Diễn biến trái chiều trên thị trường bất động sản công nghiệp
Phương Linh
Thứ sáu, 05/05/2023 - 14:10
Trong khi bất động sản công nghiệp miền Bắc ghi nhận cả nguồn cung, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh thì tại miền Nam, thị trường đang phải đối mặt với nhiều thách thức rất lớn do nhu cầu thuê giảm và những vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung hạn chế.
Khó khăn bủa vây khu vực phía Nam
Quý I/2023, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam không ghi nhận nguồn cung khu công nghiệp mới do tình hình thủ tục và pháp lý kéo dài. Thị trường chỉ ghi nhận nguồn cung 82.000 m2 nhà xưởng và 51.500 m2 nhà kho xây sẵn trong quý.
Từ nay đến cuối năm 2023, báo cáo từ Cushman & Wakefield cho thấy, thị trường miền Nam không có nguồn cung đất khu công nghiệp mới được ghi nhận. Nguồn cung mới có thể bị chậm lại vào năm 2023, ở mức gần 1.1 triệu m2 cho cả nhà kho xây sẵn và nhà xưởng xây sẵn.
Trong ngắn hạn, nguồn cung đất khu công nghiệp sẽ vẫn tiếp tục hạn chế, trong khi nguồn cung xưởng và kho xây sẵn tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn năm 2022.
Không chỉ nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp cũng chững lại rõ rệt. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của các khu vực miền Nam đạt 81%, tăng nhẹ theo quý nhưng chỉ tương đương với lượng hấp thụ ròng 48,3ha. Hơn nữa, loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm, với nhà xưởng đạt 78% (giảm 2% theo quý) và nhà kho đạt 73% (giảm 3% theo quý).
Về giá thuê, do nguồn cung hạn chế, giá thuê sơ cấp trung bình khu công nghiệp đạt 163 USD/m2/kỳ hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và 13% theo năm do sự khan hiếm nguồn cung đất công nghiệp ở những khu vực trung tâm công nghiệp hiện hữu.
Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ổn định theo quý trong lúc các hoạt động công nghiệp chậm lại, ở mức 4,6 USD/m2/tháng với nhà xưởng và 4,4 USD/m2/tháng với nhà kho.
Theo Cushman & Wakefield, trong những tháng đầu năm 2023, thách thức từ kinh tế toàn cầu khiến cho lượng vốn FDI đăng ký cũng như đơn hàng xuất khẩu vào khu vực miền Nam sụt giảm. Những bất ổn kinh tế toàn cầu, tiêu dùng suy yếu, đơn hàng xuất khẩu giảm đang và sẽ tác động đến nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn.
Nhiều đơn vị nghiên cứu kinh tế trong nước và quốc tế kỳ vọng Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng GDP khoảng 5,8% - 6,6% vào năm 2023. Tuy nhiên, trong quý I/2023, tăng trưởng GDP được ghi nhận là 3,32% và CPI là 4,18%. Mặc dù đáp ứng mục tiêu CPI dưới 4,5%, nhưng lạm phát gia tăng là bằng chứng cho thấy Việt Nam đang chịu áp lực từ nền kinh tế toàn cầu bất ổn.
Ngành công nghiệp phải đối mặt với nhiều thách thức với nhu cầu giảm và chuỗi cung ứng bị gián đoạn. FDI 3 tháng 2022 có sự gia tăng đột biến từ vốn đầu tư dự án Lego, làm cho tình hình năm 2023 thấp hơn so với năm trước bởi thiếu các dự án lớn.
Mặt khác, những thách thức về pháp lý cũng là khó khăn rất lớn của thị trường khi nguồn cung rất hạn chế khiến giá thuê liên tục tăng cao, làm giảm tính cạnh tranh của thị trường trong bối cảnh hoạt động kinh doanh khó khăn.
Miền Bắc vẫn sôi động
Trong khi bất động sản công nghiệp miền Nam đang gặp nhiều thách thức thì tại miền Bắc, thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực từ mọi mặt.
Về nguồn cung, trong quý I, thị trường công nghiệp miền Bắc chào đón nguồn cung mới khoảng 116 ha từ khu công nghiệp Tam Dương I – phân khu 2 tại tỉnh Vĩnh Phúc. Trong khi đó, không có nguồn cung kho xưởng mới nào ghi nhận trong quý này.
Theo Cushman & Wakefield, hiện nay, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể bàn giao đất cho khách hàng. Từ nay đến hết năm 2023 dự kiến thị trường sẽ đón nhận thêm nguồn cung 670 ha đất khu công nghiệp.
Nguồn cung tương lai của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục dồi dào trong giai đoạn 2023 – 2025, với 1,2 triệu m2 nhà xưởng và 700.000 m2 nhà kho gia nhập thị trường.
Nhờ vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng và khả năng kết nối được cải thiện, vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc tiếp tục nhận được làn sóng đầu tư, đặc biệt là từ ngành công nghiệp điện tử và ô tô (các nhà đầu tư đáng chú ý bao gồm Goertek, Autoliv, Xiamen Sunrise Group, v.v.). Điều này đã giúp tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1% theo quý, tương đương với diện tích hấp thụ là 81 ha.
