Không khí bi quan bao trùm thị trường bất động sản

Trải qua thời gian dịch bệnh và khó khăn kéo dài, tâm lý lạc quan trên thị trường gần như đã không còn. Không chỉ Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung mà lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản trong những tháng tới. 

"Thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức chưa từng có trong lịch sử", bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc, tỏ ra bi quan khi chứng kiến đại dịch Covid-19 và giãn cách xã hội đang làm thị trường gần như tê liệt.

Còn ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group ví Covid-19 như một cơn bão có sức càn quét nặng nề thì nền kinh tế và thị trường bất động sản cũng giống như một cái cây đang đương đầu với giông tố; trong đó, chủ đầu tư và sàn giao dịch chính là thân cây và lá cây - những bộ phận dễ bị tổn thương nhất, chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Tâm lý bi quan hiện nay đã khác với thời điểm này năm ngoái. Lúc đó, mặc dù chịu tác động tiêu cực của dịch bệnh nhưng cả chủ đầu tư và khách hàng đều trong tâm thế chờ đợi, quan sát. Hầu hết mọi người đều khá lạc quan và cho rằng Covid-19 chỉ ảnh hưởng tạm thời đến nền kinh tế và tại Việt Nam, những diễn biến của dịch bệnh có thể sẽ không nghiêm trọng như nhiều nước trên thế giới.

Tuy nhiên, thực tế sáu tháng đầu năm nay đã chứng minh điều ngược lại. Thị trường bất động sản đang gặp những khó khăn rất lớn trên tất cả các khía cạnh, chưa biết khi nào sẽ kết thúc.

Dự báo về triển vọng thị trường bất động sản nửa cuối năm 2021 và năm 2022, bà Dung cho rằng, với kịch bản thứ nhất, khả quan hơn, trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát vào cuối tháng 9, thị trường sẽ chứng kiến sự sụt giảm vô cùng lớn về nguồn cung. Trong cả năm 2021, nguồn cung căn hộ tại TP. HCM sẽ giảm 29% và Hà Nội giảm 5% so với năm trước.

Bà Dung dự báo số căn bán được trong sáu tháng cuối năm sẽ giảm nghiêm trọng thay vì vẫn tăng trưởng như hồi đầu năm do những khó khăn trong tiếp cận khách hàng của chủ đầu tư và hoạt động liên quan đến công chứng, ngân hàng của các giao dịch mua bán bất động sản.

Đối với kịch bản thứ hai - kịch bản xấu hơn của thị trường, giả sử dịch bệnh được kiểm soát trong quý IV, thậm chí là kéo dài sang đầu năm năm 2022, nguồn cung cả năm 2021 sẽ thấp hơn nguồn cung trong một quý tại TP. HCM thời điểm trước dịch. Bên cạnh đó, giá bán cũng sẽ bình ổn thay vì tăng nhẹ như ở kịch bản khả quan.

Nhìn chung, ở cả hai kịch bản, thị trường bất động sản đều diễn biến rất xấu. Kể cả trong kịch bản khả quan nhất, bức tranh thị trường cũng tối hơn rất nhiều so với dự báo trước đó của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp. Những khó khăn đối với thị trường vẫn sẽ còn tiếp diễn trong thời gian dài, bà Dung nhận định.

Doanh nghiệp "sức cùng, lực kiệt" 

Triển vọng thị trường bất động sản không mấy tích cực được cho là điều hoàn toàn dễ hiểu trong bối cảnh hoạt động của các doanh nghiệp đang bị ảnh hưởng nặng bề bởi dịch bệnh và các lệnh giãn cách xã hội hiện nay.

Theo bà Hương, cả chủ đầu tư và sàn giao dịch đều đang đối diện với vô vàn thách thức. Đối với các chủ đầu tư, kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp bị phá vỡ một cách nghiêm trọng, các sự kiện bán hàng bị tạm ngưng. Hầu hết các chủ đầu tư dự án đều phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh giảm từ 30% thậm chí cao hơn do các hoạt động bị ngưng trệ vì dịch bệnh.

Bên cạnh kế hoạch kinh doanh, việc triển khai thi công xây dựng dự án cũng bị đình trệ do tiến độ thi công các công trình xây dựng bị ảnh hưởng do giãn cách xã hội, giá vật liệu xây dựng leo thang làm gia tăng chi phí đầu vào đáng kể cho doanh nghiệp.

Đại dịch cũng làm biến động nguồn lao động phục vụ cho công trường. Sau khi dịch bệnh qua đi, việc tìm kiếm nhân công lao động cho các công trình là vấn đề lớn của các nhà thầu. Như tại dự án Van Phuc City, trong năm nay, doanh nghiệp chỉ có thể đảm bảo được khoảng 70% tiến độ trong 12 hạng mục công trình xây dựng trọng điểm được triển khai theo kế hoạch, bà Hương chia sẻ.

