Kinh doanh bất động sản bết bát, Danh Khôi rẽ hướng sang nông nghiệp

Mới đây, Tập đoàn Danh Khôi đã thông qua chủ trương hợp tác chiến lược với ba doanh nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp tiềm năng, làm tiền đề để phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

Các đối tác ký kết bao gồm Công ty TNHH MTV Thương mại và sản xuất Viễn Phú, Công ty TNHH Hai thành viên Lâm nghiệp Ea H’leo (EHL) và Công ty TNHH Lâm nghiệp Buôn Ja Wầm (BJW)

Trong đó, Viễn Phú là doanh nghiệp chuyên chế biến và bảo quản rau quả, có trụ sở tại huyện U Minh, tỉnh Cà Mau.

Được biết, công ty Viễn Phú là chủ đầu tư dự án đầu tư phát triển vùng lúa sạch. Tổng diện tích của dự án là 317,76 ha tại huyện U Minh.

Đến tháng 4/2019, Viễn Phú đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho Liên hiệp Hợp tác xã thương mại TP.HCM (Saigon Co.op).

Công ty EHL và Công ty BJW có trụ sở tại Đắk Lắk, chuyên về trồng và chăm sóc rừng, và ươm tạo cây lâm nghiệp.

Trong đó, chủ tịch Lê Văn Huyên của công ty EHL còn là đại diện của nhiều doanh nghiệp địa ốc như như Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Bến Thành, Công ty TNHH Đầu tư phát triển bất động sản DK.

Kế hoạch “lấn sân” sang mảng nông nghiệp của Danh Khôi, hiện mới chỉ đang trong giai đoạn đàm phán các nội dung hợp tác, chưa tiết lộ hình thức cụ thể.

Đình trệ mảng kinh doanh cốt lõi

Trở lại với Danh Khôi, doanh nghiệp công bố kế hoạch bước chân sang lĩnh vực mới trong bối cảnh kết quả kinh doanh bết bát nhất lịch sử thành lập.

Là doanh nghiệp có tiếng trong lĩnh vực môi giới bất động sản và từng tham gia làm chủ đầu tư một số dự án, song kết quả kinh doanh của Danh Khôi liên tục lao dốc những năm qua.

Năm 2024, công ty chỉ ghi nhận vỏn vẹn hơn 5 tỷ đồng doanh thu, trong khi đó chi phí quản lý tăng vọt là hơn 58 tỷ và chi phí lãi vay 53,3 tỷ đã khiến công ty lỗ ròng 63 tỷ đồng.

Đây là mức lỗ cao thứ hai trong lịch sử hoạt động của công ty, chỉ xếp sau năm 2022 với khoản lỗ 73 tỷ đồng.

Giải trình về kết quả kinh doanh này, Danh Khôi cho biết, tình hình kinh doanh của công ty chưa khởi sắc do thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động.

Việc bán hàng không đạt kỳ vọng dẫn đến công ty vẫn chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư.

Công ty đang trong quá trình cơ cấu bộ máy nhân sự và tiếp tục thực hiện các chính sách tiết kiệm chi phí. Ban lãnh đạo hy vọng trong năm 2025 là một năm tiền đề thúc đẩy việc bán hàng và ghi nhận doanh thu.

Thực tế, mặc dù là doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho của Danh Khôi chỉ duy trì quanh mức hơn 12-13 tỷ đồng trong nhiều quý gần đây.

Đa phần số vốn của công ty được dành cho các khoản phải thu, chủ yếu từ hợp tác kinh doanh.

Nửa đầu năm ngoái, Danh Khôi đã góp vốn đầu tư thêm vào Khu C, Khu D, dự án Khu nhà ở Đại Nam, phường Phú Tân, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương với Công ty CP Abfast.

Công ty cũng rót vốn vào dự án Khu du lịch The Balé - Mũi Né tại phường Hàm Tiến, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận với Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư Tân Tiến.

Tổng số dư đã góp vốn tại ngày 30/6/2024 ở cả hai dự án gần 456 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số này đã không tăng cho tới kết thúc năm 2024.

Tương tự, đa số các dự án hợp tác kinh doanh của Danh Khôi đều đang bị chậm tiến độ, kéo dài thời gian thu hồi gốc và chia lãi.

Như vậy, sau nhiều quý đình trệ vừa qua, hoạt động kinh doanh chính của Danh Khôi vẫn chưa cho thấy dấu hiệu khởi sắc trong thời gian tới.

Trong báo cáo kiểm toán gần nhất, đơn vị kiểm toán cũng nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục của Danh Khôi.

Theo đó, đơn vị kiểm toán cho biết, giả định hoạt động liên tục của Danh Khôi phụ thuộc vào khả năng của doanh nghiệp trong việc thanh toán, gia hạn hoặc tái cấu trúc các khoản nợ quá hạn, nợ sắp đến hạn.

Cùng với đó là khả năng tạo ra đủ dòng tiền trong ngắn hạn từ việc thu hồi nguồn tiền của các hoạt động hợp tác kinh doanh, nguồn thu từ phát hành cổ phiếu, hoạt động kinh doanh có hiệu quả để duy trì cho hoạt động kinh doanh bình thường trong tương lai gần.

