'Cửa' nào cho phân khúc căn hộ siêu nhỏ tại Việt Nam?

Hướng đi mới của căn hộ siêu nhỏ

Những căn hộ siêu nhỏ đã manh nha xuất hiện tại Việt Nam từ khá lâu, cách đây gần 10 năm, Công ty Địa ốc Đất Lành đã trình làng căn hộ 40m2 dành cho hai người và 20m2 dành cho một người tại dự án chung cư Thái An (quận 12, TP. HCM). Dự án kèm theo bài toán trả góp 2 - 4 triệu đồng mỗi tháng, tương đương với mức giá khởi điểm từ 300 triệu đồng/căn hộ.

Những căn hộ 25m2 có giá 100 triệu đồng/căn tại Bình Dương gần đây cũng đã gây xôn xao dư luận trong suốt một thời gian dài.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, đề xuất của nhiều chuyên gia trên thị trường bất động sản tại Việt Nam về việc cho phép xây dựng căn hộ siêu nhỏ 20m2 đã nhanh chóng bị Sở Xây dựng TP. HCM "tuýt còi" vì chưa phù hợp với các quy định trong Luật Nhà ở, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành và lo ngại khả năng trở thành những khu nhà "ổ chuột trên cao".

Từ đó đến nay, phân khúc căn hộ này cũng không có bước đột phá, nguyên nhân được nhiều chuyên gia cho rằng, để có mức giá rẻ chỉ vài trăm triệu đồng, hầu hết các dự án đều được xây dựng xa trung tâm thành phố, hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích còn hạn chế. 

Mặt khác, những căn hộ siêu nhỏ này phần lớn chỉ phục vụ nhu cầu của bộ phận người dân có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp đang bức bách về nhà ở. Còn lại, thị trường bất động sản vốn không mấy mặn mà do vị trí cách quá xa trung tâm, điều kiện sống không có gì đáng kể.

Phải đến gần đây, sau một thời gian dài im hơi lặng tiếng, các căn hộ siêu nhỏ mới xuất hiện trở lại trên thị trường bất động sản Hà Nội với diện mạo toàn toàn khác, tại các dự án bất động sản cao cấp, siêu sang - nơi tưởng như chỉ có các căn hộ lớn.

Thay vì việc chỉ phục vụ những người lao động có thu nhập thấp tại các khu công nghiệp, khu đô thị với mức giá 100 - 300 trăm triệu đồng/căn, những căn hộ nhỏ tại Hà Nội hiện đang hướng tới bộ phận người mua nhà có thu nhập trung bình. Tuy có mức giá thấp hơn các căn hộ diện tích lớn trong cùng dự án nhưng những căn hộ này cũng có giá từ dưới một tỷ đến hàng tỷ đồng/căn hộ. 

Thay vì nằm ở ngoại vi thành phố như tại TP. HCM, những căn hộ siêu nhỏ lại toạ lạc ngay tại khu vực trung tâm hay trong những dự án, khu đô thị trung, cao cấp, thậm chí là hạng sang.

Những căn hộ nhỏ tại dự án VinCity của Vingroup; D' Capitale Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội) và El Dorado (Tây Hồ, Hà Nội) của Tân Hoàng Minh là những ví dụ điển hình.

Đầu tháng 8 vừa qua, Tân Hoàng Minh đã khai trương căn hộ mẫu dự án D'. El Dorado với 4 căn hộ mẫu theo phong cách Limo (Little Modern – nhỏ mà hiện đại) đang được giới trẻ yêu thích.

Các căn hộ tại đây có diện tích từ 30 - 160m2. Trong đó, căn hộ diện tích nhỏ 30 - 50m2 chiếm tới 65,2% tổng số các căn hộ tại tòa D'. El Dorado I và 38,94% tổng số căn hộ tại tòa D'. El Dorado II.

Trước đó, các căn hộ Soho officetel tại dự án D' Capitale Trần Duy Hưng của tập đoàn này cũng có diện tích linh hoạt từ 37,5 - 60,7m2, đáp ứng đa chức năng vừa để ở vừa làm văn phòng của khách hàng. 

Đặc biệt, nói về dòng căn hộ nhỏ phải kể đến sự xuất hiện mới đây của dự án VinCity. Vingroup đã thiết kế căn nhỏ nhất có diện tích từ 28m2 giá khoảng 800 triệu đồng. 

