Gỡ nút thắt đất ở, Nghị định 75 mở đường cho các dự án nhà ở thương mại

Phương Linh Thứ tư, 02/04/2025 - 15:56
Nghe audio
0:00

Nghị định 75 ban hành kịp thời được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng loạt dự án nhà ở thương mại chưa thể thực hiện do không có đất ở.

Thí điểm cho phép nhà đầu tư sử dụng các loại đất khác không phải đất ở để thực hiện nhà ở thương mại sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án. Ảnh: Hoàng Anh.

"Rộng cửa" các loại đất làm nhà ở thương mại

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030.

Với nghị định này, việc việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã chính thức đi vào thực tiễn, giúp gỡ khó cho hàng loạt các dự án nhà ở thương mại không có đất ở trên thị trường.

Nghị định 75 được ban hành vào cuối ngày 1/4, cũng là ngày Nghị quyết số 171 chính thức có hiệu lực thi hành, cho thấy sự rốt ráo, quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn giúp nghị quyết sớm được triển khai.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Nghị quyết số 171 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã mở ra cánh cửa cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua – vừa bán”.

Điều này sẽ tháo gỡ khó khăn rất lớn cho các dự án, đồng thời làm hài hòa lợi ích giữa cả ba bên: Doanh nghiệp có được đất; người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nướckhông phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí.

Trước đó, Luật Đất đai 2024 quy định, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Điều này đã dẫn đến nhiều dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đang thực hiện theo Luật Đất đai gặp vướng mắc không thể tiếp tục thực hiện khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Tinh thần Nghị quyết 18 của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 cũng triệt để nêu cao nguyên tắc giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Đây là những phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường.

Tuy nhiên, để áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu thì trước tiên Nhà nước phải thu hồi đất (do đa số diện tích đất đã có người sử dụng), qua đó Nhà nước toàn quyền quyết định mức giá bồi thường. 

Việc áp dụng cơ chế thị trường khi giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu ở “đầu ra” sẽ luôn gắn liền với quan hệ thu hồi đất bằng quyết định hành chính ở “đầu vào” – là quan hệ có tính chất phi thị trường do người dân không được quyền thỏa thuận. “Nguyên tắc thị trường” trong điều tiết, phân bổ nguồn lực đất đai có thể vẫn chưa thực sự đạt được.

Chính vì vậy, cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua – vừa bán luôn như việc thí điểm thực hiện tại Nghị định 75 và Nghị định số 75 là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng.

Đặc biệt, so với Nghị quyết 171 (phạm vi áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp, tổ chức đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất), Nghị định 75 có sự mở rộng hơn khi cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức sử dụng đất do mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

Sự mở rộng này theo ông Đỉnh là hợp lý, bởi điều kiện để tổ chức được nhận quyền sử dụng đất là rất chặt chẽ, bao gồm điều kiện khu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Trong khi thực tiễn rất sinh động, chẳng hạn trường hợp nhà đầu tư đề xuất thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất 10ha, gồm 100 thửa đất mà chỉ cần một vài thửa không được cấp giấy chứng nhận cũng sẽ gặp khó.

Do đó, việc cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức mua tài sản trên đất (qua đó được nhà nước thu hồi đất của bên bán tài sản để giao cho bên mua) sẽ tháo gỡ các vướng mắc có thể nảy sinh.

Nghị định 75 ban hành kịp thời, có hiệu lực đồng thời với Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án mà nhà đầu tư đang sử dụng đất hoặc đã “mua gom” đất, phù hợp với quy hoạch làm nhà ở thương mại nhưng chưa thể thực hiện do không có đất ở, ông Đỉnh nhận định.

Nghị định 75: Minh bạch, rõ ràng các thủ tục đầu tư

Cũng theo Nghị định 75, các thủ tục đầu tư, thực hiện dự án theo diện thí điểm đã được quy định rất rõ ràng cụ thể, tạo điều kiện thuận lợi cho khâu thực thi.

Để đảm bảo tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030 nêu tại Điều 4 Nghị quyết 171, Nghị định 75 đề ra thủ tục thông báo đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm để tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ, qua đó bảo đảm tính công khai, minh bạch và có xét đến thứ tự ưu tiên.

