Gỡ nút thắt đất ở, Nghị định 75 mở đường cho các dự án nhà ở thương mại

Phương Linh Thứ tư, 02/04/2025 - 15:56
Nghe audio
0:00

Nghị định 75 ban hành kịp thời được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại chưa thể thực hiện do không có đất ở.

Thí điểm cho phép nhà đầu tư sử dụng các loại đất khác không phải đất ở để thực hiện nhà ở thương mại sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án. Ảnh: Hoàng Anh.

"Rộng cửa" các loại đất làm nhà ở thương mại

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030.

Với nghị định này, việc việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã chính thức đi vào thực tiễn, giúp gỡ khó cho hàng loạt các dự án nhà ở thương mại không có đất ở trên thị trường.

Nghị định 75 được ban hành vào cuối ngày 1/4, cũng là ngày Nghị quyết số 171 chính thức có hiệu lực thi hành, cho thấy sự rốt ráo, quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn giúp nghị quyết sớm được triển khai.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Nghị quyết số 171 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã mở ra cánh cửa cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua – vừa bán”.

Điều này sẽ tháo gỡ khó khăn rất lớn cho các dự án, đồng thời làm hài hòa lợi ích giữa cả ba bên: Doanh nghiệp có được đất; người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nướckhông phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí.

Trước đó, Luật Đất đai 2024 quy định, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Điều này đã dẫn đến nhiều dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đang thực hiện theo Luật Đất đai gặp vướng mắc không thể tiếp tục thực hiện khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Tinh thần Nghị quyết 18 của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 cũng triệt để nêu cao nguyên tắc giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Đây là những phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường.

Tuy nhiên, để áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu thì trước tiên Nhà nước phải thu hồi đất (do đa số diện tích đất đã có người sử dụng), qua đó Nhà nước toàn quyền quyết định mức giá bồi thường. 

Việc áp dụng cơ chế thị trường khi giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu ở “đầu ra” sẽ luôn gắn liền với quan hệ thu hồi đất bằng quyết định hành chính ở “đầu vào” – là quan hệ có tính chất phi thị trường do người dân không được quyền thỏa thuận. “Nguyên tắc thị trường” trong điều tiết, phân bổ nguồn lực đất đai có thể vẫn chưa thực sự đạt được.

Chính vì vậy, cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua – vừa bán luôn như việc thí điểm thực hiện tại Nghị định 75 và Nghị định số 75 là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng.

Đặc biệt, so với Nghị quyết 171 (phạm vi áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp, tổ chức đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất), Nghị định 75 có sự mở rộng hơn khi cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức sử dụng đất do mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

Sự mở rộng này theo ông Đỉnh là hợp lý, bởi điều kiện để tổ chức được nhận quyền sử dụng đất là rất chặt chẽ, bao gồm điều kiện khu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Trong khi thực tiễn rất sinh động, chẳng hạn trường hợp nhà đầu tư đề xuất thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất 10ha, gồm 100 thửa đất mà chỉ cần một vài thửa không được cấp giấy chứng nhận cũng sẽ gặp khó.

Do đó, việc cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức mua tài sản trên đất (qua đó được nhà nước thu hồi đất của bên bán tài sản để giao cho bên mua) sẽ tháo gỡ các vướng mắc có thể nảy sinh.

Nghị định 75 ban hành kịp thời, có hiệu lực đồng thời với Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án mà nhà đầu tư đang sử dụng đất hoặc đã “mua gom” đất, phù hợp với quy hoạch làm nhà ở thương mại nhưng chưa thể thực hiện do không có đất ở, ông Đỉnh nhận định.

Nghị định 75: Minh bạch, rõ ràng các thủ tục đầu tư

Cũng theo Nghị định 75, các thủ tục đầu tư, thực hiện dự án theo diện thí điểm đã được quy định rất rõ ràng cụ thể, tạo điều kiện thuận lợi cho khâu thực thi.

Để đảm bảo tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030 nêu tại Điều 4 Nghị quyết 171, Nghị định 75 đề ra thủ tục thông báo đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm để tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ, qua đó bảo đảm tính công khai, minh bạch và có xét đến thứ tự ưu tiên.

Trong đó tổ chức đang có quyền sử dụng đất được ưu tiên hơn tổ chức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng được ưu tiên hơn dự án chưa được chấp thuận.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất (để đảm bảo tỷ lệ đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% như đã nêu trên).

