Nóng vì hạ tầng
Việc chuẩn bị đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng sân bay Long Thành đã trở thành tâm điểm ở Đồng Nai thời gian gần đây. Các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai liên tục có những những cuộc họp bàn triển khai công tác giải phóng mặt bằng, tìm gọi các đối tác trong việc triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng cho dự án này.
Một nguồn tin cho biết, mới đây, tỉnh Đồng Nai đã có buổi làm việc với các sở, ngành và một tập đoàn bất động sản lớn tại TP. HCM về phương án xây dựng tuyến đường Bắc Sơn - Long Thành.
Theo đề xuất của tập đoàn địa ốc này, dự án thực hiện bao gồm hai tuyến đường là đường tỉnh 769 dài hơn 15km, quy mô 8 làn xe, nền đường rộng 45m và đường tỉnh Bắc Sơn - Long Thành dài hơn 10km, quy mô 4 làn xe, nền đường rộng 25m. Tổng mức đầu tư dự án là hơn 4.100 tỷ đồng.
Để thực hiện dự án, sẽ sử dụng quỹ đất BT với diện tích 780 héc ta ở phía Nam đường tỉnh 769 thuộc khu quy hoạch đô thị Bình Sơn với giá tạm tính 4.545 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí giải phóng mặt bằng khu đất khoảng 468 tỷ đồng.
Hiện các đề xuất về dự án đang được Sở Kế hoạch và đầu tư Đồng Nai thẩm định. Một lãnh đạo UBND tỉnh Đồng Nai cho biết tỉnh đồng ý chủ trương xây dựng tuyến đường này nhưng phải tính toán phương án đầu tư phù hợp. Điều quan trọng là quỹ đất dùng để BT phải có quy hoạch, mục đích sử dụng cụ thể, phù hợp quy hoạch chung của tỉnh.
Tiến độ triển khai dự án sân bay Long Thành nóng lên cũng khiến cho thị trường nhà đất khu vực này nóng theo. Một công chứng viên của một văn phòng công chứng tư tại Long Thành cho biết trong một tháng qua gần như ngày nào phòng công chứng này cũng bị quá tải, có ngày công chứng giao dịch cho hàng trăm khách hàng.
Không chỉ giao dịch tăng mạnh, giá đất tại huyện Long Thành cũng tăng chóng mặt. Nhân viên kinh doanh của một sàn giao dịch bất động sản cho biết, thời gian qua, giá đất tại các khu vực quanh dự án sân bay tăng mạnh, có những lô đất cuối năm ngoái chỉ trên dưới 1 tỷ đồng nay tăng lên 3 - 4 tỷ đồng. Đặc biệt, giá nhà đất các khu vực được xác định càng gần dự án sân bay, giá tăng càng cao.
“Không biết có tăng ảo hay không, nhưng cơn sốt đất diễn ra tràn lan, nhiều người hôm trước vừa bán xong hôm sau giá lại tăng cao hơn nhiều nên đã dẫn đến tâm lý khách hàng không muốn bán vì sợ bị hớ”, nhân viên môi giới cho biết.
Không chỉ giá đất tăng cao mà tình hình giao dịch gần đây cũng tăng đột biến. Theo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Long Thành, chỉ tính trong tháng 4 và tháng 5/2019 văn phòng đã tiếp nhận gần 2.800 hồ sơ xin chuyển nhượng đất, trong đó riêng tháng 5 có đến gần 1.600 hồ sơ, tăng gấp 1,5 lần so với trước đó và tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ.
Trước đây, trên địa bàn huyện có phân lô bán nền, nhưng từ sau khi có chủ trương siết chặt việc phân lô bán nền, khoảng từ giữa năm 2018 đến nay, Long Thành không phát sinh bất kỳ dự án đất nền nào mới, khiến nguồn cung sản phẩm của Long Thành bắt đầu trở nên khan hiếm.
