Mặt trái của tăng giá bất động sản công nghiệp

Bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 tới toàn bộ nền kinh tế, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng, với mặt bằng chi phí thuê đất khu công nghiệp không ngừng tăng cao. 

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế, nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng giá bất động sản công nghiệp có thể sẽ khiến Việt Nam mất lợi thế cạnh tranh trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài. 

TheLEADER đã có cuộc trao đổi với ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Tư vấn công nghiệp, Savills Việt Nam để có cái nhìn rõ hơn về vấn đề này.

Nhiều ý kiến cho rằng, Covid-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung là chất xúc tác thúc đẩy quá trình dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc. Vậy thực tế, trong thời gian vừa qua, quá trình dịch chuyển này đã diễn ra như thế nào, thưa ông?

Ông John Campbell: Chiến tranh thương mại giữa Mỹ - Trung từ năm 2018 chắc chắn là một trong những lý do quan trọng đằng sau việc nhiều doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia quyết định dịch chuyển tới Việt Nam nhằm tránh các khung thuế quan của Mỹ. 

Tuy nhiên, trước khi cuộc chiến tranh thương mại này nổ ra, Việt Nam đã được coi là điểm đến đầu tư hấp dẫn đối với các công ty đầu ngành trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp. 

Từ 10 – 20 năm trước, rất lâu trước cuộc chiến thương mại, nhiều tập đoàn lớn đã lựa chọn đặt nhà máy sản xuất của mình tại Việt Nam, ví dụ như Samsung, LG, Honda, Intel, Jabil, Unilever, P&G hay Coca-Cola.

Những yếu tố khiến Việt Nam trở nên hấp dẫn có thể kể đến như chi phí nhân công thấp (chỉ bằng 1/3 Trung Quốc), dân số đông với đa số người trẻ trong độ tuổi lao động (giúp tăng lực lượng lao động), ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, vị trí địa lý phù hợp (gần các thị trường xuất-nhập khẩu), nền chính trị ổn định và môi trường kinh doanh liên tục được cải thiện đi kèm với việc nhiều hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và các nước đã được ký kết trong thời gian qua.

Nhiều doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tại Việt Nam đang gặp khó khăn do dịch bệnh. Việc thiếu nguyên liệu, nhân lực do giãn cách xã hội đang khiến hoạt động sản xuất bị ảnh hưởng nặng nề. Trước thực tế này, liệu dòng vốn FDI dịch chuyển về Việt Nam có giảm sút?

Ông John Campbell: Cho đến thời điểm ngày 20/6/2021, Việt Nam đã thu hút được 15,27 tỷ USD tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến – chế tạo thu hút tổng cộng 6,97 tỷ USD (chiếm 45% tổng vốn đầu tư), 273 dự án mới với vốn đầu tư 3,09 tỷ USD và 286 dự án hiện tại với vốn đăng ký tăng thêm 3,38 tỷ USD.

Một điểm thú vị cần chú ý là mức vốn đầu tư này không ít hơn quá nhiều so với FDI đầu tư vào ngành công nghiệp này trong cùng kỳ năm ngoái, tức 6 tháng đầu năm 2020.

Trong 6 tháng đầu năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký vào ngành công nghiệp sản xuất giảm còn 6,97 tỷ USD so với 8 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2020, trong khi vốn huy động cho các dự án mới giảm xuống 3,09 tỷ USD từ mức 3,57 tỷ USD. 

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2021, vốn sản xuất vẫn ở mức 3,38 tỷ USD, cao hơn mức 3,23 tỷ USD của cùng kỳ năm trước. Các số liệu này cho thấy một bức tranh khá khả quan về thu hút FDI vào Việt Nam trong bối cảnh hiện tại.

Gần đây, giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp đã tăng nhanh theo thời gian. Nhiều chuyên gia cũng như các công ty nghiên cứu thị trường cho rằng, việc tăng giá này có thể khiến Việt Nam mất lợi thế cạnh tranh trong thu hút FDI cũng như gây khó khăn cho doanh nghiệp nội địa muốn mở rộng hoạt động kinh doanh. Savills nhận định như thế nào về vấn đề này?

