Khi xây dựng Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, các cơ quan soạn thảo đã hướng tới mục tiêu kiến tạo cơ chế vượt trội tại các đặc khu kinh tế với kỳ vọng tạo động lực sự cho tăng trưởng kinh tế chung của đất nước.
Tuy nhiên, vẫn có quan điểm cho rằng, một số điều khoản trong Dự thảo Luật chưa có sự đột phá, chưa thực sự khác biệt và đủ sức cạnh tranh với các đặc khu kinh tế khác trong khu vực và quốc tế.
TheLEADER đã trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam xung quanh các chính sách ưu đãi trong đặc khu kinh tế, trong đó có liên quan đến đầu tư bất động sản.
Thưa ông, ông có nhận định như thế nào về những chính sách ưu đãi đầu tư trong Dự thảo Luật Đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Chúng ta xây dựng đặc khu hành chính - kinh tế, do đó, luật pháp, cơ chế chính sách ở đó phải thực sự đặc biệt. Đặc biệt ở đây không phải chỉ so với Việt Nam để thu hút các nhà đầu tư trong nước mà còn phải đặc biệt hơn những gì mà thế giới đang có. Như vậy mới có thể thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư, du lịch nghỉ dưỡng, sinh sống và định cư lâu dài.
Trong khi đó, tại Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, tôi chưa thấy có những quy định đột phá rõ nét. Ở đây rõ ràng các cơ quan ban hành pháp luật vẫn còn e ngại về khả năng mất mát những quyền lợi trong chính trị, kinh tế... khi xây dựng các cơ chế mở cửa tại các đặc khu này.
Chúng ta rõ ràng vẫn chưa thoát khỏi những tư duy cũ và chưa có sự đổi mới thực sự mạnh mẽ khi xây dựng Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt.
Trong khi đó, thực tế tại một số đặc khu kinh tế nổi tiếng của thế giới cũng như trong khu vực như Hong Kong, Thâm Quyến, Du-bai… chỉ trong 30 - 40 năm, họ đã có những phát triển bứt phá rất mạnh mẽ. Việt Nam đã đi sau họ rất nhiều, do đó, cơ chế chính sách của chúng ta cần phải đổi mới hơn, thu hút hơn. Trước hết, chúng ta phải có cơ chế vượt trội và tầm nhìn dài hạn thì mới có thể thu hút các doanh nghiệp yên tâm đến đầu tư.
Ông có đánh giá gì về những chính sách ưu đãi trong dự thảo luật đối với lĩnh vực bất động sản?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng, Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt lần này không có gì đặc biệt nhiều so với các quy định luật pháp hiện hành. Năm 2014, chúng ta đã có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Theo quy định tại hai bộ luật này, người nước ngoài đã được sở hữu nhà ở Việt Nam.
Cụ thể, Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất lên tới 50 năm và được quyền gia hạn 1 nhiệm kỳ nữa, tức là 99 năm. Như vậy, Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt không có gì mới, không có gì ưu đãi hơn khi cũng cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tối đa là 99 năm.
Bên cạnh đó, cũng theo Dự thảo Luật, thuế thu nhập của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 17%. Trong khi đó, hiện nay doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở Hà Nội, TP. HCM và những nơi có thị trường bất động sản sôi động thì doanh nghiệp cũng chỉ phải nộp thuế 20%.
Như vậy, trong khi thị trường bất động sản ở 3 đặc khu trên hầu như chưa có gì (trừ Phú Quốc là thị trường bất động sản đang phát triển) mà Nhà nước chỉ ưu đãi giảm thêm 3% thuế thu nhập. Điều này có nghĩa là chúng ta chưa có gì đặc biệt để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ở khu vực này.
Ông có kiến nghị gì đối với các cơ chế ưu đãi dành cho thị trường bất động sản tại các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt này?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo tôi, các cơ chế chính sách trong Dự thảo Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt cần được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi trong dư luận để đạt được những mong ước và kỳ vọng của người dân, doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường bất động sản đi đầu sẽ giúp đầu tư cơ sở vật chất cho tương lai. Đơn cử như chúng ta phải xây dựng nhà ở, đầu tư công trình y tế, giáo dục, khách sạn, trung tâm thương mại... trước thì mới có thể thu hút được dân cư đến sinh sống và định cư lâu dài.
Do đó, theo tôi cần có thêm nhiều ưu đãi hơn nữa cho thị trường bất động sản. Trước hết là quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài trong các đặc khu kinh tế.
Thứ hai, người nước ngoài mua nhà tại các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt thì vấn đề đi lại, lưu trú phải được khác biệt hơn. Người nước ngoài khi đã mua nhà ở đây thì họ cũng nên được cấp visa dài hạn hoặc thẻ thường trú để thuận tiện hơn cho họ trong quá trình sinh sống.
Thứ ba, đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, tôi cho ràng các đơn vị kinh doanh bất động sản nên được hưởng ưu đãi tối thiểu như các ngành nghề kinh tế khác như hưởng thuế suất ưu đãi 10% trong 30 năm, miễn giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo...
Thứ tư, các cơ chế, quy định của pháp luật cần đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án của các nhà đầu tư, nhất là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây là một vấn đề đặc biệt quan trọng trong các dự án đầu tư nhưng chưa thấy được đề cập trong dự thảo luật.
Bên cạnh đó, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng cần có cơ chế chính sách như thế nào, hỗ trợ cho người dân ra sao.... cũng cần được thể hiện rõ hơn nữa trong dự thảo. Có như vậy mới có thể tạo cơ chế hấp dẫn thu hút đầu tư tại các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt.
Khi mở cửa các đặc khu kinh tế để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, ông có cho rằng các doanh nghiệp này sẽ lấn át các nhà đầu tư trong nước trên thị trường bất động sản?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển rất mạnh mẽ trong thời gian qua. Nhiều nhà đầu tư trong nước đã lớn mạnh cả về quy mô, năng lực, tài chính.
Đặc biệt là trong những năm gần đây, các nhà đầu tư trong nước có lợi thế lớn tại phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp tại các khu đô thị lớn do hiểu rõ tâm lý, văn hoá người Việt Nam.
Tuy nhiên, đối với lĩnh vực bất động sản đặc thù như bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn lớn tầm cỡ thế giới, casino… rõ ràng là các nhà đầu tư nước ngoài sở hữu nhiều lợi thế, kinh nghiệm và tiềm lực kinh tế, tài chính hơn các nhà đầu tư Việt Nam. Đặc biệt là trong công tác quản lý vận hành dự án đi vào hoạt động sau khi đầu tư.
Song, tôi không cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài sẽ lấn át các nhà đầu tư trong nước tại thị trường bất động sản trong các đặc khu kinh tế. Bởi đơn cử như tại Phú Quốc, hầu hết các tập đoàn lớn chuyên về bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam như Vingroup, CEO, Sun Group… đều đã hầu như chiếm lĩnh thị trường này.
Còn đối với Vân Đồn và Bắc Vân Phong, việc sự cạnh tranh giữa nhà đầu tư nước ngoài và trong nước vẫn chưa xuất hiện.
