Thí điểm dự án nhà ở không có đất ở: Khơi thông bế tắc pháp lý dai dẳng

Nút thắt dai dẳng của các dự án nhà ở thương mại

Chính phủ vừa có tờ trình Quốc hội đề xuất dự thảo Nghị quyết thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo dự thảo nghị quyết, doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với các loại đất như nông nghiệp, phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất ở và đất khác trong cùng một thửa.

Các dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, đô thị, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, đồng thời được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Chính phủ đề xuất thực hiện thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất theo phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030.

Khu đất thí điểm thực hiện dự án phải nằm ngoài danh mục dự án thu hồi đất được Hội đồng nhân dân thông qua. Việc thí điểm dự kiến thực hiện trong 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Đề xuất này nếu được Quốc hội xem xét, thông qua sẽ tháo gỡ vướng mắc rất lớn cho các dự án nhà ở thương mại không có đất ở tồn tại dai dẳng suốt một thập kỷ.

Pháp luật đất đai không có quy định riêng đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, cho đến trước thời điểm ngày 1/7/2015, ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành.

Nhưng theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2014, điều kiện để được thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp là phải có 100% đất ở hoặc một phần đất ở và một phần đất khác không phải là đất ở và đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải là 100% đất ở.

Quy định này được bảo toàn trong Luật Đất đai 2024. Nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với: 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Điều này đã dẫn đến nhiều dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở đang thực hiện theo Luật Đất đai gặp vướng mắc không thể tiếp tục thực hiện khi phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cả nước có 579 dự án nhà ở thương mại thực hiện theo cơ chế thỏa thuận hoặc đang có quyền sử dụng đất, trong đó có khoảng 493 dự án đang gặp vướng mắc liên quan đến quy định tại Điều 23 của Luật Nhà ở.

Trong suốt một thời gian dài, quy định này được duy trì vì cho rằng, nếu cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại không giới hạn các loại đất, không có đất ở, sẽ dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước vì chênh lệch địa tô từ đất không phải đất ở khi chuyển đổi sang dự án nhà ở, sẽ rơi vào tay các nhà đầu tư, chủ đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản xoá bỏ nghi ngại này. Ông cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường. Khi doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu.

Định giá đất sát giá thị trường sẽ bảo đảm chủ đầu tư sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường, sẽ không có nguy cơ gây thất thoát, lãng phí ngân sách do phát sinh “chênh lệch địa tô”, ông Đỉnh nhận xét.

Luật Đất đai 2024 cũng có quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định chặt chẽ điều kiện, trình tự, thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất, vai trò thẩm định, phê duyệt của cơ quan nhà nước, việc nộp nghĩa vụ tài chính phát sinh... để hạn chế các rủi ro khi cho phép chuyển mục đích.

Trong số các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép có trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Đây đều là các trường hợp có thể áp dụng để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, theo ông Đỉnh, việc giới hạn các loại đất được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại cũng không phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất.

Chính vì vậy, việc duy trì điều kiện riêng, mang tính đặc thù về các loại đất được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại là không cần thiết, gây ra nhiều hệ lụy.

Việc Chính phủ trình Quốc hội thông qua Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) được ông Đỉnh nhìn nhận là "rất cần thiết."

Nếu được thông qua, quy định này sẽ giúp tháo gỡ các vướng mắc trong thực hiện dự án nhà ở thương mại, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Vẫn còn những băn khoăn

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, các chính sách đề xuất cần được nghiên cứu thấu đáo để thực sự khơi thông các “điểm nghẽn” của thị trường.

Theo nghị quyết thí điểm, cơ chế thí điểm này chỉ được áp dụng với tỷ lệ không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất.

Với đặc thù là một cơ chế thí điểm, cần kiểm soát số lượng dự án áp dụng để đảm bảo hiệu quả thi hành các chính sách của Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, việc đặt ra “hạn ngạch” này sẽ khiến khâu kiểm soát trở nên rất phức tạp do quá trình triển khai các dự án là thường xuyên, liên tục và không thể xác định được tỷ lệ 30% số dự án phải đáp ứng ở thời điểm nào, bởi sau khi mỗi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư thì tỷ lệ này lại biến động.

Hơn nữa, với hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nhà đầu tư phải triển khai qua ba bước.

Bước một, nhà đầu tư phải được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Bước hai, nhà đầu tư tiến hành thỏa thuận “mua gom” đất. Bước ba, sau khi hoàn thành “mua gom” thì nhà đầu tư lập hồ sơ trình chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Như vậy, có thể phát sinh tình huống, UBND cấp tỉnh đã có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà sau một thời gian, nhà đầu tư đã hoàn thành thỏa thuận mua gom. Tuy nhiên, khi trình hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư lại bị “trượt” do các dự án trước đã vượt quá 30% số lượng dự án của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Khi rơi vào trường hợp này, dự án tiếp tục bị “treo”, gây tắc nghẽn như thời gian qua.

Ngoài ra, theo ông Đỉnh, quy định này sẽ tiềm ẩn cơ chế xin - cho, phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu, đặc biệt trong tình huống có nhiều nhà đầu tư cùng đề xuất dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà không phải đất ở.

Cũng tại mục tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm, nghị quyết còn quy định UBND cấp tỉnh phải trình HĐND cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện.

Quy định này theo ông Đỉnh là bất hợp lý, bởi các dự án áp dụng cơ chế dân sự để tạo lập quỹ đất, hoàn toàn do doanh nghiệp đề xuất mà cơ quan nhà nước không chủ động lập hồ sơ để trình HĐND cấp tỉnh. Điều này dẫn đến, nhiều trường hợp dự án sẽ phải chờ 5-6 tháng cho kỳ họp HĐND tiếp theo để thông qua.

Quy định này cũng không đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật do Luật Đất đai và Luật Tổ chức chính quyền địa phương không quy định HĐND cấp tỉnh thực hiện loại việc này.

Hơn nữa, Luật Đất đai quy định HĐND cấp tỉnh còn phải thông qua các dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến HĐND cấp tỉnh sẽ phải thông qua quá nhiều việc liên quan đến một dự án trong khi mỗi năm chỉ có hai kỳ họp HĐND .

Như vậy, mặc dù việc ban hành nghị quyết thí điểm là hết sức cần thiết để giải quyết các vướng mắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại trên cả nước, nhưng vẫn cần phải rà soát chi tiết để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi khi thực hiện.

Đặc biệt, do nghị quyết có bản chất là thí điểm thực hiện một số chính sách đặc thù khác với quy định của luật nên cần phải bổ sung một khoản vào điều khoản thi hành.

Trường hợp có quy định khác nhau giữa nghị quyết này với Luật Đất đai năm 2024 và các luật khác thì áp dụng theo quy định của nghị quyết này. Như vậy, các quy định luật mới đảm bảo tính chất ưu tiên khi áp dụng các văn bản có quy định khác nhau về cùng một vấn đề và thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở thương mại.