Chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập cao 'ngất ngưởng'
Theo báo cáo chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương 2023 của ULI, TP. HCM và Hà Nội là hai thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch rất lớn so với thu nhập của người dân.
Cụ thể, TP.HCM, trung tâm kinh tế của Việt Nam, có giá nhà trung bình là 296.000 USD (hơn 7 tỷ VNĐ). Trong khi đó, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm.
Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP. HCM đang ở mức 32,5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3), Thượng Hải (24,1) và Hong Kong (26,5).
Trong khi đó, chỉ số này ở Hà Nội là 18,3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17,3), Tokyo (16,1), nhà ở thương mại Singapore (13,7).
Phân tích về khả năng chi trả nhà ở của người dân tại TP. HCM, bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, trưởng bộ phận nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM cho biết, phần lớn người dân chỉ có thể chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C.
Tuy nhiên, hiện tại, những căn hộ vừa túi tiền có giá từ 2 - 4 tỷ đồng có nguồn cung khá thấp. Trước đây, dòng sản phẩm này chiếm tỷ lệ khoảng 60% trong tổng nguồn cung của thị trường bất động sản, nhưng đến 2023 chỉ chiếm khoảng 25%.
Báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung giá cả phải chăng, đủ để người dân chi trả bằng thu nhập và năng lực tài chính tiếp tục khan hiếm, mặc dù sức hấp dẫn và sức hút mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm 2023, căn hộ hạng C chiếm 62% thị phần tiêu thụ tại TP.HCM.
Dự kiến trong nửa cuối năm, lượng căn hộ hạng C mới cung cấp cho thị trường TP. HCM khoảng 3.295 căn, tương đương 39% tổng nguồn cung. Điều này khiến mong muốn được sở hữu nhà ở của người dân ngày càng "xa vời".
Không chỉ mua nhà, việc thuê nhà của người dân tại Hà Nội và TP. HCM cũng khó khăn hơn nhiều thành phố khác trên thế giới do giá thuê cao. Giá thuê trung bình hàng tháng trên mỗi căn hộ tại TP. HCM là 592 USD, tương đương khoảng hơn 14 triệu đồng.
Trong khi đó, đây là thị trường chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.
Theo đánh giá của Savills, giá thuê nhà chỉ được xem ở mức phải chăng khi chi phí dành cho nhà ở chiếm khoảng 30% tổng thu nhập hàng tháng của mỗi người.
Cần hỗ trợ nhà ở giá rẻ phát triển
Trước bối cảnh này, theo bà Giang, chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân đối với nhà ở. Kinh nghiệm thực tiễn của nhiều quốc gia khác nhau đã cho thấy, những tác động tích cực của các giải pháp nhà ở đối với phát triển kinh tế - xã hội.
Không giống như nhà ở xã hội với các yêu cầu quy hoạch nghiêm ngặt và giới hạn lợi nhuận là 10%, các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn có khả năng xây dựng nhà ở giá rẻ để sinh lời.
Trung Quốc và Ấn Độ có thị trường nhà ở giá rẻ và công nhân phát triển mạnh mẽ, sinh lợi cho các nhà đầu tư tư nhân. Tuy nhiên, tại Việt Nam, các nhà phát triển bất động sản vẫn chưa khai thác mạnh mẽ phân khúc này.
Tại Singapore, chương trình của Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB), kết hợp với chính sách vay mới của Quỹ Tiết kiệm Trung ương đã thành công nâng tỷ lệ sở hữu nhà ấn tượng xấp xỉ 90%. Ví dụ này nhấn mạnh tiềm năng của các chính sách chiến lược của Chính phủ trong việc thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở.
Bà Giang cho rằng, nếu có thể tạo ra một môi trường thuận lợi hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua, Việt Nam có thể hướng tới một thị trường nhà ở giá cả phải chăng và dễ tiếp cận hơn.
Việc Chính phủ xem xét các loại thuế để hạn chế mua đầu cơ và tăng quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ sẽ giúp thúc đẩy thị trường nhà ở ổn định và bền vững, mang lại lợi ích cho những người mua nhà tiềm năng.
Riêng đối với phân khúc nhà ở xã hội, theo bà Giang cho rằng, đây là vấn đề cần ưu tiên nhằm giúp giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị.
“Khó khăn lớn nhất lúc này là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội và vấn đề nguồn vốn. Phân khúc nhà ở này hiện tại đang dựa vào nguồn vốn công là chính. Do đó, nhà ở xã hội cần thêm sự vào cuộc mạnh mẽ của khu vực tư nhân.
Chính phủ cần có những chính sách khơi thông thủ tục pháp lý, tạo cơ chế đầu tư thuận lợi, nhằm thu hút các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này”, bà Giang nhận định.
