Định danh lại ban quản trị chung cư

Ban quản trị là một trong những nhân tố châm ngòi cho những cuộc nội chiến ở các khu căn hộ chung cư thời gian qua. Bên cạnh mâu thẫu giữa cư dân với chủ đầu tư vì chưa thành lập được ban quản trị, tại không ít chung cư còn xảy ra tranh chấp giữa chính ban quản trị và cư dân. 

Nguyên nhân của thực trạng này được chỉ ra là do ban quản trị nhà chung cư tại nhiều dự án làm việc thiếu hiệu quả, năng lực yếu và không minh bạch khiến cư dân bức xúc.

Trước thực trạng này, một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến là quy định ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại cho rằng, nếu quy định này của Bộ Xây dựng được đưa vào thực tế sẽ không những không giải quyết được những bất cập trong hoạt động của ban quản trị hiện nay mà còn gây nhầm lẫn và khó áp dụng.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC, qua nhiều giai đoạn hình thành, sửa đổi và hoàn thiện quy định pháp luật về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, mỗi văn bản pháp luật lại có các quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị.

Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định “ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể” nhưng đến thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực, mô hình ban quản trị được quy định "là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu”.

Dự thảo thông tư mới lại quy định "ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư".

Như vậy, ban quản trị chung cư ban đầu được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Nhưng theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và dự thảo thông tư mới, ban quản trị lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hợp tác xã nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.

Theo ông Huy, về bản chất, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Ban quản trị được lập ra do ý chí của cư dân thông qua các phiếu biểu quyết lựa chọn tại hội nghị nhà chung cư, đại diện cho quyền lợi của cư dân.

Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại được quy định một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn sẽ dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.

Lãnh đạo PMC cho rằng, tư cách pháp nhân của ban quản trị và các hoạt động, mô hình của ban quản trị phải được định nghĩa trong Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không thể có tư cách pháp nhân, con dấu, chỉ có Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành mới có thể quy định tư cách pháp nhân.

Theo ông Huy, cần phải định nghĩa ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở thay mặt cư dân để lựa chọn, giám sát công ty quản lý thay vì ban quản trị là một tổ chức chuyên môn. Bởi nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình. 

Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên hoạt động của các ban quản trị có thể sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng sau một thời gian công trình đi vào khai thác.

Cũng theo ông Huy, không thể quy định ban quản trị hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hay hợp tác xã. "Nếu như ban quản trị là hội đồng quản trị thì ban quản trị đâu phải pháp nhân? Lúc thì định nghĩa ban quản trị là pháp nhân, lúc lại định nghĩa ban quản trị như hội đồng quản trị, mà công ty cổ phần là một pháp nhân".

Bên cạnh đó cũng không nên định nghĩa các hoạt động của ban quản trị như mô hình hợp tác xã hay hội đồng quản trị của doanh nghiệp, công ty cổ phần mà chỉ nên định nghĩa rõ ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, hoạt động tự quản.

Mặt khác, với cách tiếp cận ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở thì việc lựa chọn các thành viên ban quản trị hoàn toàn khác so với hình thái chuyên môn. 

Ví dụ, làm sao để thành viên ban quản trị đại diện đầy đủ cho các tầng lớp của cư dân, từ lứa tuổi, nghề nghiệp, cộng đồng, đặc biệt có đạo đức và uy tín trong cộng đồng cư dân; sau đó mới khuyến khích các yếu tố chuyên môn về kinh nghiệm và kiến thức.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội cũng cho rằng, để quản lý một dự án nhà chung cư là không đơn giản. Trong khi, các thành viên trong ban quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng. 

Hầu hết họ đều là những người về hưu hoặc đang có một công việc khác. Do đó, không thể quy định ban quản trị là một tổ chức chuyên môn như một công ty, doanh nghiệp mà chỉ có thể là đơn vị đại diện cho cư dân lựa chọn công ty quản lý, vận hành nhà chung cư để đảm bảo lợi ích cho cư dân.

Cũng theo vị lãnh đạo này, thời gian qua, không ít ban quản trị vì tham quyền, lợi ích đã dẫn đến hoạt động của ban quản trị thiếu hiệu quả. Một số ban quản trị chỉ định nhà thầu bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà không đủ năng lực để lấy tiền hoa hồng, sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích, thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ gây bức xúc cho cư dân.

Chính vì vậy, lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, cần có quy định rõ ràng về việc ban quản trị phải là tổ chức đại diện cho quyền và lợi ích cư dân. Đồng thời có cơ chế giám sát hoạt động của tổ chức này, xử lý nghiêm những sai phạm của tổ chức này để đảm bảo lợi ích của cư dân dự án.