“Những điều kiện này cho thấy sự tồn tại của yếu tố không chắc chắn trọng yếu, có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của tập đoàn”, đơn vị kiểm toán nhận định.

“Bế tắc” với gánh nặng tài chính

Tính đến 31/12/2024, nợ phải trả của công ty hơn 776 tỷ đồng. Công ty có nợ vay tài chính hơn 350 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là nợ ngắn hạn.

Dư nợ trái phiếu là gần 223 tỷ đồng. Đến giữa năm ngoái, một số khoản nợ trái phiếu đã quá hạn. Danh Khôi cho biết đã đàm phán, thương lượng với trái chủ đối với các khoản nợ quá hạn.

Đáng chú ý, Danh Khôi còn trong trạng thái cạn kiệt tiền mặt khi tiền gửi của công ty còn chưa tới 500 triệu đồng.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn nợ thuế quá hạn 90 ngày với số tiền khoảng 115 tỷ đồng cùng hàng chục tỷ đồng chi phí lãi chậm nộp và phải trả người lao động.

Theo đó, Chi cục Hải quan Quản lý hàng đầu tư (Cục Hải quan TP.HCM) đã ban hành quyết định cưỡng chế Tập đoàn Danh Khôi bằng biện pháp dừng làm thủ tục hải quan đối với hàng hóa xuất khẩu, nhập khẩu.

Trước đó, cơ quan thuế TP.HCM cũng vừa ra loạt quyết định cưỡng chế, tạm dừng thủ tục hải quan đối với loạt doanh nghiệp liên quan tới tập đoàn Danh Khôi do nợ thuế quá hạn với số tiền hàng chục tỷ đồng.

Công ty cho biết đang nỗ lực làm việc với cơ quan thuế để giãn tiến độ nộp thuế. Được biết, Danh Khôi có kế hoạch phát hành 1.000 tỷ đồng cổ phiếu riêng lẻ đã được thông qua tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024.

Tuy nhiên, với mục đích huy động chủ yếu giúp doanh nghiệp cho trả cho các khoản nợ quá hạn trong bối cảnh thị trường vẫn khó khăn, đến nay việc chào bán 100 triệu cổ phiếu này vẫn chưa thành thể thực hiện.

Kể từ khi chào sàn HNX vào năm 2018, Danh Khôi đã liên tục phát hành “pha loãng” hàng chục triệu cổ phiếu để tăng vốn, phần nhiều sử dụng cho việc trả nợ và tái cơ cấu tài chính. Chỉ sau vài năm, vốn điều lệ của công ty đã tăng gấp gần 8 lần từ mức 120 tỷ đồng lên 926 tỷ đồng như hiện tại.

Trái ngược với quy mô vốn và tài sản, doanh thu thuần từ mảng kinh doanh chính của Danh Khôi đạt đỉnh vào năm 2019 ở mức 530 tỷ đồng trước khi về quanh mức 5 tỷ đồng trong hai năm vừa qua.

Đối tác quay lưng

Với tình hình kinh doanh sa sút, một trong đối tác lâu năm đã quyết định “chia tay” với Danh Khôi.

Đáng chú ý, Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng đã “dứt áo” với Danh Khôi trong chiến lược đa dạng hóa đối tác từ hợp tác phát triển dự án đến bán hàng.

Tại buổi đối thoại với nhà đầu tư gần đây, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt cho biết công ty đã chuyển nhượng dự án Nhơn Hội New City cho Danh Khôi, hiện dự án đã có sổ và đề nghị khách hàng nếu có thắc mắc thì liên hệ với Danh Khôi.

Được biết, người dân mua dự án chưa thể đăng ký chuyển quyền giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án Nhơn Hội New City do Danh Khôi vẫn đang nợ thuế.

Dự án Astral City cũng khiến khách hàng có nhiều thắc mắc về vai trò của Phát Đạt và Danh Khôi.

Ban đầu hệ sinh thái Danh Khôi được biết đến là đơn vị hợp tác đầu tư, tiếp thị sản phẩm nhưng sau đó đã nhận chuyển nhượng 99,8% cổ phần của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn – KL (công ty con của Phát Đạt), chủ đầu tư dự án Astral City để sở hữu dự án này.

Nhưng gần đây trên thị trường lại xuất hiện tin đồn Phát Đạt sẽ mua lại dự án Astral City từ Danh Khôi, nhất là sau khi ông Đạt tiết lộ tại đại hội cổ đông năm 2024 là Realty Holdings (đơn vị hợp tác chiến lược với Phát Đạt) đã mua một toà của dự án Astral City và trả đủ tiền.

Tuy nhiên tin đồn đã được làm sáng tỏ khi ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt cập nhật tiến độ thu hồi nợ xấu từ Danh Khôi tại buổi đối thoại với nhà đầu tư mới đây.

Theo ông Vũ, năm 2024 Phát Đạt đã thu hơn 1.000 tỷ đồng từ Danh Khôi, còn lại hơn 1.000 tỷ đồng dự kiến sẽ thu đủ trong 6 - 12 tháng tới. Điều này đồng nghĩa với việc Phát Đạt không mua lại dự án Astral City như tin đồn.