Mâu thuẫn về quỹ bảo trì chung cư bùng phát do quản lý chưa nghiêm

Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư đang là vấn đề nóng tại nhiều thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Thời gian gần đây, hàng loạt những mâu thuẫn chung cư đã bùng nổ liên quan đến vần đề này. 

Mới đây, Công ty CP Tập đoàn Đại Dương và Công ty CP Đầu tư thương mại VNECO Hà Nội, chủ đầu tư dự án chung cư Starcity, 81 Lê Văn Lương, quận Thanh Xuân đã bị cư dân căng băng rôn phản đối vì chậm bàn giao phí bảo trì. Hiện chủ đầu tư dự án này mới chỉ bàn giao 2,5/30 tỷ đồng quỹ bảo trì cho ban quản trị.

Nhiều chủ đầu tư khác cũng trong tình trạng "chây ỳ" bàn giao phí bảo trì nhà chung cư có thể kể đến như Công ty CP May Thăng Long, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội), Công ty Sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (quận Hà Đông, Hà Nội).

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết quý II/2018, trên phạm vi cả nước có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư, trong đó có tới 53 dự án tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.

Đáng chú ý, không chỉ những mâu thuẫn chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư chiếm dụng, chậm bàn giao phí bảo trì cho cư dân, ngay cả những dự án chủ đầu tư đã bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị cũng chưa hết tranh chấp. Trong nhiều trường hợp, ban quản trị đã tùy tiện sử dụng không đúng mục đích hoặc tư lợi cá nhân số tiền này khiến cư dân bức xúc. 

Từ thực tế trên, nhiều ý kiến đã đề xuất việc nên bỏ quy định nộp phí bảo trì 2% khi mua nhà chung cư. Bởi số tiền quỹ bảo trì ở nhiều dự án rất lớn, có thể lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng là nguyên nhân dẫn đến nảy sinh những mâu thuẫn liên quan đến lợi ích.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, quỹ bảo trì là khoản tiền hết sức cần thiết đối với việc vận hành, quản lý nhà chung cư.

Ông Hà cho rằng, các công trình xây dựng, hạng mục kỹ thuật trong toà nhà chung cư đều có thời gian sử dụng nhất định. Công tác bảo trì, bảo dưỡng vì thế cần được thực hiện thường xuyên, mang tính định kỳ. 

Ví dụ như thang máy cần bảo trì một năm một lần, hệ thống thông gió, cứu hoả từ một đến hai năm, sơn mặt ngoài công trình khoảng năm năm một lần để đảm bảo cho các hạng mục được vận hành một cách an toàn, kéo dài tuổi thọ và tránh những sự cố có thể xảy ra.

Bài học thực tiễn rõ nhất là các toà nhà tập thể cũ của Việt Nam được xây dựng từ thế kỷ trước. Do không có quỹ bảo trì, những toà nhà này đã xuống cấp nhanh chóng, nhiều công trình có thể đổ sập bất cứ lúc nào. Trong khi đó, nếu có quỹ bảo trì, những chung cư cũ này chắc chắn sẽ không xuống cấp đến vậy.

Quỹ bảo trì là vô cùng quan trọng đối với các toà nhà chung cư hiện nay, tuy nhiên vấn đề là phải quản lý số tiền này như thế nào. Theo ông Hà, quỹ bảo trì là tiền của dân, thuộc quyền sở hữu của cư dân, sau khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư phải giao số tiền này cho ban quản trị. Song, ban quản trị cũng chỉ là đại diện của cư dân chứ không có quyền tự ý sử dụng quỹ bảo trì.

Hiện nay, tất cả các quy định về nhà chung cư đều có trong Luật Nhà ở, các quy đinh xử phạt vi phạm nhà chung cư đã có, nếu chủ đầu tư tái phạm có thể bị xử lý hình sự. Tuy nhiên hiện nay, trường hợp các chủ đầu tư chây ỳ việc bàn giao phí bảo trì cho cư dân mới chỉ dừng lại ở mức xử phạt hành chính. Do đó, sai phạm tại các dự án vẫn tiếp tục bùng phát. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, chỉ khi nào người dân phản ánh thì cơ quan quản lý nhà nước mới biết.

Điều này cho thấy, trong thời gian vừa qua, không phải do các quy định pháp luật chưa đầy đủ, mà công tác thực hiện thanh tra, kiểm tra của cơ quan quản lý chưa nghiêm dẫn đến còn xảy ra các tranh chấp.

"Nhà chung cư cao tầng là sản phẩm nhà ở mới được phát triển tại Việt Nam chưa lâu, cư dân vẫn còn chưa hiểu hết những phức tạp trong công tác vận hành, vì vậy, các cơ quan quản lý cần làm tốt hơn nữa công tác quản lý nhà chung cư, tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm", nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.

"Có sự cố mới thu phí bảo trì, nhiều khả năng cư dân sẽ không nộp"

Từ kinh nghiệm quốc tế, ông Hà cho biết, tất cả các nước trên thế giới đều có quỹ bảo trì, chỉ khác nhau là cách thu và quản lý số tiền này như thế nào. Tại các nước tiên tiến, tiền phí quản lý hàng tháng được trích từ 15 - 20% để đưa vào quỹ bảo trì, quỹ đó sẽ được mở rộng và thu nhiều hơn khi có sự cố xảy ra.

Trong khi đó, Việt Nam và Trung Quốc lại thực hiện theo cách thu tiền phí bảo trì trước. Đây là đặc thù của mỗi quốc gia bởi tại Việt Nam, nếu có sự cố mới thu quỹ bảo trì thì người dân nhiều khả năng sẽ không nộp. 

Bên cạnh đó, những hoạt động bảo trì toà nhà như bảo dưỡng hệ thống thang máy, sơn sửa toà nhà, người dân cũng không muốn làm vì sợ tốn kém. Vì vậy, việc quản lý phí bảo trì cần phải có quy định, nghiên cứu phù hợp với tình hình, điều kiện kinh tế của mỗi quốc gia.

Để tránh những tranh chấp, thất thoát quỹ bảo trì, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất việc cần làm chặt ngay từ khâu bầu ban quản trị nhà chung cư. Bởi về nguyên tắc, sau khi được bầu ra, ban quản trị sẽ được chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì để quản lý.

Hiện nay, quy định chủ tài khoản của ban quản trị có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản. Song, trên thực tế, nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản. Điều này rất dễ dẫn đến sự không minh bạch trong quản lý phỉ bảo trì.

Ông Châu cho rằng, cần quy định rõ tài khoản của ban quản trị phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp ban quản trị lạm quyền, trục lợi.