Có nên mua căn hộ cho thuê?

Nhà đầu tư chọn chung cư là "bễn đỗ"

Từ chỗ chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực, tiết lộ bất ngờ từ bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc EximRS cho biết, tại một dự án chung cư ở quận Hà Đông, Hà Nội mở bán thời gian vừa qua, hơn 60% người mua có nhu cầu cho thuê sau khi nhận bàn giao nhà.

Lý giải thực trạng này, theo bà Tú, khẩu vị của người mua nhà  đã thay đổi rất nhiều so với thời gian trước. Thay vì mua để ở, làm tài sản tích luỹ, nhiều người dân đã chuyển sang mua căn hộ để cho thuê, nhằm thu dòng tiền ổn định hàng tháng.

Thực tế cho thấy, việc cho thuê căn hộ tại các thành phố lớn luôn có tỷ lệ lấp đầy rất cao. Đối tượng phân khúc này hướng đến là những người trẻ tuổi, không nặng về tư duy sở hữu mà quan tâm nhiều đến công năng sử dụng của căn nhà. 

Do đó, họ thường chọn mua hoặc thuê chung cư có chất lượng tốt tại những vị trí gần trung tâm, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ, thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.

TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả chia sẻ, ở toà chung cư ông đang ở, có đến 80% người mua nhà để cho thuê.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chỉ ra trước đây người mua căn hộ để cho thuê không nhiều nhưng nay hành vi của người mua đã thay đổi. 

"Nhiều người cần mua một căn hộ để ở, nhưng cũng là để kinh doanh, tạo ra dòng tiền", ông Lượng nhận xét. 

Với các quy định ngày càng chặt chẽ, công nghệ xây dựng hiện đại, chất lượng xây dựng tốt hơn, người mua chọn chung cư dựa trên tiện ích và khả năng tạo ra dòng tiền bằng cách cho thuê lại. 

Kinh nghiệm từ nước ngoài cho cho thấy, loại hình căn hộ chung cư cho thuê rất phổ biến.

Việc cho thuê mang lại dòng tiền cũng là một trong những yếu tố được ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cengroup đánh giá là sức hút rất lớn đối với phân khúc chung cư Hà Nội thời gian vừa qua. 

Theo ông Hưng, giữa lúc thị trường bất động sản gặp khó, nhiều phân khúc khác vẫn đang đóng băng thanh khoản, giá chung cư tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội đang tăng một cách đột biến. 

Nguyên nhân của điều này là do sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý khiến các nhà đầu tư "khủng hoàng thừa tiền".

Theo báo cáo tài chính quý I/2024, số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại hiện khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Các ngân hàng thương mại đang phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%.

"Đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua", ông Hưng nói về lãi suất vay mua nhà rất rẻ.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó, tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho lãi suất ngân hàng.

Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn biệt thự khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo dòng tiền rất tốt.

Theo ông Hưng, bất động sản đóng bốn vai trò như một loại hàng hóa tiêu dùng, như tư liệu sản xuất đặc biệt, một phương tiện tích lũy tài sản và thứ tư là một kênh đầu tư.

Tại Singapore, trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở Việt Nam chỉ có 15%. Trong đó, chung cư là sản phẩm tạo ra dòng tiền cho thuê hiệu quả, nên được nhiều khách hàng, nhà đầu tư săn lùng, khiến giá tăng mạnh.

Chung cư khó giảm giá, nhà đầu tư chọn phân khúc nào?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý I, chỉ số căn hộ tại thị trường Hà Nội đã tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019. 

"Đây thực sự là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động của thị trường chung cư", ông Đính nói.

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. 

Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Với mức giá chung cư tăng mạnh, ông Hưng cho rằng, tới thời điểm này, thị trường đã tương đối cân bằng so với cung cầu. Nếu giá tiếp tục tăng thêm, sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì chắc chắn là không.

Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. "Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản, có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền", ông Hưng nhận định.

Trong bối cảnh giá căn hộ không thể giảm, bài toán nào dành cho các nhà đầu tư muốn mua chung cư cho thuê với tầm tiền hợp lý?

Theo ông Lê Văn Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Thăng Long Việt Nam, các căn hộ sở hữu có thời hạn giá bán thường thấp hơn khoảng 20% so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực và phân khúc đang là lựa chọn rất tốt cho nhiều nhà đầu tư. 

Các dự án này có ưu điểm là pháp lý đầy đủ, thuộc cùng một dự án với công năng sử dụng, thiết kế, mức đầu tư và khả năng cho thuê như căn hộ sở hữu lâu dài, trong khi mức giá lại mềm hơn.

Thực tế tại dự án Grand SunLake vừa qua cho thấy, các căn hộ cho thuê đã nhận được sự quan tâm rất lớn của người mua nhà, đặc biệt là các nhà đầu tư có nhu cầu mua và cho thuê lại, ông Dũng chia sẻ.

Không chỉ có mức giá rẻ hơn căn hộ sở hữu lâu dài, theo bà Tú, khách hàng mua các căn hộ cho thuê còn có lợi thế là có đơn vị quản lý và cho thuê chuyên nghiệp. 

Thay vì phải tự cho thuê, quản lý căn hộ của mình, với dự án này, hàng tháng, khách hàng sẽ được nhận dòng tiền đều đặn và hoàn toàn yên tâm về việc quản lý vận hành căn hộ. 

Bên cạnh đó, hiện nay phần lớn khách hàng không còn quan tâm nhiều tới vấn đề giữa sở hữu chung cư lâu dài hay 50 năm, mà họ chú ý hơn đến tuổi thọ và chất lượng công trình cũng như đơn vị quản lý vận hành.