Cuộc chiến căn hộ tầm trung

Sàng lọc, cạnh tranh khốc liệt

Theo Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2018 của Savills Việt Nam, điểm nhấn của thị trường căn hộ những tháng cuối năm 2018 là sự tham gia của VinCity Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) đưa vào thị trường 4.000 căn hộ. Chỉ một phần trong số đó đã khiến nguồn cung sơ cấp của bất động sản Hà Nội trong quý IV đạt 38.000 căn.

Đây là nguồn cung theo quý cao kỷ lục từ trước tới nay, tăng 32% theo quý và tăng 43% theo năm. Về thanh khoản, quý IV ghi nhận lượng căn bán được đạt khoảng 11.400 căn, trong cả năm 2018 đạt 31.000 căn. Giá chào bán trung bình đạt 1.370 USD/m2, tăng 3% theo quý và 10% theo năm.

Đáng chú ý, trong số lượng căn bán được trong quý IV, căn hộ hạng B đang chiếm tỷ trọng chính với 61% thị phần, theo sau là hạng C với 31%. Lượng căn bán được chủ yếu là loại hình căn hộ hai phòng ngủ tại ở các khu vực Từ Liêm, Gia Lâm, Hà Đông.

Triển vọng trong năm 2019, Savills dự báo sẽ có hơn 41.300 căn hộ từ 36 dự án sẽ ra gia nhập thị trường, phần lớn là các căn hộ hạng B.

Tương tự tại phân khúc biệt thự, nhà liền kề, tâm điểm vẫn là việc tung ra thị trường của VinCity nguồn cung mới trong quý đạt 2.350 căn, tăng 71% quý trước. Tổng nguồn cung trong năm 2018 đạt 4.200 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 40%, trong đó các sản phẩm bán được chủ yếu là các shophouse tại khu vực Gia Lâm, Long Biên.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills, phân khúc trung cấp vẫn là điểm sáng của thị trường nhà ở hai năm 2017 - 2018 vừa qua, theo. Thực tế cho thấy phân khúc này đã hoạt động rất tốt trong năm 2018, đặc biệt là tại Hà Nội – nơi sản phẩm trung cấp dẫn đầu thị trường.

Bên cạnh đó, các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề và shophouse cũng đạt được nhiều thành công trong năm 2018 với số lượng giao dịch khả quan, đến từ nhu cầu ở thực của khách hàng và nhu cầu đầu tư đón đầu thị trường.

Khách hàng không chỉ tìm kiếm chất lượng trong từng sản phẩm riêng biệt mà còn kỳ vọng một tầm nhìn chiến lược của các chủ đầu tư, phát triển dự án đồng điều với kế hoạch phát triển của khu vực và thành phố, đặc biệt là phát triển về cơ sở hạ tầng giao thông và an sinh xã hội.

Nhìn tổng thể bức tranh thị trường bất động sản quý IV và cả năm 2018 cho thấy thị trường vẫn giữ được đà tăng trưởng ổn định với các chỉ số đạt mức cao. Tuy nhiên, theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội, sự sôi động của thị trường trong quý IV có sự đóng góp rất lớn của dự án VinCity Ocean Park.

"Nếu loại ra dự án VinCity, có thể thấy rất rõ nguồn cung và lượng giao dịch trên thị trường đang giảm rất nhiều so với năm 2016 và 2017. Tăng trưởng giá trên thị trường bất động sản cũng đang trong xu hướng giảm nhiệt", bà Hằng cho hay.

Cũng theo vị chuyên gia này, năm 2018 VinCity mở bán ở thời điểm cuối năm, thanh khoản của dự án khá tốt do trước đây thị trường đang thiếu một số sản phẩm mà VinCity ra mắt đã đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Đáng chú ý, đây chỉ là điểm bắt đầu của sự phát triển các sản phẩm mới của VinCity, thị trường đang kỳ vọng năm 2019 sẽ có nhiều dòng sản phẩm mới, tốt hơn ra thị trường.

Tuy nhiên, với sự xuất hiện của dự án đại đô thị này, năm 2019 phân khúc căn hộ hạng B sẽ có sự sàng lọc, cạnh tranh quyết liệt. Đối với các dự án, sự cạnh tranh về giá, chất lượng trở nên đặc biệt quan trọng.

Theo bà Hằng, bức tranh thị trường bất động sản năm 2019 dựa trên các chỉ số kinh tế của năm 2018 có vẻ rất tốt nhưng sẽ khốc liệt và cạnh tranh. Thị trường căn hộ thời gian tới sẽ chỉ dành cho các chủ đầu tư chuyên nghiệp.