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, khác với các thị trường tại TP. HCM, các căn hộ nhỏ tại Hà Nội như VinCity không phải là nhà giá rẻ với những nhu cầu của cuộc sống chỉ ở mức tối thiểu.

Bằng chứng là dự án đảm bảo tất cả các hệ thống tiện ích theo tiêu chuẩn sống cao cấp cho cư dân từ y tế, trường học, trung tâm thương mại, khu thể thao theo tiêu chuẩn Singapore, thậm chí là cả các tiện ích hạng sang, siêu sang như biển hồ nước mặn đầu tiên tại Việt Nam. 

"Siêu nhỏ" để vừa túi tiền

Đầu tư lớn, tiện ích đồng bộ, hiện đại, mức giá tại các dự án có căn hộ siêu nhỏ của Vingroup hay Tân Hoàng Minh đương nhiên không thể rẻ. Từ chỗ chỉ đáp ứng nhu cầu để ở của đối tượng người dân có mức thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tại TP. HCM, Bình Dương, các căn hộ siêu nhỏ tại Hà Nội đã hướng tới đối tượng khách hàng có thu nhập cao hơn.

Với những người độc thân hoặc gia đình trẻ thuộc tầng lớp trung bình có nhu cầu được sống tại những dự án đẳng cấp nhưng lại không đủ nguồn tài chính để mua một căn hộ diện tích lớn thì đây chính là giải pháp mua nhà tốt nhất cho họ.

Theo đó, do chi phí đất đai, xây dựng dự án bất động sản ngày càng đắt đỏ, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm thành phố, tiện ích đồng bộ, đẩy giá thành xây dựng lên cao. Nếu xây dựng căn hộ diện tích lớn thì giá bán rất cao, nằm ngoài tầm với của đối tượng người mua nhà có thu nhập trung bình. Vì thế từ Tân Hoàng Minh cho đến Vingroup phải hạ giá bán bằng cách xây căn hộ diện tích nhỏ.

Đơn cử như tại dự án D' Capitale Trần Duy Hưng của Tân Hoàng Minh, mỗi m2 căn hộ tại dự án này có giá từ 45 - 60 triệu đồng/m2, tương đương với mức giá từ 4 tỷ đến 5 tỷ đồng/căn hộ gần 100m2. Trong khi đó, nếu mua những căn hộ siêu nhỏ 37,5m2, khách hàng sẽ chỉ phải trả mức giá chưa đến 2 tỷ đồng.

Tương tự, tại dự án VinCity, nhằm đưa căn hộ nằm trong khả năng thanh toán của đại chúng, Vingroup đã thiết kế các căn hộ nhỏ, từ 28m2 với mức giá 800 triệu đồng.

Rõ ràng đây là một mức giá không hề rẻ với gần 30 triệu đồng/m2, bằng với mức giá của phân khúc bất động sản trung cấp, nếu mua căn hộ 75m2, khách hàng sẽ phải trả số tiền hơn 2 tỷ đồng/căn hộ. 

Đặc biệt, tại dự án VinCity, lần đầu tiên khách hàng được tiếp cận với một giải pháp tài chính với thời hạn trả góp lên đến 35 năm từ ngân hàng Techcombank. Ngân hàng hỗ trợ vay vốn tối đa 70% giá trị căn hộ, khách hàng chỉ cần có sẵn số tiền tối thiểu bằng 30% giá trị căn nhà định mua.

Giải pháp tài chính đột phá này giúp nhiều khách hàng có thu nhập thấp, thậm chí dưới 10 triệu đồng/tháng vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở, mở ra cơ hội phát triển mới cho những căn hộ siêu nhỏ trên thị trường bất động sản.

Hai năm trước, dòng căn hộ nhỏ tại dự án Ecopark dù không được hỗ trợ chính sách vay ưu đãi cũng đã tạo sức nóng rất lớn trên thị trường khi khách hàng xếp hàng qua đêm để giành được suất mua.

