Ai đang dẫn dắt thị trường căn hộ để bán?

Báo cáo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 của CBRE cho biết, năm 2017, thị trường nhà ở của TP. HCM và Hà Nội có tổng cộng 66.000 căn hộ được chào bán và 59.000 căn hộ được hấp thụ. 

Theo CBRE, thị trường nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ. Với dân số trẻ và năng động (dân số trong độ tuổi từ 15 - 64 chiếm 70%), đồng thời tốc độ đô thị hóa vào khoảng 3% mỗi năm, Việt Nam hiện có nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt tại những khu đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM. 

Vấn đề hiện nay là làm sao thị trường bất động sản bắt kịp và bắt đúng nhu cầu rất lớn này. Mô hình căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến hơn với người dân Việt Nam.

Với sự thiếu hụt các dự án công về nhà ở, thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư tư nhân. Các khu đô thị cao tầng như Vinhomes Times City ở Hà Nội hay Phú Mỹ Hưng ở TP. HCM ngày càng thu hút nhiều người dân hơn, với nhiều hoạt động thương mại sôi nổi.

Sự phát triển đô thị theo chiều dọc này sẽ diễn ra nhanh hơn nữa trong các năm tới, đặc biệt khi rất nhiều dự án sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ trong năm 2018 và 2019. Những dự án căn hộ hiện đang là những con gà đẻ trứng vàng cho các chủ đầu tư, nhờ vào nhu cầu mua nhà cao cũng như khả năng thu hồi vốn nhanh.

Tuy nhiên, sự bùng nổ của các dự án cũng như số lượng lớn các căn hộ sắp được bàn giao cũng đi kèm với lo ngại về áp lực lên thị trường thứ cấp cũng như thị trường cho thuê.

TP.HCM: Thanh khoản dự kiến tăng 20%

Theo CBRE, tại TP. HCM trong năm 2017, có tổng cộng 31.000 căn hộ được chào bán, giảm 19% so với năm 2016, chủ yếu do có ít dự án quy mô lớn so với hai năm vừa qua. Trong đó, đa số là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, chiếm 64% nguồn cung mới, tăng 14 đpt so với năm trước, tiếp đến là phân khúc cao cấp, chiếm 21%, giảm 10 đpt so với năm trước.

Chỉ có duy nhất một dự án thuộc phân khúc hạng sang được chào bán trong năm 2017, chiếm 1% nguồn cung mới, trong khi những dự án khác tiếp tục hoãn thời điểm chào bán. Thị trường dần trở nên cân bằng hơn, chú trọng nhiều hơn vào phân khúc trung cấp và bình dân.

CBRE nhận định rằng thị trường dần trở nên cân bằng hơn, chú trọng nhiều hơn vào phân khúc trung cấp và bình dân. Thị phần của các chủ đầu tư nước ngoài trong nguồn cung chào bán mới thể hiện xu hướng tăng trong những năm gần đây, đạt 15% tổng nguồn cung tích lũy tại TP. HCM. 

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn tìm hiểu gia nhập thị trường, đặc biệt ở phân khúc cao cấp - điều này được kỳ vọng sẽ gia tăng sự đa dạng cũng như tính cạnh tranh ở phân khúc này. Trong khi đó, một số chủ đầu tư nội địa cũng đang có những kế hoạch lớn nhằm mở rộng thị phần, tham gia cả vào những phân khúc vốn không phải thế mạnh hiện hữu của họ. 

Thị trường trong năm 2018 được dự báo sẽ tiếp tục bận rộn với những đợt mở bán mới, có thể sẽ có thêm hơn 37.000 căn. Đồng thời, nhiều dự án sẽ được bàn giao trong thời gian tới, tạo áp lực lên thị trường thứ cấp cũng như thị trường cho thuê.

Mặc dù tổng số căn bán được có giảm so với năm 2016, tuy nhiên đây là ần đầu tiên trong năm năm qua, số lượng căn hộ bán được tại TP. HCM nhiều hơn số lượng chào bán mới, với 20.200 căn bán được nằm ở phân khúc trung cấp.

