Thí điểm cho phép nhà đầu tư sử dụng các loại đất khác không phải đất ở để thực hiện nhà ở thương mại sẽ tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án. Ảnh: Hoàng Anh.
"Rộng cửa" các loại đất làm nhà ở thương mại
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030.
Với nghị định này, việc việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã chính thức đi vào thực tiễn, giúp gỡ khó cho hàng loạt các dự án nhà ở thương mại không có đất ở trên thị trường.
Nghị định 75 được ban hành vào cuối ngày 1/4, cũng là ngày Nghị quyết số 171 chính thức có hiệu lực thi hành, cho thấy sự rốt ráo, quyết liệt của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn giúp nghị quyết sớm được triển khai.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, Nghị quyết số 171 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã mở ra cánh cửa cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua – vừa bán”.
Điều này sẽ tháo gỡ khó khăn rất lớn cho các dự án, đồng thời làm hài hòa lợi ích giữa cả ba bên: Doanh nghiệp có được đất; người dân được đền bù thỏa đáng và Nhà nướckhông phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí.
Trước đó, Luật Đất đai 2024 quy định, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.
Điều này đã dẫn đến nhiều dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đang thực hiện theo Luật Đất đai gặp vướng mắc không thể tiếp tục thực hiện khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.
Tinh thần Nghị quyết 18 của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 cũng triệt để nêu cao nguyên tắc giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu. Đây là những phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường.
Tuy nhiên, để áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu thì trước tiên Nhà nước phải thu hồi đất (do đa số diện tích đất đã có người sử dụng), qua đó Nhà nước toàn quyền quyết định mức giá bồi thường.
Việc áp dụng cơ chế thị trường khi giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu ở “đầu ra” sẽ luôn gắn liền với quan hệ thu hồi đất bằng quyết định hành chính ở “đầu vào” – là quan hệ có tính chất phi thị trường do người dân không được quyền thỏa thuận. “Nguyên tắc thị trường” trong điều tiết, phân bổ nguồn lực đất đai có thể vẫn chưa thực sự đạt được.
Chính vì vậy, cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua – vừa bán luôn như việc thí điểm thực hiện tại Nghị định 75 và Nghị định số 75 là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng.
Đặc biệt, so với Nghị quyết 171 (phạm vi áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp, tổ chức đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất), Nghị định 75 có sự mở rộng hơn khi cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức sử dụng đất do mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.
Sự mở rộng này theo ông Đỉnh là hợp lý, bởi điều kiện để tổ chức được nhận quyền sử dụng đất là rất chặt chẽ, bao gồm điều kiện khu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Trong khi thực tiễn rất sinh động, chẳng hạn trường hợp nhà đầu tư đề xuất thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất 10ha, gồm 100 thửa đất mà chỉ cần một vài thửa không được cấp giấy chứng nhận cũng sẽ gặp khó.
Do đó, việc cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức mua tài sản trên đất (qua đó được nhà nước thu hồi đất của bên bán tài sản để giao cho bên mua) sẽ tháo gỡ các vướng mắc có thể nảy sinh.
Nghị định 75 ban hành kịp thời, có hiệu lực đồng thời với Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án mà nhà đầu tư đang sử dụng đất hoặc đã “mua gom” đất, phù hợp với quy hoạch làm nhà ở thương mại nhưng chưa thể thực hiện do không có đất ở, ông Đỉnh nhận định.
Nghị định 75: Minh bạch, rõ ràng các thủ tục đầu tư
Cũng theo Nghị định 75, các thủ tục đầu tư, thực hiện dự án theo diện thí điểm đã được quy định rất rõ ràng cụ thể, tạo điều kiện thuận lợi cho khâu thực thi.
Để đảm bảo tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030 nêu tại Điều 4 Nghị quyết 171, Nghị định 75 đề ra thủ tục thông báo đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm để tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ, qua đó bảo đảm tính công khai, minh bạch và có xét đến thứ tự ưu tiên.
Trong đó tổ chức đang có quyền sử dụng đất được ưu tiên hơn tổ chức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng được ưu tiên hơn dự án chưa được chấp thuận.
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất (để đảm bảo tỷ lệ đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% như đã nêu trên).
