ ngoại hối mỏng, nhu cầu ngoại tệ được dồn sang năm sau phần nào giúp trì hoãn áp lực tỷ giá trong ngắn hạn.

Ngoài ra, việc ban hành Nghị định 232/2025/NĐ-CP về thị trường vàng và Nghị quyết 05 về quản lý tài sản mã hóa được kỳ vọng sẽ góp phần giảm bớt áp lực lên tỷ giá trong các tháng cuối năm, thông qua việc kiểm soát dòng ngoại tệ không chính thống chảy vào các tài sản này.

Theo VDSC, lạm phát và tỷ giá hiện vẫn được kiểm soát nhờ các yếu tố khách quan như đồng USD yếu và áp lực giá chủ yếu đến từ phía cung. Một số biện pháp can thiệp của Nhà nước cũng đang giúp trì hoãn, làm dịu căng thẳng tỷ giá trong ngắn hạn.

Chia sẻ về áp lực tỷ giá, chuyên gia kinh tế, tiến sỹ Cấn Văn Lực cho biết từ đầu năm đến nay đồng Việt Nam mất giá khoảng 3,4% so với USD, trong khi USD đã giảm giá khoảng 10%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhập khẩu vượt xuất khẩu, khiến thặng dư cán cân thương mại chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Việc Việt Nam tiếp tục nhập siêu dịch vụ đã giảm đáng kể chênh lệch giữa xuất nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ. Nếu năm ngoái chênh lệch khoảng 13 - 14 tỷ USD thì năm nay chỉ còn 6 - 7 tỷ USD, ảnh hưởng tới cán cân ngoại tệ.

Ngoài ra, lo ngại về thuế quan và các yếu tố khác cùng với chênh lệch lãi suất giữa VND và USD gần như bằng 0 đã khiến dòng vốn ngoại tệ chảy ra nước ngoài, kể cả lợi nhuận. Nhà đầu tư nước ngoài cũng đã bán ròng khoảng 77.000 tỷ đồng từ đầu năm trên thị trường chứng khoán.

Tuy nhiên, vị chuyên gia dự báo tình hình sẽ ổn hơn từ nay đến cuối năm khi FED tiếp tục thực hiện các chính sách cắt giảm lãi suất, qua đó giảm áp lực lên lãi suất và tỷ giá. Đồng thời, việc Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì các chính sách tiền tệ linh hoạt sẽ đảm bảo tỷ giá vẫn trong tầm kiểm soát.

Đồng quan điểm, TS. Lê Đức Khánh – Giám đốc phân tích tại công ty chứng khoán VPS cũng cho rằng tỷ giá biến động vào cuối năm vẫn đáng theo dõi, song chúng ta không đến mức phải “quá bận tâm”.

Ông Khánh chia sẻ góc nhìn tích cực trong bối cảnh nền kinh tế đang chuyển mình với chính sách mạnh mẽ và kịp thời. Ở góc nhìn trung và dài hạn, ông vẫn bày tỏ sự tin tưởng vào triển vọng tăng trưởng và kiểm soát các cân đối vĩ mô của nền kinh tế Việt Nam, Chính phủ và thị trường.