Trong bối cảnh đó, nếu các doanh nghiệp không đầu tư làm các sản phẩm tốt, bài bản, chất lượng, gần như sẽ bị đào thải khỏi thị trường, loại trừ khỏi cuộc chơi.

Các doanh nghiệp muốn tồn tại sẽ buộc phải đổi mới, nâng cao chất lượng sản phẩm. Nếu không, các chủ đẩu tư sẽ chỉ có thể phát triển những dự án rất nhỏ, khó bán, khó cạnh tranh được với các dự án lớn.

Xu hướng mới của các nhà đầu tư

Về tương lai của thị trường nhà ở 2019, ông Hiển cho rằng, xét đến các yếu tố nền tảng của thị trường như tăng trưởng GDP, nguồn vốn FDI, sức mua của người dân trong lĩnh vực bán lẻ, tín dụng bất động sản thì thị trường vẫn có cơ sở vững chắc để phát triển bền vững. 

Tình trạng biến động giá chỉ được ghi nhận tại một số địa phương cục bộ chứ không đại diện cho toàn thị trường, đặc biệt là hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM. Việc lo sợ bong bóng bất động sản bị vỡ đã không xảy ra trong 2018. Song, tiến tới 2019, thị trường cần cẩn trọng trong kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản, kiểm soát chất lượng và tiến độ thực hiện công trình của các chủ đầu tư. 

Nguồn cầu nhà ở vẫn gia tăng hàng năm sẽ giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn; tính bền vững của thị trường phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm có kịp đáp ứng nguồn cầu theo từng phân khúc không.

Bên cạnh đó, xu hướng thị trường năm 2019 sẽ tiếp tục là năm của phân khúc trung cấp với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Các sản phẩn nhà phố, nhà liền kề hay các sản phẩm phát triển gần tiện ích an sinh xã hội cũng sẽ thu hút được các khách hàng có nhu cầu ở thực. Hiện nhu cầu này vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ xu hướng di cư của dân ngoại tỉnh vào thành phố, xu hướng tách hộ và tình trạng nhà ở xuống cấp tại các thành phố.

Các sản phẩm cũng sẽ có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng và xu thế chung của thế giới. Ví dụ như việc bó hẹp không gian căn hộ ba phòng ngủ trong diện tích 90 m2, bấy lâu nay bộc lộ nhiều bất cập, sẽ dần biến mất trên thị trường; hay thiết kế căn hộ sẽ mở rộng ban công, lô gia, và cửa sổ để đón ánh sáng tự nhiên. Các xu hướng này dự kiến là những hướng đi bền vững hơn của thị trường nhà ở.

Đưa ra lời khuyên cho các chủ đầu tư và khách hàng khi đầu tư bất động sản năm 2019, ông Hiển cho rằng, từ trước tới nay, yếu tố vị trí của dự án vẫn được đặt lên hàng đầu khi lựa chọn bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường phát triển, hạ tầng giao thông được nâng cấp và tối ưu, khoảng cách sẽ không còn là rào cản cho cư dân trong thành phố.

Tại các nước phát triển, nhiều người dân sẵn sàng lái xe một hoặc hai giờ đồng hồ đến chỗ làm, bù lại họ được ở trong một không gian yên tĩnh, thoáng đãng hơn.

Theo các bước phát triển của thị trường, tầm quan trọng của yếu tố vị trí sẽ ngày càng giảm. Vì vậy, đối với các chủ đầu tư, ông Hiển cho rằng, cần có tầm nhìn dài hạn về tiềm năng của dự án, sau 5 – 10 năm, khi cơ sở hạ tầng phát triển, liệu dự án có còn thu hút được khách mua?

Mặt khác, đối với các khách hàng, cũng cần có cái nhìn cởi mở hơn với các sản phẩm nhà ở, đặc biệt khi mua để đầu tư dài hạn. "Bất lợi vị trí hôm nay có thể là tiền đề để bất động sản tăng giá trong tương lai khi hạ tầng phát triển; quan trọng là khách hàng có sự nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, bà Hằng cũng cho rằng, trong năm 2019, thách thức rất lớn của thị trường bất động sản là nguồn vốn phát triển đang gặp khó khăn. Trong khi đó, với tốc độ đô thị hoá tăng, nguồn cầu lớn, các chủ đầu tư muốn xây dựng sản phẩm có chất lượng phải có vốn đầu tư.

Nguồn cung trên thị trường tại một số thành phố cũng đang có sự chững lại do nhiều địa phương đang bắt đầu xem xét lại các dự án. Do đó, trong năm 2019, vai trò của nhà nước trong việc quản lý, đưa ra các chính sách phát triển sẽ tác động rất lớn đến thị trường, bà Hằng nhận định.