Nghịch lý thị trường nhà ở 2020

Năm 2019, thị trường bất động sản Việt Nam được hỗ trợ tích cực bởi nhiều yếu tố như thăng trưởng GDP trên 7% năm thứ hai liên tiếp, lượng kiều hối đổ về đạt gần 17 tỷ USD, tăng nhẹ 4,6% so với năm 2018 với hơn 20% đổ vào bất động sản.

Trong khi nhu cầu nhà ở lớn khi Việt Nam là quốc gia đông dân thứ 15 trên thế giới, thị trường bất động sản nhà ở cả nước năm 2019 lại cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 61,5% so với năm 2018. Lượng giao dịch ở mức 72.828 sản phẩm, chỉ đạt 64,7% so với năm kia.

Cụ thể, Hà Nội năm ngoái có 58 dự án với 26.809 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, giảm 3.019 sản phẩm so với năm 2018 và chỉ bằng 56,4% so với năm 2017.

Đáng lưu ý, lượng cung căn hộ chào bán đang phát triển mất cân đối giữa các vùng khi những khu vực Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông có lượng cung rất lớn vượt xa so với nhu cầu sử dụng của khách hàng. Tại một số quận trung tâm, nhu cầu vẫn rất lớn nhưng lượng cung hạn chế bởi quỹ đất để phát triển dự án gần như không còn.

Sau quãng thời gian dài giá bán căn hộ tương đối ổn định, cuối năm 2019, sự khan hiếm sản phẩm mới trong thời gian dài đã đẩy giá bán căn hộ trung và cao cấp tăng 3-5%.

Tại TP.HCM, 47 dự án được phê duyệt có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng trong năm 2019. Trong phân khúc chung cư, lượng cung chỉ đạt hơn 25.000 căn, giảm tới 44% so với năm 2018 trong khi mức giao dịch giảm tới 33%.

Tại TP.HCM, căn hộ giá thấp không còn kể từ quý II/2019. Trong khi đó, giá căn hộ trung cấp tăng 3-5% qua các quý. Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch rất lớn, một số dự án cao cấp giá lên tới 250 triệu/m2.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARs, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM.

Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý Nhà nước.

Việc ảm đạm trong giao dịch ngoài xuất phát một phần từ lượng cung sụt giảm còn bị ảnh hưởng bởi tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Bên cạnh đó, tâm lý e ngại lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường xuất hiện nhiều dự án bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó, nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý Nhà nước gần như không có để giúp người mua kiểm chứng.

2020 chưa thoát khỏi ‘mây đen’ 2019

VARs trong báo cáo mới đây nhận định thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng.

Nghịch lý duy nhất của thị trường bất động sản 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển.

Xét về nguồn cung, mức cung tại Hà Nội và TP.HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi cả Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án mới.

Động thái siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dựng từ ngân hàng.

Mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020 khi nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm. Đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.

Sự giảm thiểu nguồn cung và việc các cơ quan quản lý Nhà nước tại các địa phương nếu như không có các biện pháp quản lý, kiểm soát chặt chẽ, các giải pháp công bố minh bạch thông tin dự án có thể dẫn đến tiếp tục tái diễn việc các dự án bất động sản không phù hợp quy định pháp luật lại được chào bán ra trên thị trường.