Không chỉ các chủ đầu tư, hệ thống các sàn môi giới bất động sản cũng bị ảnh hưởng nặng nề không kém. Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng, dịch bệnh bùng phát đã khiến tình hình kinh doanh của hầu hết các sàn giao dịch gần như đóng băng. 

Giãn cách xã hội khiến môi giới bất động sản không thể gặp mặt, tiếp xúc, tổ chức sự kiện mở bán. Mọi kế hoạch kinh doanh, từ các mục tiêu trong năm đến mục tiêu dài hạn đều bị tác động, ảnh hưởng nặng nề.

Việc doanh nghiệp bất động sản không mở bán và bán được hàng đã tác động ngay lập tức đến những con số của thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2021. 

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản tại TP. HCM đã giảm 9% so với sáu tháng đầu năm ngoái. Cả thị trường chỉ có 6.000 căn hộ được chào bán. Đây là số lượng nguồn cung thấp nhất trong lịch sử. Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi số căn mở bán chỉ đạt 8.000 căn hộ, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Nếu như trong hai quý đầu năm 2020, nguồn cung bất động sản tại TP. HCM cũng suy giảm do dịch bệnh, nhưng vào nửa cuối năm thị trường đã tăng trưởng trở lại, chủ đầu tư tự tin tung sản phẩm ra thị trường thì hiện nay, tình hình đã xấu hơn rất nhiều.

Trong nhiều tháng gần đây, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8, nguồn cung hầu như không xuất hiện trên thị trường bất động sản. Các lệnh giãn cách xã hội liên tiếp được thực thi khiến chủ đầu tư không thể thực hiện bất cứ một hoạt động chào bán nào.

Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán trong các quý cũng có sự chênh lệch rõ rệt, phụ thuộc vào tình hình dịch bệnh.

Từ việc giảm nguồn cung khiến người mua nhà không còn nhiều lựa chọn về sản phẩm đã dẫn đến nguồn cầu cũng giảm theo. Song, một trong những tín hiệu tích cực của thị trường được bà Dung chỉ ra là lượng tiêu thụ của năm nay vẫn khá khả quan so với năm ngoái.

Theo số liệu của CBRE, số lượng căn bán được tại TP.HCM tăng 28% và Hà Nội tăng 20% trong 6 tháng đầu năm 2021. Tại TP. HCM, hơn 80% số lượng căn chào bán có thanh khoản, còn tại Hà Nội, con số này là 50%.

Nguồn cung khan hiếm nhưng nguồn tiền dự trữ và nhu cầu an cư của người dân vẫn có đã khiến giá bất động sản tiếp tục tăng trưởng. Tại TP. HCM và Hà Nội, mức giá bán sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2021 tăng lần lượt 16% và 9% so với cùng kỳ năm 2020.

Cùng với nguồn cung khan hiếm, mức tăng giá này còn đến từ việc tăng giá đất tại nhiều địa phương và chi phí vật liệu, chi phí lưu thông hàng hoá, nhân công tăng cao do dịch bệnh. Mặt khác, việc giá căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh còn do sự xuất hiện của các căn hộ siêu sang với giá bán lên đến 7.000USD/m2.

Không chỉ ảnh hưởng đến thị trường căn hộ để bán, dịch bệnh diễn biến phức tạp cũng đang khiến hoạt động cho thuê căn hộ suy yếu do nhu cầu giảm từ nhóm chuyên gia, người nước ngoài.

Nguồn cung căn hộ cho thuê rất lớn trong khi không có nguồn cầu đã khiến giá thuê và lợi nhuận của nhà đầu tư giảm mạnh. Nếu như trước dịch, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP. HCM đạt từ 7 - 9%/năm thì sau khi đại dịch diễn ra, con số này đã giảm một nửa, chỉ còn từ 4 - 6,5%/năm. Đặc biệt, trong quý II, với sự bùng phát mạnh mẽ của dịch bệnh, lợi suất cho thuê căn hộ chỉ còn tối đa 4%.

Với bức tranh hiện tại vô cùng khó khăn, bà Dung cho rằng, sự hồi phục và phát triển của thị trường phụ thuộc rất nhiều vào khả năng kiểm soát dịch bệnh, tốc độ tiêm vaccine.

Tuy nhiên, một thực tế cần nhìn nhận là sau gần hai năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần. Do đó, khi dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động phát triển dự án và bán hàng là thách thức lớn. Sau dịch, doanh nghiệp bất động sản cũng giống như một cơ thể mắc Covid -19 vừa khỏi bệnh, sẽ rất khó để có sức khoẻ tốt để hồi phục và phát triển nhanh chóng.