Trong đó tổ chức đang có quyền sử dụng đất được ưu tiên hơn tổ chức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng được ưu tiên hơn dự án chưa được chấp thuận.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất (để đảm bảo tỷ lệ đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% như đã nêu trên).

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, đánh giá điều kiện, tiêu chí của các khu đất được đề xuất thực hiện dự án thí điểm; lập danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua nghị quyết ban hành danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 171. Trong đó có xác định diện tích các loại đất thuộc dự án thí điểm phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

Sau khi hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm mà còn có tổ chức kinh doanh bất động sản đề xuất các khu đất đáp ứng quy định, thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tiếp tục thực hiện theo quy định để đề xuất bổ sung danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.

Cũng theo nghị định, tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất hoặc được thành lập theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 171 hoặc sau khi hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đất thỏa thuận đủ điều kiện thực hiện dự án thí điểm theo quy định thì thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 29 và các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư.

Tổ chức kinh doanh bất động sản sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thì tiến hành các thủ tục khác để thực hiện dự án thí điểm theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến thủ tục đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các thủ tục khác về cho phép thực hiện dự án thí điểm thuộc trường hợp nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trước thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết số 171 mà không ghi thời hạn hoặc có ghi thời hạn nhưng còn thời hạn thì không phải thực hiện lại các thủ tục hoặc cấp lại các văn bản đã có.

Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa chấp thuận nhà đầu tư thì tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại Điều 5 và khoản 1 Điều 7 cơ quan có thẩm quyền chỉ phải thực hiện việc chấp thuận nhà đầu tư.

Sau khi dự án thí điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư thì các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành. 

Việc xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án thí điểm thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, phí, lệ phí và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  5 tháng
Quốc hội đã thông qua nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Chính thức thí điểm mở rộng loại đất cho dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  5 tháng
Quốc hội đã thông qua nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Nguy cơ tắc dự án nhà ở thương mại

Nguy cơ tắc dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  4 năm

Nếu quy định "nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" sẽ làm khó cho doanh nghiệp chỉ có thuần túy đất khác mà không có đất ở.

5 bước thực hiện quy trình dự án nhà ở thương mại

5 bước thực hiện quy trình dự án nhà ở thương mại

Bất động sản -  5 năm

UBND TP. HCM đã cơ bản đồng ý với quy trình năm bước thực hiện đối với dự án nhà ở thương mại theo Luật đầu tư và Luật nhà ở.

'Xây nhà ở thương mại giá rẻ doanh nghiệp đừng mơ đến ưu đãi nữa'

'Xây nhà ở thương mại giá rẻ doanh nghiệp đừng mơ đến ưu đãi nữa'

Bất động sản -  6 năm

Nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cần phát triển tuân theo cơ chế thị trường, không nên đòi hỏi những ưu đãi từ phía Nhà nước.

BIM Land khởi động tổ hợp căn hộ phong cách khách sạn SkyM

BIM Land khởi động tổ hợp căn hộ phong cách khách sạn SkyM

Bất động sản -  18 giờ

BIM Land – thành viên BIM Group, khởi động tổ hợp căn hộ cao cấp phong cách khách sạn SkyM tại khu đô thị vịnh biển Halong Marina (Quảng Ninh). Dự án được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho mô hình nghỉ dưỡng – lưu trú – đầu tư ngay tại trung tâm du lịch năng động bậc nhất miền Bắc.

Đất Xanh ký hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác lớn trong và ngoài nước

Đất Xanh ký hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác lớn trong và ngoài nước

Bất động sản -  3 ngày

Tập đoàn Đất Xanh vừa ký kết hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác trong lĩnh vực tư vấn thiết kế, xây dựng và vận hành, nhà cung cấp thiết bị trọn gói đến từ nhiều thương hiệu lớn trên thế giới và Việt Nam.

Phát Đạt bất ngờ xuất hiện tại ‘thành phố dưỡng lành’ La Pura

Phát Đạt bất ngờ xuất hiện tại ‘thành phố dưỡng lành’ La Pura

Bất động sản -  3 ngày

Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa bất ngờ thông báo tham gia phát triển dự án tổ hợp La Pura tại Bình Dương.