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, đánh giá điều kiện, tiêu chí của các khu đất được đề xuất thực hiện dự án thí điểm; lập danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua nghị quyết ban hành danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 171. Trong đó có xác định diện tích các loại đất thuộc dự án thí điểm phải chuyển mục đích sử dụng đất mà có diện tích đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
Sau khi hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm mà còn có tổ chức kinh doanh bất động sản đề xuất các khu đất đáp ứng quy định, thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tiếp tục thực hiện theo quy định để đề xuất bổ sung danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.
Cũng theo nghị định, tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất hoặc được thành lập theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 171 hoặc sau khi hoàn thành việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và phần diện tích đất thỏa thuận đủ điều kiện thực hiện dự án thí điểm theo quy định thì thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án thí điểm theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 29 và các Điều 30, 31 và 32 của Luật Đầu tư.
Tổ chức kinh doanh bất động sản sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư thì tiến hành các thủ tục khác để thực hiện dự án thí điểm theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến thủ tục đầu tư, xây dựng, quy hoạch và các thủ tục khác về cho phép thực hiện dự án thí điểm thuộc trường hợp nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trước thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết số 171 mà không ghi thời hạn hoặc có ghi thời hạn nhưng còn thời hạn thì không phải thực hiện lại các thủ tục hoặc cấp lại các văn bản đã có.
Trường hợp dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa chấp thuận nhà đầu tư thì tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại Điều 5 và khoản 1 Điều 7 cơ quan có thẩm quyền chỉ phải thực hiện việc chấp thuận nhà đầu tư.
Sau khi dự án thí điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư thì các thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.
Việc xác định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án thí điểm thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về thuế, phí, lệ phí và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Quốc hội đã thông qua nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Quốc hội đã thông qua nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Nếu quy định "nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở" sẽ làm khó cho doanh nghiệp chỉ có thuần túy đất khác mà không có đất ở.
Nhiều chuyên gia cho rằng, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ cần phát triển tuân theo cơ chế thị trường, không nên đòi hỏi những ưu đãi từ phía Nhà nước.
TP.HCM mở rộng đặt ra yêu cầu tái cấu trúc đô thị và TOD trở thành trụ cột quy hoạch, định hình kết nối đô thị và cách thị trường bất động sản vận hành.
Trong khi căn hộ thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng ấn tượng và dẫn dắt thị trường chuyển nhượng, thì phân khúc nhà thổ cư lại chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng ở nhiều khu vực.
Được thiết kế “may đo” cho giới nhà giàu kín tiếng theo đuổi phong cách sống quiet luxury (xa xỉ thầm lặng), mỗi căn biệt thự tại Vịnh Xanh (Ocean City) không chỉ là chốn an cư lý tưởng, mà còn là một tài sản chiến lược, nhờ vào những giá trị độc quyền khó sao chép trên thị trường.
Vincom Black Friday 2025 mang chủ đề “Sale cuồng nhiệt - Deal hời thiệt” đang khuấy đảo tại gần 90 trung tâm thương mại trên toàn quốc, với các chương trình độc quyền và ưu đãi hấp dẫn từ gần 3.000 gian hàng – thương hiệu trong nước và quốc tế, mang đến cho người tiêu dùng cơ hội chốt đơn hời nhất năm.
Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) công bố chiến lược dành cho phân khúc khách hàng thu nhập cao (Affluent) và ra mắt thẻ tín dụng MSB Mastercard Green World.
VinFast, Vinhomes, Vinpearl, Vinmec và Vinschool đều giữ vị trí số 1 “nơi làm việc tốt nhất theo ngành”, khẳng định sức hấp dẫn và uy tín của hệ sinh thái Vingroup trên thị trường nhân sự.
Ngày 20/11 hàng năm từ lâu đã trở thành một mốc thời gian thân thuộc với người Việt Nam, gắn liền với truyền thống “tôn sư trọng đạo” và những ký ức học trò đầy cảm xúc. Nhưng nếu nhìn rộng hơn ra bối cảnh quốc tế, có thể thấy ngày 20/11 cũng là thời điểm diễn ra rất nhiều sự kiện mang tính bước ngoặt của lịch sử thế giới – từ những biến chuyển lớn của nền chính trị quốc tế, các phát minh khoa học – công nghệ, cho tới những quyết định quan trọng về quyền con người.
Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) công bố hoàn tất kết nối và đưa vào vận hành hệ thống cảnh báo rủi ro SIMO của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tự động cảnh báo các giao dịch có dấu hiệu gian lận và lừa đảo.