Tương tự như thị trường khu côngnghiệp, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ 1% theo quý do nhu cầu từ các doanh nghiệp phụ trợ trong ngành điện tử và các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ khác vẫn được duy trì. Thị trường nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ 1% theo quý vì lý do mùa vụ và một phần do triển vọng kinh tế toàn cầu tiêu cực.
Giá chào thuê sơ cấp của khu công nghiệp được ghi nhận ở mức 115 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,9% theo quý và 5,5% theo năm nhờ nhu cầu cao đối với loại hình này. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ 1,9% theo quý do một số dự án điều chỉnh giá thuê, ghi nhận ở mức 4,7 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho xây sẵn vẫn giữ ổn định trong quý, ở mức 4,5 USD/m2/tháng.
Cushman & Wakefield dự báo, tại thị trường miền Bắc, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp vẫn sẽ được duy trì nhờ chiến lược Trung Quốc + 1 của các công ty sản xuất, nhưng có khả năng chậm lại. Bên cạnh đó, giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Giá thuê bất động sản xây sẵn có thể tiếp tục tăng nhưng với tốc độ vừa phải tuỳ theo những diễn biến trên thị trường.
Là doanh nghiệp tư nhân đầu tiên làm khu công nghiệp trong lúc đất nước vừa mở cửa, dù gặp không ít khó khăn trong việc tìm mô hình phù hợp, thu hút các công ty vào thuê, nhưng Chủ tịch HĐQT Công ty CP Việt Hương - Hàng Vay Chi vẫn có cách làm sáng tạo để có được thành công.
Là doanh nghiệp tư nhân đầu tiên làm khu công nghiệp trong lúc đất nước vừa mở cửa, dù gặp không ít khó khăn trong việc tìm mô hình phù hợp, thu hút các công ty vào thuê, nhưng Chủ tịch HĐQT Công ty CP Việt Hương - Hàng Vay Chi vẫn có cách làm sáng tạo để có được thành công.
Với cơ sở hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, lợi thế về giá thuê đất cạnh tranh và lực lượng lao động lớn, Hưng Yên đang ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn với các doanh nghiệp, nhà đầu tư ngành công nghiệp phụ trợ.
Cụm công nghiệp Thanh Đa nằm tại huyện Phúc Thọ (Hà Nội) có quy mô hơn 8,1ha, với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 250 tỷ đồng do Công ty CP Tập đoàn Long Biên làm chủ đầu tư.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics.
Gamuda Land vừa chính thức ký kết hợp tác chiến lược với Điền Phúc Thành để trở thành đối tác phát triển kinh doanh chiến lược cho dự án MT Eastmark City tại khu Đông TP.HCM.
Với vị trí đắc địa tại Hải Phòng - thành phố đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng 12,32%/năm, The Zenith Hải Phòng không chỉ là lựa chọn an cư lý tưởng mà còn là cơ hội đầu tư sinh lời bền vững. Đặc biệt, khi hạ tầng vành đai 2 hoàn thiện, thời gian di chuyển từ Hải Phòng - Hà Nội sẽ rút ngắn còn 1,5 giờ, mở ra xu hướng giãn dân về vùng cận Thủ đô với tiềm năng tăng trưởng giá trị vượt trội.
Vingroup hôm nay công bố triển khai các dự án nhà ở xã hội tại 7 tỉnh, trong đó, gần 50.000 căn có kế hoạch thực hiện tại Hưng Yên, Hải Phòng, TP.HCM và Tây Ninh; gần 11.000 căn đang thi công và đưa ra thị trường tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa.
Hiệp hội Dữ liệu quốc gia phối hợp cùng UBND thành phố Huế hôm nay đồng tổ chức lễ công bố Mạng lưới chuyên gia dữ liệu toàn cầu do Hiệp hội Dữ liệu quốc gia khởi xướng. Tại sự kiện, Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn T&T Group, Chủ tịch HĐQT Vietravel Airlines Đỗ Vinh Quang vinh dự được bổ nhiệm làm Phó chủ tịch VDEN.
Chuyển đổi từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp theo Nghị định 70 không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là cơ hội nâng tầm quản trị. Với một lộ trình hỗ trợ toàn diện, TPBank đồng hành cùng hộ kinh doanh từ khâu pháp lý đến vốn vay, để việc chuyển đổi trở thành động lực tăng trưởng.
Nếu như “ngân hàng số” từng là đích đến thì trong kỷ nguyên công nghệ cao hiện nay, đó mới chỉ là điểm khởi đầu. Liệu 5 năm tới, người dùng còn nhận ra đâu là ngân hàng mình đang dùng?
Trách nhiệm tự đánh giá, tự phân loại trong dự thảo Luật Trí tuệ nhân tạo cần được làm rõ để giảm rủi ro với thị trường nội địa, giúp việc giám sát dễ dàng hơn.
Các giải pháp trong dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, bên cạnh những mặt tích cực cũng bộc lộ nhiều kẽ hở, tiềm ẩn rủi ro chính sách và khó khả thi trên thực tế.