Lý giải sức hấp dẫn của những căn hộ nhỏ trên thị trường hiện nay, Tổng giám đốc tại Việt Nam của JLL, Stephen Wyatt cho rằng, hầu hết người mua nhà lần đầu chỉ đủ khả năng chi trả cho những căn hộ lớn hơn tại những khu chung cư xa trung tâm thành phố. Nhưng về tâm lý, họ lại muốn sống ở một nơi tiện nghi, nên họ “vẫn muốn mua căn hộ siêu nhỏ” với đầy đủ tiện ích và kết nối cộng đồng.

Thế hệ dân thành thị trẻ ngày nay yêu cầu một môi trường hiện đại có tích hợp cả ba yếu tố sống - làm việc – vui chơi nhiều hơn. Trong khi thế hệ cũ luôn mơ ước được an cư trong những căn biệt thự trên đồi có nhiều người giúp việc, thì giới trẻ lại ưa chuộng những căn hộ nhỏ trong trung tâm thành phố và quen với dịch vụ giặt ủi, dọn dẹp và tiệc tùng trên quán bar tầng thượng.

Đó chính là lý do khiến nhiều chủ đầu tư bắt đầu xây dựng loại căn hộ với đầy đủ tiện nghi như những khách sạn đẳng cấp nhằm phục vụ khách hàng là những người trẻ độc thân, những gia đình trẻ và tầng lớp người dân có mức thu nhập trung bình, Stephen Wyatt cho hay.

Không chỉ nở rộ tại Việt Nam trong thời gian gần đây, xu hướng xây dựng căn hộ siêu nhỏ vốn đã rất phát triển, trở thành một xu hướng của bất động sản thế giới. 

David Venance, thuộc bộ phận Thị trường vốn của JLL tại Vancouver – thành phố có tỷ lệ nhà ở còn trống chỉ có 1%, cho biết: “Căn hộ siêu nhỏ là một giải pháp hữu hiệu cho áp lực của nhu cầu nhà ở, miễn là căn hộ nằm trong khu vực có khả năng tiếp cận các điểm giao thông công cộng.”

Giám đốc Nghiên cứu tại Anh của JLL, Nick Whitten cũng cho rằng: “Người trẻ hiện nay không màng sự chật chội hay thiếu riêng tư – họ chỉ cần vị trí thuận lợi, khả năng kết nối và tiện nghi”. Chính vì vậy, căn hộ siêu nhỏ đang trở nên phổ biến tại nhiều thành phố trên thế giới trong bối cảnh dân số đô thị tiếp tục tăng lên. 

Một nửa dân số thế giới hiện đang sống trong các đô thị. Với diện tích đất hạn hẹp và mức sống cao. Trong bối cảnh đó, những căn hộ tí hon đang được gọi là giải pháp cho cơn khủng hoảng nhà ở trên toàn cầu.

"Nhỏ" vẫn đầy đủ tiện ích nhờ tối ưu hoá không gian
Để tiết kiệm diện tích và tạo dựng không gian sống tối ưu, các căn hộ siêu nhỏ đã sử dụng một loạt các giải pháp tiết kiệm không gian như ghế ngồi có thể chuyển đổi thành giường ngủ, giường ngủ có thể gấp vào tường, bàn ăn có thể mở rộng và nhà kho thì treo trên cao.
Ví dụ, trong một căn hộ siêu nhỏ ở Stockholm, kiến trúc sư Karin Matz đã thiết kế một chiếc giường nằm gọn trên một tủ quần áo với chiếc giá treo quần áo có thể xoay vòng.
Cửa trượt và vách ngăn có thể tạo không gian riêng tư và phân chia diện tích căn phòng mà không chiếm quá nhiều diện tích. Và một khi đồ nội thất robot thông minh trở nên phổ biến, chủ nhà có thể biến đổi phòng ngủ thành phòng khách hay phòng làm việc chỉ với một nút bấm.
Các căn hộ siêu nhỏ cũng có thể cho cảm giác rộng hơn so với kích thước thực khi được trang bị cửa sổ lớn, kho lưu trữ dọc và cửa trượt. Tại Beirut, một kiến trúc sư địa phương đã khéo léo thiết kế một căn studio vỏn vẹn 15 mét vuông trông rộng hơn bằng cách sơn mọi thứ màu trắng để ánh sáng tự nhiên tràn qua cửa sổ, tạo cảm giác căn phòng thông thoáng và rộng rãi hơn.