Nhỏ giọt nguồn cung, căn hộ hạng sang Hà Nội liệu có đắt khách?

Nhỏ giọt nguồn cung, căn hộ hạng sang Hà Nội liệu có đắt khách?

Bất động sản -  4 ngày

Cùng với đà tăng giá mạnh của phân khúc chung cư Hà Nội, thị trường cũng xuất hiện một vài dự án căn hộ hạng sang nhắm vào giới siêu giàu.

Hà Nội khan hiếm biệt thự dưới 20 tỷ đồng

Hà Nội khan hiếm biệt thự dưới 20 tỷ đồng

Bất động sản -  4 ngày

Thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài trầm lắng.

Hoàng Huy gọi vốn 2.000 tỷ cho loạt dự án bất động sản Hải Phòng

Hoàng Huy gọi vốn 2.000 tỷ cho loạt dự án bất động sản Hải Phòng

Doanh nghiệp -  45 phút

Công ty CP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy lên kế hoạch phát hành thêm hơn 200 triệu cổ phiếu trong năm 2025 để huy động vốn phát triển hai dự án bất động sản lớn tại Hải Phòng.

Thủ tướng: Thiết kế chính sách để phát triển kinh tế tư nhân là không giới hạn

Thủ tướng: Thiết kế chính sách để phát triển kinh tế tư nhân là không giới hạn

Tiêu điểm -  13 giờ

Thủ tướng khẳng định phát triển kinh tế tư nhân là không giới hạn, yêu cầu khẩn trương hoàn thiện cơ chế, chính sách để tạo đà tăng trưởng bền vững.

Vì sao Đất Xanh Group cấp thiết tăng vốn lên 10.000 tỷ đồng?

Vì sao Đất Xanh Group cấp thiết tăng vốn lên 10.000 tỷ đồng?

Doanh nghiệp -  16 giờ

Nhà sáng lập Đất Xanh Group, Lương Trí Thìn khẳng định tập đoàn sẽ tăng vốn điều lệ lên trên 10.000 tỷ đồng để trở thành công ty cấp trung và cỡ lớn.

BIM Land khởi động tổ hợp căn hộ phong cách khách sạn SkyM

BIM Land khởi động tổ hợp căn hộ phong cách khách sạn SkyM

Bất động sản -  18 giờ

BIM Land – thành viên BIM Group, khởi động tổ hợp căn hộ cao cấp phong cách khách sạn SkyM tại khu đô thị vịnh biển Halong Marina (Quảng Ninh). Dự án được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho mô hình nghỉ dưỡng – lưu trú – đầu tư ngay tại trung tâm du lịch năng động bậc nhất miền Bắc.

Mùa đại hội chỉ tiến không lùi

Mùa đại hội chỉ tiến không lùi

Doanh nghiệp -  20 giờ

Mùa đại hội năm nay chứng kiến các doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam thể hiện tinh thần "chỉ tiến không lùi", như lời khẳng định về nội lực quốc gia trước những bất ổn toàn cầu.

V-Green cùng 4 đối tác đầu tư 300 triệu USD làm 63.000 cổng sạc VinFast tại Indonesia

V-Green cùng 4 đối tác đầu tư 300 triệu USD làm 63.000 cổng sạc VinFast tại Indonesia

Doanh nghiệp -  20 giờ

V-Green và các đối tác gồm Chargecore, Chargepoint, Amarta Group và CVS, cam kết đầu tư 300 triệu USD để phát triển hạ tầng trạm sạc tại Indonesia.

Hóa dầu Long Sơn tiếp tục thổi bay nghìn tỷ lợi nhuận của SCG

Hóa dầu Long Sơn tiếp tục thổi bay nghìn tỷ lợi nhuận của SCG

Doanh nghiệp -  21 giờ

Được kỳ vọng là dự án chiến lược tại Việt Nam nhưng đến hiện tại, Tổ hợp hóa dầu Long Sơn đang gây áp lực tài chính lớn cho Tập đoàn SCG.

Đọc nhiều