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, đánh giá điều kiện, tiêu chí của các khu đất được đề xuất thực hiện dự án thí điểm; lập danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua nghị quyết ban hành danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 171. Trong đó có xác định diện tích các loại đất thuộc dự án thí điểm phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

Sau khi hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm mà còn có tổ chức kinh doanh bất động sản đề xuất các khu đất đáp ứng quy định, thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tiếp tục thực hiện theo quy định để đề xuất bổ sung danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.

Cũng theo nghị định, tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất hoặc được thành lập theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 171 hoặc sau khi hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đất thỏa thuận đủ điều kiện thực hiện dự án thí điểm theo quy định thì thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 29 và các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư.

Tổ chức kinh doanh bất động sản sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thì tiến hành các thủ tục khác để thực hiện dự án thí điểm theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến thủ tục đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các thủ tục khác về cho phép thực hiện dự án thí điểm thuộc trường hợp nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trước thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết số 171 mà không ghi thời hạn hoặc có ghi thời hạn nhưng còn thời hạn thì không phải thực hiện lại các thủ tục hoặc cấp lại các văn bản đã có.

Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa chấp thuận nhà đầu tư thì tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại Điều 5 và khoản 1 Điều 7 cơ quan có thẩm quyền chỉ phải thực hiện việc chấp thuận nhà đầu tư.

Sau khi dự án thí điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư thì các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. 

Việc xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án thí điểm thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, phí, lệ phí và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  8 tháng
Quốc hội đã thông qua nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  8 tháng
Quốc hội đã thông qua nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Nguy cơ tắc dự án nhà ở thương mại

Nguy cơ tắc dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  4 năm

Nếu quy định "nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" sẽ làm khó cho doanh nghiệp chỉ có thuần túy đất khác mà không có đất ở.

5 bước thực hiện quy trình dự án nhà ở thương mại

5 bước thực hiện quy trình dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  5 năm

UBND TP. HCM đã cơ bản đồng ý với quy trình năm bước thực hiện đối với dự án nhà ở thương mại theo Luật đầu tư và Luật nhà ở.

'Xây nhà ở thương mại giá rẻ doanh nghiệp đừng mơ đến ưu đãi nữa'

'Xây nhà ở thương mại giá rẻ doanh nghiệp đừng mơ đến ưu đãi nữa'

Bất động sản -  6 năm

Nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cần phát triển tuân theo cơ chế thị trường, không nên đòi hỏi những ưu đãi từ phía Nhà nước.

OSI Holdings: Phụng sự để kiến tạo giá trị bất động sản bền vững

OSI Holdings: Phụng sự để kiến tạo giá trị bất động sản bền vững

Bất động sản -  23 giờ

Từ biểu tượng văn phòng xanh giữa lòng khu đô thị Tây Hồ Tây đến không gian sống đẳng cấp trên trục đại lộ Tây Thăng Long, từng dự án của OSI Holdings đều được kiến tạo từ tâm huyết, tầm nhìn dài hạn và triết lý “phụng sự” rõ nét.

Cen Land và hệ sinh thái an cư - an sinh bền vững

Cen Land và hệ sinh thái an cư - an sinh bền vững

Bất động sản -  1 ngày

Là thương hiệu nổi tiếng trong lĩnh vực môi giới bất động sản, song khác với các công ty môi giới đơn thuần, Cen Land mang trong mình một sứ mệnh khác biệt: “giải quyết” các vấn đề của thị trường và xã hội, xây dựng hệ sinh thái “an cư – an sinh”, góp phần “chuyển động bất động sản”, tạo công ăn việc làm cho lực lượng lao động trẻ.

Nghị định 105: Thách thức lớn với phòng cháy chung cư?

Nghị định 105: Thách thức lớn với phòng cháy chung cư?

Bất động sản -  3 ngày

Nghị định 105 cùng các quy định phòng cháy chữa cháy liên tục siết chặt đòi hỏi các chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và quản lý vận hành sớm áp dụng vào thực tiễn nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Bất động sản -  3 ngày

Giữa lúc người dân mòn mỏi chờ đợi, Chính phủ quyết liệt vào cuộc tìm giải pháp "hạ nhiệt", giá bất động sản vẫn tăng không ngừng. Phải chăng, đã đến lúc cả thị trường cần một tư duy mới về giá nhà?

