Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC, ban quản trị cần được hiểu đúng bản chất là một tổ chức dân chủ cơ sở, thay mặt cho cư dân để lựa chọn công ty quản lý thay vì coi đây là một tổ chức chuyên môn.
Ban quản trị do cư dân bầu ra có quyền hạn lớn trong quản lý chung cư. Ảnh: Lại Hợp Nhân
Ban quản trị là một trong những nhân tố châm ngòi cho những cuộc nội chiến ở các khu căn hộ chung cư thời gian qua. Bên cạnh mâu thẫu giữa cư dân với chủ đầu tư vì chưa thành lập được ban quản trị, tại không ít chung cư còn xảy ra tranh chấp giữa chính ban quản trị và cư dân.
Nguyên nhân của thực trạng này được chỉ ra là do ban quản trị nhà chung cư tại nhiều dự án làm việc thiếu hiệu quả, năng lực yếu và không minh bạch khiến cư dân bức xúc.
Trước thực trạng này, một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo Thông tư ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến là quy định ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại cho rằng, nếu quy định này của Bộ Xây dựng được đưa vào thực tế sẽ không những không giải quyết được những bất cập trong hoạt động của ban quản trị hiện nay mà còn gây nhầm lẫn và khó áp dụng.
Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC, qua nhiều giai đoạn hình thành, sửa đổi và hoàn thiện quy định pháp luật về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, mỗi văn bản pháp luật lại có các quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của ban quản trị.
Quyết định 08/2008/QĐ-BXD quy định “ban quản trị nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể” nhưng đến thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực, mô hình ban quản trị được quy định "là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu”.
Dự thảo thông tư mới lại quy định "ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư".
Như vậy, ban quản trị chung cư ban đầu được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Nhưng theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và dự thảo thông tư mới, ban quản trị lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hợp tác xã nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.
Theo ông Huy, về bản chất, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Ban quản trị được lập ra do ý chí của cư dân thông qua các phiếu biểu quyết lựa chọn tại hội nghị nhà chung cư, đại diện cho quyền lợi của cư dân.
Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại được quy định một tổ chức chuyên môn. Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn sẽ dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị khó có thể thực thi.
Lãnh đạo PMC cho rằng, tư cách pháp nhân của ban quản trị và các hoạt động, mô hình của ban quản trị phải được định nghĩa trong Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này, ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không thể có tư cách pháp nhân, con dấu, chỉ có Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành mới có thể quy định tư cách pháp nhân.
Theo ông Huy, cần phải định nghĩa ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở thay mặt cư dân để lựa chọn, giám sát công ty quản lý thay vì ban quản trị là một tổ chức chuyên môn. Bởi nếu là một tổ chức chuyên môn, ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình.
Trong khi đó, vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa là tổ chức dân chủ cơ sở vừa là một tổ chức chuyên môn nên hoạt động của các ban quản trị có thể sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng sau một thời gian công trình đi vào khai thác.
Cũng theo ông Huy, không thể quy định ban quản trị hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hay hợp tác xã. "Nếu như ban quản trị là hội đồng quản trị thì ban quản trị đâu phải pháp nhân? Lúc thì định nghĩa ban quản trị là pháp nhân, lúc lại định nghĩa ban quản trị như hội đồng quản trị, mà công ty cổ phần là một pháp nhân".
Bên cạnh đó cũng không nên định nghĩa các hoạt động của ban quản trị như mô hình hợp tác xã hay hội đồng quản trị của doanh nghiệp, công ty cổ phần mà chỉ nên định nghĩa rõ ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, hoạt động tự quản.
Mặt khác, với cách tiếp cận ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở thì việc lựa chọn các thành viên ban quản trị hoàn toàn khác so với hình thái chuyên môn.