Ông John Campbell: Việc tăng giá đất công nghiệp hiện là một thách thức cho lợi nhuận dự kiến của nhiều chủ đầu tư. Để có thể đạt được mức lợi nhuận thoả đáng bù vào giá đất, các chủ đầu tư có thể sẽ tăng thêm giá thuê xưởng và kho bãi. 

Trong những năm gần đây, với kỳ vọng tăng trưởng trong xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu cho cơ sở hạ tầng logistics đang được thúc đẩy, tổng diện tích kho bãi trên thị trường bất động sản công nghiệp đã tăng đáng kể và giá đã tăng từ 5 - 10% mỗi năm. 

Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, giá thuê trung bình cho nhà kho tại vùng kinh tế phía Bắc và Nam trong năm 2020 lần lượt là 4,1 USD/m2/tháng và 4,4 USD/m2/tháng. Việc tăng giá cho thuê bất động sản công nghiệp có thể sẽ ảnh hưởng đến quyết định của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài khi đến Việt Nam.

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, với chi phí ngày càng tăng cao, ở một số ngành có giá trị gia tăng và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất, Việt Nam đã không còn được coi là trung tâm sản xuất chính như trước kia. 

Các doanh nghiệp sản xuất dệt may và nội thất hiện đang có xu hướng tìm kiếm các địa điểm sản xuất với chi phí thấp và kinh doanh hiệu quả hơn tại các nước khác trong khu vực Đông Nam Á.

Song, cần phải nhìn nhận rằng, tầm nhìn dài hạn của Việt Nam trong thu hút đầu tư nước ngoài là trở thành địa điểm thu hút ngành công nghiệp có giá trị gia cao. Chúng ta cần đặc biệt chú ý đến sự thành công của Việt Nam trong việc chuyển đổi từ các ngành công nghiệp cần nhiều lao động với lực lượng lao động tay nghề thấp sang các ngành công nghiệp có giá trị cao trong 5 năm qua.

Các lĩnh vực như sản xuất theo công nghệ cao, hỗ trợ sử dụng kỹ thuật công nghệ, đầu tư thông minh và thân thiện với môi trường, cũng như công nghệ năng lượng tái tạo hiện đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ Chính phủ Việt Nam.

Bên cạnh việc tăng giá đất công nghiệp, theo ông, những thách thức nào mà các nhà phát triển khu công nghiệp mới của Việt Nam sẽ phải đối diện? 

Ông John Campbell: Yếu tố cạnh tranh cũng là một vấn đề cần lưu tâm tại thị trường bất động sản công nghiệp. Vào năm 2018, chỉ có một số ít các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp lớn trên thị trường, trong đó đáng chú ý nhất là công ty BWID.

Tuy nhiên, trong 3 năm qua, thị trường đã đón nhận sự gia nhập của nhiều công ty khác, có thể kể đến như Logos Property, SLP Việt Nam, BKim (dự án KTG Industrial và Boustead Projects đồng phát triển), Gaw NP Industrial, hay Daiwa House.

Với số lượng lớn chủ đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường, tiêu chuẩn về dịch vụ hỗ trợ cũng như khả năng cung cấp tất cả các dịch vụ cần thiết cho khách hàng (one-stop shop) đã trở thành yếu tố thiết yếu trong việc cạnh tranh, giành các khách thuê đa quốc gia có uy tín. 

Không chỉ dừng lại ở việc cho thuê đất công nghiệp hay nhà xưởng, các nhà đầu tư cần phải có đội ngũ chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp, có khả năng cung cấp các dịch vụ bổ sung như hỗ trợ lấy giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (ERC), cũng như hỗ trợ trong các hoạt động nhân sự và tuyển dụng.

Savills đánh giá như thế nào về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới?

Ông John Campbell: Gần đây, Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA) đã được thông qua. Đây được xem là hiệp định thương mại tự do lớn nhất của Việt Nam, hỗ trợ đất nước hướng đến mục tiêu dài hạn và hưởng lợi từ quá trình chuyển giao tri thức và công nghệ. 

Với cơ sở hạ tầng cũng như nguồn lao động có kỹ thuật cao ngày càng được cải thiện và phát triển, Việt Nam sẽ tiếp tục có thêm nhiều nguồn đầu tư nữa trong dài hạn.

Xin cảm ơn ông!