Kick off T&T City Millennia: Khởi động hành trình 'Khai mở kỷ nguyên, khơi nguồn thịnh vượng'

Kick off T&T City Millennia: Khởi động hành trình 'Khai mở kỷ nguyên, khơi nguồn thịnh vượng'

Bất động sản -  5 ngày

T&T Homes (thành viên của Tập đoàn T&T Group) sẽ tổ chức lễ kick off dự án T&T City Millennia ngày 14/8 với chủ đề “Khai mở kỷ nguyên – Khởi nguồn thịnh vượng”. Đây là sự kiện ra quân được mong đợi nhất thị trường bất động sản phía Nam trong nửa cuối năm 2025 với dự án đại đô thị quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.

Lọc hóa dầu Bình Sơn: Hành trình phụng sự và khát vọng dẫn đầu

Lọc hóa dầu Bình Sơn: Hành trình phụng sự và khát vọng dẫn đầu

Doanh nghiệp -  17 phút

Với tinh thần phụng sự Tổ quốc, Lọc hóa dầu Bình Sơn trở thành biểu tượng cho bản lĩnh điều hành, năng lực quản trị và khát vọng dẫn dắt ngành lọc hóa dầu.

Vinmec lần thứ 2 nhận cú đúp giải thưởng tại HR Asia Awards 2025

Vinmec lần thứ 2 nhận cú đúp giải thưởng tại HR Asia Awards 2025

Nhịp cầu kinh doanh -  2 giờ

Hệ thống Y tế Vinmec ngày 14/8 vừa qua tiếp tục ghi dấu ấn khi lần thứ hai được vinh danh tại HR Asia Awards 2025 với hai giải thưởng: “Nơi làm việc tốt nhất châu Á” và “Doanh nghiệp có chính sách và hoạt động vì sức khỏe, hạnh phúc toàn diện của nhân viên”. Cú đúp giải thưởng một lần nữa khẳng định vị thế hàng đầu của Vinmec trong lĩnh vực quản trị nhân sự và xây dựng văn hóa doanh nghiệp tại khu vực châu Á.

Ba thập kỷ nuôi dưỡng vốn ngoại trên thị trường chứng khoán

Ba thập kỷ nuôi dưỡng vốn ngoại trên thị trường chứng khoán

Hồ sơ quản trị -  5 giờ

Ông Dominic Scriven, nhà sáng lập của quỹ Dragon Capital đã dành phân nửa cuộc đời mình đồng hành cùng những doanh nghiệp tiên phong của Việt Nam, đóng góp nhiều giá trị nền móng cho sự phát triển của thị trường chứng khoán.

Cập nhật tiến độ Triển lãm thành tựu 80 năm Quốc khánh

Cập nhật tiến độ Triển lãm thành tựu 80 năm Quốc khánh

Ống kính -  5 giờ

Hàng trăm công nhân của các nhà thầu đang gấp rút hoàn thiện các khu trưng bày cho triển lãm “80 năm hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc”.

VNGroup và khát vọng vươn mình cùng đất nước

VNGroup và khát vọng vươn mình cùng đất nước

Doanh nghiệp -  5 giờ

Từ thẩm định giá, bất động sản đến dịch vụ nghỉ dưỡng và F&B, mỗi lĩnh vực hoạt động đều là một mảnh ghép tạo nên bức tranh phát triển đa chiều của VNGroup - một tập đoàn tư nhân năng động, kiên định theo đuổi giá trị vững bền và góp phần vào hành trình phát triển kinh tế của đất nước.

Cởi trói để vươn ra biển lớn

Cởi trói để vươn ra biển lớn

Leader talk -  7 giờ

Nghị quyết 68 chính là chìa khóa mở ra cánh cửa cải cách thực sự, với một hệ thống pháp lý minh bạch và công bằng, để “cởi trói” cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam vươn ra biển lớn, trở thành động lực dẫn dắt nền kinh tế vươn tầm.

Nghị quyết 68 và bài toán thực thi

Nghị quyết 68 và bài toán thực thi

Tiêu điểm -  8 giờ

Nghị quyết 68 mở ra cơ hội phát triển bứt phá cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam, song vẫn còn nhiều thách thức trong khâu thực thi để đưa nghị quyết vào cuộc sống.