Ví dụ, làm sao để thành viên ban quản trị đại diện đầy đủ cho các tầng lớp của cư dân, từ lứa tuổi, nghề nghiệp, cộng đồng, đặc biệt có đạo đức và uy tín trong cộng đồng cư dân; sau đó mới khuyến khích các yếu tố chuyên môn về kinh nghiệm và kiến thức.
Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội cũng cho rằng, để quản lý một dự án nhà chung cư là không đơn giản. Trong khi, các thành viên trong ban quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng.
Hầu hết họ đều là những người về hưu hoặc đang có một công việc khác. Do đó, không thể quy định ban quản trị là một tổ chức chuyên môn như một công ty, doanh nghiệp mà chỉ có thể là đơn vị đại diện cho cư dân lựa chọn công ty quản lý, vận hành nhà chung cư để đảm bảo lợi ích cho cư dân.
Cũng theo vị lãnh đạo này, thời gian qua, không ít ban quản trị vì tham quyền, lợi ích đã dẫn đến hoạt động của ban quản trị thiếu hiệu quả. Một số ban quản trị chỉ định nhà thầu bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng toà nhà không đủ năng lực để lấy tiền hoa hồng, sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích, thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ gây bức xúc cho cư dân.
Chính vì vậy, lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, cần có quy định rõ ràng về việc ban quản trị phải là tổ chức đại diện cho quyền và lợi ích cư dân. Đồng thời có cơ chế giám sát hoạt động của tổ chức này, xử lý nghiêm những sai phạm của tổ chức này để đảm bảo lợi ích của cư dân dự án.
Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư ngày càng phổ biến nhưng thực tế tại nhiều chung cư, mâu thuẫn còn phát sinh giữa cư dân với những người họ bầu ra làm đại diện trong ban quản trị.
Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư ngày càng phổ biến nhưng thực tế tại nhiều chung cư, mâu thuẫn còn phát sinh giữa cư dân với những người họ bầu ra làm đại diện trong ban quản trị.
Nhiều chung cư nằm trong khu phức hợp có thêm dịch vụ thương mại, văn phòng thường dẫn đến xung đột các chức năng bất động sản, làm ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân và khó khăn cho công tác quản lý.
Trước nhiều hạn chế trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư, nhiều ý kiến đã đề xuất không nên tiếp tục sử dụng mô hình ban quản trị hoặc xây dựng một khung pháp lý cụ thể hơn cho đơn vị này.
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các cơ quan chức năng kiên quyết cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên ban quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định.
Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.
Quyết định 26/2025 vừa được UBND TP.HCM ban hành sẽ tháo gỡ hàng loạt các vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay trên địa bàn thành phố.
Hồ Núi Cốc, viên ngọc ẩn mình giữa miền trung du, sắp được đánh thức. Dự án Flamingo Majestic Island Resort hứa hẹn biến nơi đây thành điểm đến nghỉ dưỡng đẳng cấp, mở ra một chương mới cho du lịch Thái Nguyên.
VIAC chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Novaland và Nova An Phú, buộc Sài Gòn Co.op thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng phát triển dự án Sài Gòn Co.op An Phú.
Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.
Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.
Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.
Tại phân khu phong cách Nhật The Komorebi (Vinhomes Royal Island, Hải Phòng), đặc quyền tắm khoáng nóng Onsen suốt bốn mùa mang đến cho cư dân trải nghiệm nghỉ dưỡng đỉnh cao ngay tại nhà, đồng thời đưa phân khu trở thành điểm đến dẫn đầu xu hướng du lịch chăm sóc sức khỏe tại miền Bắc.
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) triển khai gói vay tín chấp 300 tỷ đồng cho các nữ hội viên Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam giúp nâng cao vai trò của phụ nữ trong xã hội hiện đại, tạo điều kiện cho phụ nữ phát triển kinh tế, mang đến một cuộc sống sung túc và hạnh phúc dài lâu.
Chuyển nhượng vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro thuế, từ việc xác định đúng loại thuế, tính toán thuế suất, đến các quy định về khai báo và tránh bị truy thu, phạt.
