Không thể phủ nhận, thời điểm năm 2014, khi thị trường bất động sản khó khăn, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đã giúp thị trường tiêu thụ nhanh chóng phân khúc này, giúp người lao động thu hập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.
Sau khi kết thúc gói tín dụng này vào cuối năm 2016, hiện Chính phủ đã có chính sách ưu đãi mới về tín dụng cho nhà ở xã hội, tuy nhiên, vẫn chưa có các ưu đãi cho nhà thương mại giá rẻ.
Hai quan điểm trái chiều xung quanh việc nên hay không nên tiếp tục giành ưu đãi cho nhà ở thương mại giá rẻ vẫn đang gây tranh luận trên thị trường bất động sản, chưa có hồi kết và thu hút được sự quan tâm lớn của giới chuyên gia và dư luận.
Nêu quan điểm về vấn đề này tại hội thảo “Thị trường căn hộ bình dân: Cầu nhiều – Cung ít – Vì sao?” do Báo Dân Việt tổ chức, TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng việc hỗ trợ lãi suất cho vay đối với các chủ đầu tư và người mua nhà ở thương mại giá rẻ là hết sức cần thiết trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay.
Ông Hiếu lấy dẫn chứng, GDP bình quân trên đầu người của Việt Nam hiện đang ở mức khoảng 2.500USD/người/năm, tại Mỹ là 60.000USD/người/năm, gấp 24 lần của Việt Nam.
Người mua nhà tại Mỹ được vay vốn ngân hàng trong thời gian 30 năm với lãi suất cố định 5%/năm. Trong khi đó, tại Việt Nam, lãi suất của các ngân hàng thương mại đang ở mức 8,5% trong 12 tháng đầu và 12% trong hai năm tiếp theo.
Với mức lãi suất này, giả sử người mua nhà mua căn hộ 1 tỷ đồng và vay 700 triệu đồng (70% giá trị căn hộ), trong năm năm đầu tiên, mỗi tháng họ phải trả 3,3 triệu đồng tiền gốc và 7 triệu đồng tiền lãi, tổng số tiền phải nộp cho ngân hàng hàng tháng là hơn 10 triệu đồng.
Để có thể vay vốn ngân hàng và theo kịp tiến độ trả nợ, ông Hiếu cho rằng, một gia đình hai vợ chồng ít nhất phải có tổng thu nhập gấp đôi số tiền phải trả mỗi tháng.
"Bao nhiêu người có thể mua nhà với số tiền trả gốc và lãi mỗi tháng lên tới hơn 10 triệu đồng khi phần lớn người lao động Việt Nam chỉ có thu nhập xoay quanh mức 5 – 6 triệu đồng/tháng?", ông Hiếu đặt câu hỏi.
Do đó, theo vị chuyên gia này, vấn đề hổ trợ lãi xuất cho người mua nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ là vấn đề kiên quyết trong điều kiện kinh tế xã hội tại Việt Nam hiện nay nhằm giúp người lao động thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà, ổn định an sinh xã hội.
TS. Vũ Đình ÁnhVề quan điểm này, TS. Vũ Đình Ánh lại cho rằng, nếu Nhà nước muốn có cơ chế để hỗ trợ nhà ở thương mại giá rẻ thì phải chuẩn hoá được các quy định về nhà ở giá rẻ như thế nào là nhà ở giá rẻ, chất lượng, điều kiện được mua.
Hiện nay không ít người giàu đổ tiền vào mua nhà giá rẻ để kinh doanh cho thuê lại.
Do đó, nếu có chính sách ưu đãi cho phân khúc này nhưng không xác định được đối tượng mua nhà là không hợp lý. Bên cạnh đó là chất lượng dự án, trên thị trường đang xuất hiện nhiều dự án căn hộ diện tích nhỏ 28m2, giá 700 - 800 triệu đồng, đây có được coi là căn hộ giá rẻ dành cho đối tượng thu nhập thấp hay không khi mà dự án sở hữu rất nhiều tiện ích cao cấp, thậm chí cả hồ bơi nước mặn, trường học quốc tế.
Đây là những yếu tố rất quan trọng mà nếu có chính sách ưu đãi cho nhà ở giá rẻ phải ngiên cứu rất chuyên sâu, ông Ánh kiến nghị.
Cũng theo vị chuyên gia này, thị trường nhà ở giá rẻ rất khác biệt so với các thị trường khác. Theo nguyên tắc kinh tế thị trường là giá cả do thị trường quyết định, tuy nhiên, với thị trường căn hộ này này, cung cầu lại do giá quyết định.
Mức giá nhà nước đã quy định là từ 15 – 20 triệu/m2, 1 tỷ đồng/căn hộ. Vậy điều chỉnh cung - cầu thế nào thực sự là rất khó, đi ngược lại bài toán kinh tế thị trường.
Để phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ thực sự phát triển, các doanh nghiệp phải dựa trên nguyên tắc thị trường chứ không phải chỉ kêu gọi nhà nước trợ giúp, ông Ánh nhận định.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Viện Tài chính cũng cho rằng, thị trường căn hộ giá bình dân có hai mảng chính là nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ.
Theo ông Thịnh: "Đối với nhà ở xã hội, nhà nước phải có những ưu đãi về lãi suất là điều đương nhiên. Tuy nhiên, đã là nhà ở thương mại giá rẻ thì các doanh nghiệp đừng mơ đến ưu đãi nữa, cũng đừng đòi hỏi ngân sách phải trợ giúp mà nhất quyết phải theo cung cầu của cơ chế thị trường. Không thể có chuyện khi bán nhà lời lãi doanh nghiệp hưởng mà lại đòi hỏi ưu đãi từ nhà nước".
Khi tuân theo kinh tế thị trường, doanh nghiệp sẽ tự nghiên cứu để xây dựng những sản phẩm làm thế nào để bán được, phù hợp với người mua nhà. Nhà nước chỉ nên hỗ trợ ở mức nào đó để doanh nghiệp có thể có điều kiện phát triển còn doanh nghiệp phải tự mình bươn trải, cố gắng, ông Thịnh cho hay.
Về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, nhà ở thương mại giá rẻ phải theo cơ chế thị trường về giá cả, tài chính là tất yếu, song nhà nước cũng cần hỗ trợ về cơ chế chính sách, quỹ đất. Đăc biệt là làm tốt hơn câu chuyện về quy hoạch, giám sát thực hiện.
Ông Lực lấy ví dụ, rất nhiều dự án nhà ở giá rẻ thời gian gần đây phát triển manh, gây phá vỡ quy hoạch hạ tầng xã hội. Người dân ban đầu rất hào hứng mua nhà nhưng sau đó lại thất vọng bởi chất lượng, quy hoạch hạ tầng có quá nhiều vấn đề.
Vô hình dung, một chính sách rất tốt đẹp nhưng lại đi ngược với mong muốn của Chính phủ về việc hỗ trợ người dân có mức thu nhập trung bình đêt ổn định cuộc sống.
Về phía doanh nghiệp, ông Đinh Quốc Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Mường Thanh kiến nghị, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ bằng cách phát triển các dự án hạ tầng giao thông kết nối trung tâm thành phố với vùng xa trung tâm, tạo điều kiện cho các dự án ngoại vi phát triển.