Trong năm tới, khi thị trường tiếp tục đà tăng trưởng với nguồn cung hướng đến phân khúc trung cấp nhiều hơn, chúng tôi dự báo số căn bán được sẽ tăng trưởng 20% so với năm 2017, đạt khoảng 40.000 căn. Cùng các diễn biến vĩ mô tích cực, giá chào bán sơ cấp trong năm 2017 tiếp tục xu hướng tăng trưởng, với tốc độ tăng trung bình đạt 3%. Phân khúc trung cấp có tỷ lệ tăng giá sơ cấp cao nhất, đạt 5%.

Trong năm 2018 giá trên thị trường sơ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt giá ở phân khúc hạng sang có thể tăng 6% so với năm 2017 nhờ vị trí đắc địa của các dự án tương lai. Trong tương lai gần, các khu vực mới nổi tại quận 2 (Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi) sẽ là nơi tập trung nhiều dự án nổi bật. 

Nhìn xa hơn, với sự mở rộng của đô thị TP. HCM và sự hình thành của các đô thị vệ tinh, Quận 9, Huyện Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ sẽ là các khu vực nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt khi Vingroup – công ty chiếm thị phần cao nhất trên thị trường nhà ở hiện nay – đã thông báo các kế hoạch cho dự án Vincity của họ tại quận 9.

Giá bán bất động sản cao cấp tại Hà Nội sẽ tăng 3 - 5%

Theo báo cáo nghiên cứu của CBRE, thị trường căn hộ bán Hà Nội tiếp tục duy trì đà khả quan. Trong năm 2017, hơn 35.000 căn hộ mở bán mới xác lập kỷ lục về nguồn cung mới.

Trong các phân khúc thị trường, phân khúc trung cấp dẫn đầu với hơn 22.000 căn chiếm đến 64% tổng nguồn cung mới. Việc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường cho thấy đối tượng người mua nhà để ở và mức giá sản phẩm hợp lý ngày càng được chú trọng, mặc dù vậy, cũng dẫn đến cạnh tranh ngày càng cao.

Các chủ đầu tư trong nước đang chiếm lĩnh thị trường căn hộ bán Hà Nội với 94% tổng lượng căn hộ lũy kế đã mở bán. Trong các năm tới, CBRE dự đoán các chủ đầu tư nội địa sẽ tiếp tục có những ảnh hưởng lớn đến thị trường Hà Nội khi các chủ đầu tư lớn đang quyết liệt gia tăng thị phần với các dự án quy mô lớn tại các khu vực mới như huyện Đan Phượng hoặc Mê Linh.

Đối với các chủ đầu tư nước ngoài, những thương vụ hợp tác gần đây của Sumitomo Corporation hoặc Mitsubishi Corporation với đối tác trong nước cho thấy mối quan tâm lớn hơn của chủ đầu tư ngoại tới thị trường Hà Nội.

CBRE dự báo doanh số bán hàng sẽ tăng trưởng trong năm 2018 đạt ngưỡng 28.000 căn. Giá bán sơ cấp giảm nhẹ khoảng 2% trong năm 2017 do tỷ trọng của phân khúc trung cấp và bình dân tăng cao. 

Trong năm 2018, các sản phẩm cao cấp sẽ đưa ra mức giá bán cao hơn mức giá của năm 2017 khoảng 3 - 5% khi mà các dự án sắp mở bán do các chủ đầu tư lớn triển khai và đặt tại vị trí đắc địa ở khu trung tâm hoặc quận Đống Đa – Ba Đình.

Tỷ lệ tăng giá hạn chế hơn khoảng 1 - 2% được dự báo cho các phân khúc thấp hơn bao gồm phân khúc trung cấp và bình dân khi cạnh tranh cao hơn dù nguồn cầu vẫn khả quan.