Tiền Hà Nội giội nhà đất Sài Gòn

Làm trong lĩnh vực bất động sản nhưng anh Nguyễn Hồng Minh cũng không thể ngờ có ngày nhận được lợi nhuận kép từ đầu tư căn hộ tại TP. HCM. Mới đây, nhà đầu tư đến từ Hà Nội này bỏ túi khoản lãi tiền tỷ khi bán một căn hộ diện tích 112m2 ở Quận 2, TP. HCM với giá 40 triệu đồng/m2, trong khi giá mua trước đây chỉ có 21 triệu đồng/m2. 

Không những thế, anh Minh còn nhận được khoản thu nhập đều đặn từ cho thuê căn hộ suốt từ thời điểm bàn giao nhà năm 2016. Năm đầu, anh cho thuê 1.100USD/tháng, sau đó giảm dần và trước khi bán thì giá thuê còn 800USD/tháng. "Mặc dù giá chi thuê có giảm đi nhưng căn hộ chung cư trong này rất dễ cho thuê," anh Minh cho biết. 

Chính lợi nhuận kép mà anh Minh nhận được từ giá trị căn hộ gia tăng và dòng tiền thu nhập thường xuyên từ cho thuê căn hộ là liều thuốc kích thích nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc rót tiền vào thị trường bất động sản TP. HCM. 

Những năm trước đây, nhiều dự án ở phía Nam được mang ra Hà Nội chào bán và mặc dù thời gian gần đây đã ít đi nhưng theo các nhà môi giới bất động sản, dòng tiền từ Hà Nội vẫn đổ vào thị trường bất động sản TP. HCM. Thậm chí, Tổng giám đốc AV Land Giáp Văn Kiểm tiết lộ, có dự án tại TP. HCM có hơn nửa là người miền Bắc mua để đầu tư và sinh sống.

Không chỉ TP. HCM, các nhà đầu tư Hà Nội cũng đã đổ bộ vào các tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, những thị trường giáp ranh Hà Nội như Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Hải Phòng và Bắc Ninh hay các điểm đến du lịch mới nổi như Vân Đồn, Vân Phong, Ninh Thuận và Bình Thuận.

Tuy nhiên, nếu như nguyên nhân khiến nhà đầu tư Hà Nội phủ sóng thị trường tỉnh lẻ là do giá nhà đất tại Thủ đô đang quá cao nên họ chuyển hướng vào các khu vực có giá rẻ hơn nhằm tăng khả năng và hiệu suất sinh lời thì việc họ đổ bộ vào TP. HCM lại không thể lý giải theo cách này.

Theo ông Kiểm, giá nhà đất tại TP. HCM đang cao hơn nhiều Hà Nội. Đơn cử, giá nhà đất khu vực phố cổ của Hà Nội khoảng 1 tỷ đồng/m2 nhưng tại phố Nguyễn Huệ, TP. HCM, mức giá đã lên đến 4 tỷ đồng/m2 cũng khó có thể mua được.

Không chỉ đất ở, chung cư tại TP. HCM hiện cũng đang ở mặt bằng giá cao hơn so với Hà Nội. Các dự án chung cư hạng sang tại trung tâm thành phố có giá 150 - 250 triệu đồng/m2 nhưng vẫn bán tốt.

Dữ liệu từ hãng tư vấn bất động sản CBRE cho thấy, giá bán căn hộ bình quân trên thị trường sơ cấp ở TP. HCM đã tăng lên 1.873USD/m2 đến cuối quý 2 vừa qua, cao hơn tới 536USD/m2 so với với giá căn hộ bình quân trên thị trường Hà Nội.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp, giá bán bình quân ở Hà nội đạt 2.343USD/m2, nhưng vẫn thấp hơn so với mức 2.459USD/m2 ở TP. HCM.

Lợi nhuận kép từ đầu tư căn hộ TP. HCM

Các nhà tư vấn cho rằng, mặc dù mặt bằng giá căn hộ ở TP. HCM cao hơn ở Hà Nội, nhưng mang lại khả năng sinh lời tốt hơn, nên các nhà đầu tư vẫn rời bỏ Thủ đô để rót tiền vào thị trường phía Nam.

Dữ liệu từ các công ty tư vấn đều cho thấy giá căn hộ tại TP. HCM đã tăng mạnh cả trên thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp trong mấy năm gần đây, từ đó gia tăng giá trị bất động sản cho nhà đầu tư.

Cụ thể, theo CBRE, trong ba năm qua, mức giá sơ cấp trên toàn thị trường TP. HCM đã tăng trung bình 7% mỗi năm và trong giai đoạn 2020 - 2021 hãng tư vấn này dự đoán tốc độ tăng giá trên thị trường sơ cấp dự kiến trunh bình từ 5 - 10% theo năm. 

Trên thị trường sơ cấp do chủ đầu tư bán ra, do nguồn cung hạn chế nên giá bán căn hộ trung bình quý 2 vừa qua tăng tới 20% theo năm, với giá bán tăng được ghi nhận ở tất cả các phân khúc và khu vực, trong đó có những khu vực có giá tăng tới 15 - 25% như Quận 2, Quận 7 và Quận 9.

Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ cũng tăng ở tất cả các phân khúc, trong đó tăng mạnh nhất là căn hộ hạng sang và trung cấp với mức giá bình quân quý 2 vừa qua tăng tương ứng 12% và 13% so với cùng kỳ năm trước, còn căn hộ cao cấp tăng 7%.

Chính những nhà đầu tư đến từ Hà Nội như anh Nguyễn Hồng Minh cũng không ngờ giá căn hộ tại TP. HCM lại leo thang nhanh đến vậy. "Như dự án căn hộ Ascent Thảo Điền trước đây giá có 36 triệu đồng/m2 thì nay có thể bán lại với giá 50 triệu đồng/m2", anh Minh cho biết. 

Một khảo sát của công ty tư vấn bất động sản Rever mới đây cũng cho thấy, tất cả 45 dự án căn hộ chung cư ở Quận 2 đều tăng giá, với mức giá hiện tại đã tăng thấp nhất 7,4% và cao nhất lên tới 55,5% so với mức giá khởi điểm của chủ đầu tư. Biên độ tăng giá từ lúc bắt đầu mở bán đến hiện tại dao động từ 900 triệu đến 2 tỷ đồng/căn, trong đó phổ biến là mức tăng 1 tỷ đồng/căn.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, do nguồn cung khan hiếm hơn trong khi nhu cầu về nhà ở và đầu tư của người dân vẫn rất lớn khiến thị trường TP. HCM thiếu nguồn cung thực sự và đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tại đây tăng cao hơn Hà Nội.

Bên cạnh đó, bà Hằng nhận xét, khách hàng trên thị trường bất động sản Hà Nội chủ yếu là người mua để ở. Lượng giao dịch trên thị trường thời gian gần đây đang bị tác động bởi các yếu tố như sự thiếu vắng các gói hỗ trợ vay mua nhà và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại khiến người dân gặp khó khăn hơn trong việc mua nhà. Nguồn cầu vì thế không quá lớn để đẩy giá tăng mạnh. 

Bổ sung thêm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, ở thị trường Hà Nội hiện chủ yếu vẫn là người mua nhà để ở và nhu cầu đầu tư ít. 

"Do khả năng cho thuê lại rất khó nên thị trường Hà Nội không hấp dẫn được các nhà đầu tư. Nhiều dự án vẫn đang còn nguồn hàng nhưng không tăng giá nên cũng không thu hút các nhà đầu cơ mua đi bán lại", ông Đính nhận xét.

Ngược lại, ở TP. HCM, nguồn khách hàng mua để đầu tư rất lớn. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP. HCM tốt hơn. Nhu cầu thuê các bất động sản tại thành phố này cao hơn khiến thị trường bất động sản có sức hấp dẫn rất lớn đối với các nhà đầu tư. Mức giá nhà ở cũng vì thế mà tăng cao hơn Hà Nội.

Dữ liệu từ công ty tư vấn JLL Việt Nam cho thấy tỷ suất lợi nhuận từ thị trường căn hộ cho thuê tại TP. HCM luôn ở mức 7 - 8%, cao nhất cả nước, từ đó khuyến khích nhà đầu tư mua để cho thuê lại. 

Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở Hà Nội chỉ đạt 4 - 5,7%/năm. Ông Đính tiết lộ, một căn hộ chung cư khoảng 100m2 tại quận Đống Đa chật vật mới có khách thuê với giá hơn 10 triệu đồng/tháng. Song cũng căn hộ này tại Quận 1, Quận 2, Quận 3 tại TP. HCM lại dễ dàng cho thuê được 1.000 USD/tháng. 

"Khả năng kinh doanh sinh lời tốt khiến căn hộ ở TP. HCM tăng giá mạnh và nhờ đó, thị trường này cũng hấp dẫn cả các nhà đầu tư mua đi bán lại, chờ tăng giá", ông Đính nói.

Ông Kiểm cho rằng bất động sản TP. HCM hấp dẫn nhà đầu tư hơn ở Hà Nội vì kinh tế phát triển tốt hơn, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào phía Nam rất lớn, kéo theo đó là một số lượng không nhỏ người nước ngoài đến TP. HCM sinh sống và làm việc, làm gia tăng nhu cầu thuê nhà. 

Mặt khác, đối tượng khách thuê là người nước ngoài có nhu cầu cao về chất lượng nhà ở nên phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tại TP. HCM phát triển mạnh. Đặc biệt ở trung tâm thành phố có nhiều toà nhà văn phòng, trụ sở công ty với số lượng lớn các chuyên gia, tập đoàn nước ngoài, có giá bán căn hộ rất cao nhưng vẫn có xu hướng tăng.

Một nhân tố ít người để ý mà ông Kiểm cho rằng cũng chi phối đến giá bất động sản là TP. HCM có lợi thế về thời tiết hơn so với Hà Nội. Đây là môi trường sống tốt được nhiều người nước ngoài, thậm chí là người dân Hà Nội lựa chọn. Một số khu đô thị ở TP. HCM có đến quá nửa là người miền Bắc sinh sống.

Chính những yếu tố thuận lợi về điều kiện sống, cơ hội đầu tư đã khiến các nhà đầu tư phía Bắc dịch chuyển vào TP. HCM, từ đó khiến thị trường bất động sản tại đây sôi động hơn nhiều so với tại Hà Nội, ông Kiểm nhận định.