Các dự án được quy hoạch 1/500 bài bản, đặc biệt là các dự án nằm trong lõi trung tâm của dự án sân bay Long Thành được giới đầu tư săn đón ráo riết, khiến cho giá đất của những dự án có đầy đủ pháp lý tăng mạnh thời gian qua.
Cơ hội hay rủi ro?
Long Thành từ lâu đã trong tầm ngắm của giới đầu tư thị trường địa ốc phía Nam. Ngay từ thời điểm sân bay Long Thành còn đang trong giai đoạn bàn tính xây hay không xây, nhà đất khu vực này đã bắt đầu có sự nhảy múa, nhưng không tăng mạnh. Tuy nhiên, kể từ sau khi Quốc hội chính thức thông qua chủ trương xây dựng sân bay Long Thành, giá đất tại đây đã tăng lên và xác lập một mặt bằng giá mới.
Chẳng hạn, dự án Long Thành Central nằm trong lõi đô thị thông minh của Thành phố sân bay thuộc quy hoạch khu đô thị phía Bắc sân bay Quốc tế Long Thành do công ty Asia New Time phát triển, đang nhận được quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư. Theo thiết kế, dự án này có quy mô gần 5ha, bao gồm 28 biệt thự và hơn 170 căn nhà phố được quy hoạch bài bản, đã hoàn thành 90% hạ tầng trước khi bán hàng.
Những dự án công bố trước đây như Eco Town Long Thành và khu đô thị Cát Linh cũng bán rất chạy trong khi những dự án cũ như Airlink City và Airport Golden Gate cũng thu hút nhà đầu tư thứ cấp.
Phân tích câu chuyện đầu tư vào nhà đất Long Thành ở thời điểm hiện tại có hợp lý không, trong cuộc toạ đàm về kinh doanh với nhà đầu tư, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch công ty Cen Group cho rằng, Long Thành là khu vực có tiềm năng vì đang được đầu tư hạ tầng hoàn thiện, đặc biệt là thông tin sân bay Long Thành sắp khởi công.
“Tuy nhiên, để đầu tư bất động sản theo cơ hội, tức mua rồi chờ bán thì nhà đầu tư phải quan tâm đến hai yếu tố là chính sách và sự phát triển hạ tầng”, ông Hưng nói và cho biết, ở khu vực này hiện có nhiều dự án lớn, có những dự án quy mô từ 100 - 1.000ha nhưng quan trọng nhất là phải nắm được dự án nào có cơ hội phát triển trong tương lai.
Muốn biết được điều này, theo ông Hưng, nhà đầu tư phải nắm kỹ được quy hoạch, hạ tầng khu vực đó sẽ phát triển ra sao và đến khi nào phát triển. Nếu nằm chắc được các vấn đề này, cơ hội thành công là rất cao, nhưng nếu bỏ tiền vào mà không nắm chắc quy hoạch, pháp lý dự án thì rủi ro rất lớn.
“Vấn đề mấu chốt quyết định việc nên hay không nên đầu tư nhà đất Long Thành vẫn là bao giờ sân bay Long Thành có thể bay được”, ông Hưng quả quyết.
Trong khi đó, Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, khẳng định việc triển khai dự án sân bay Long Thành “đến thời điểm này là chắc chắn. Một khi sân bay được khởi động sẽ kéo theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng, sự vào cuộc của hàng loạt các doanh nghiệp lớn để hình thành nên các khu dân cư, sự có mặt của các chuyên gia, nhu cầu về các dịch vụ thương mại gia tăng mạnh.”
Ông Tiến cũng cho rằng, sức hấp dẫn của nhà đất Long Thành cần được đặt trong tương quan với các đô thị khu vực phía Nam. Ở các đô thị lớn tại Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Biên Hòa được quy hoạch có quy mô và tầm vóc, nhà đất hiện đang được giao dịch từ 45 đến 100 triệu đồng, nhưng với Long Thành giá vẫn còn 15 - 20 triệu đồng nên ông Tiến cho rằng đây là cơ hội đầu tư.
