Pháp lý tách thửa đất đai nhìn từ vụ án Địa ốc Alibaba

Ba hình thức tách thửa đất đai

Có ba phương thức làm pháp lý tách thửa đất trên thị trường hiện nay. 

Phương thức 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng một thửa đất nông nghiệp có diện tích 1ha, nay muốn chia cho người con đã lập gia đình nên làm thủ tục xin tách đôi thửa đất để làm sổ riêng cho người con. Đây là việc tách thửa để sử dụng quy mô gia đình (hoặc để bán nhưng chỉ cho một, hai người) dựa trên hiện trạng có sẵn của thửa đất và hạ tầng, không hình thành đường mới.

Phương thức 2: Cũng khu đất 1ha đó, nhưng nay giá đất tăng, hộ gia đình, cá nhân muốn phân thành 50 lô đất ở để bán kiếm lời. Việc tách thửa này mang tính chất kinh doanh mặc dù vẫn do hộ gia đình, cá nhân thực hiện. 

Hình thức tách thửa cá nhân kinh doanh này khác với hình thức 1 ở những đặc điểm chính: (i) Diện tích thường lớn hơn, số lô đất cần tách nhiều hơn; (ii) Cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (thổ cư); (iii) Cần hình thành đường giao thông và hạ tầng mới cũng như một số phê duyệt của cơ quan nhà nước. Bởi một trong các điều kiện để được tách thửa mới là tất cả các thửa đất phải có tiếp giáp đường.

Phương thức tách thửa này gồm các công việc cơ bản như: Lập bản vẽ và thỏa thuận để được đầu tư hạ tầng (đường, vỉa hè, cống…) trên khu đất, có nơi gọi là hiến đất làm đường hoặc thỏa thuận tổng mặt bằng, thi công và nghiệm thu hạ tầng, bàn giao hạ tầng cho cơ quan nhà nước, xin chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa đất theo bản vẽ được duyệt.

Đối với hình thức (1) (2) do chủ thể là hộ gia đình, cá nhân nên phê duyệt là UBND cấp huyện. Do cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên khu đất làm theo hình thức này cũng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác là khu đất phải nằm khu vực được chuyển đổi sang đất ở (nếu mục đích tách sang đất ở).

Phương thức 3: Hình thức lập dự án bằng tư cách công ty kinh doanh bất động sản, có các phê duyệt dự án của các cơ quan nhà nước theo Luật Đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản như chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500... Tùy vào quy mô, tính chất dự án mà chủ trương đầu tư dự án sẽ do UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng chính phủ hoặc Quốc hội phê duyệt (Luật Đầu tư 2020). 

Công ty bất động sản sẽ chia khu đất của dự án thành các lô đất theo phê duyệt 1/500 được duyệt. Đây là hình thức khác biệt so với hình thức (1) (2) về chủ đầu tư (công ty), quy mô dự án (thường lớn), nhiều phê duyệt của nhiều cơ quan nhà nước, có thiết kế và quy hoạch về kiến trúc, hạ tầng, tiện ích trong dự án.

Trên thị trường bất động sản hiện có rất nhiều dự án làm theo dạng tách thửa cá nhân chứ không lập dự án. Vụ việc của Công ty Alibaba gây lùm xùm thời gian vừa qua với các dự án như Alibaba Tân Thành Center City, Tân Thành Riverside, Phú Mỹ Central city…. là ví dụ điển hình, mặc dù quy mô mỗi dự án khá lớn.

Ông Luyện thực hiện các khu đất của mình theo hình thức thứ (2). Sau khi mua (nhận chuyển nhượng) các khu đất đứng tên cá nhân (Luyện, Lĩnh…) thì cá nhân làm văn bản ủy quyền cho Alibaba hoặc một công ty trong hệ thống Alibaba để tiến hành kinh doanh, bán hàng. Công ty này có thể giao, ủy quyền bán hàng lại cho một, một vài công ty khác.

Vì sao cá nhân chủ đất lại phải ủy quyền cho công ty? Vì công ty mới có đội ngũ triển khai công việc, vì đã gọi là dự án thì thường gắn với công ty, khách hàng quen và thích giao dịch với công ty có con dấu có trụ sở hơn.

Rủi ro của phương thức tách thửa cá nhân

Tôi nhớ ông Luyện trong một video từng phát biểu rằng: "Chúng tôi làm đúng quy định pháp luật, Luật Đất đai cho phép chúng tôi tách thửa". 

Về ý Luật Đất đai cho phép cá nhân, hộ gia đình được phép tách thửa thì đúng. Đó chính là hình thức (1) và (2) nêu trên. Tuy nhiên, những nhà đầu tư với hình thức (2) như ông Luyện nên biết một số đặc điểm bất lợi của hình thức kinh doanh này.

Thứ nhất, mặc dù Luật Đất đai cho phép hộ gia đình, cá nhân tách thửa, nhưng quy định pháp luật về việc tách thửa với hình thức (2) hiện nay chưa nhiều, chưa rõ ràng và phụ thuộc nhiều vào từng địa phương. Luật Đất đai 2013 hiện nay giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa ở địa phương. 

Do đó việc tách thửa cá nhân chủ yếu căn cứ vào quy định về diện tích tối thiểu tách thửa trong quyết định của từng tỉnh. Các địa phương từ lâu đã có các quyết định về diện tích tối thiểu tách thửa. Tuy nhiên, trước đây các quy định này tương đối sơ sài. Sau thời gian nóng sốt về tình trạng phân lô bán nền, các tỉnh mới sốt sắng ban hành quyết định mới và quy định chi tiết, chặt chẽ hơn về điều kiện tách thửa cá nhân của địa phương mình. 

Ví dụ QĐ số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 ở Tp HCM, QĐ số: 18/2019/QĐ-UBND ngày 22 tháng 7 năm 2019 của tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu hay QĐ số: 04/2021/QĐ-UBNDngày 19 tháng 01 năm 2021ở Lâm Đồng. 

Tuy vậy, nhìn chung điều kiện tách thửa không được rõ ràng và phụ thuộc nhiều vào sự chấp thuận và mối quan hệ với cơ quan nhà nước ở địa phương, cụ thể là cấp huyện. 

Năm ngoái (2020) tôi cùng lãnh đạo một doanh nghiệp xuống một tỉnh ở miền Tây để làm dự án cho khu đất 3ha. Do khu đất cũng không lớn, nên ban đầu chúng tôi dự định làm bằng hình thức (2). Tuy nhiên khi xuống gặp gỡ lãnh đạo địa phương thì được cho biết ở địa phương chưa cho phép hình thức này. Hơn nữa thời gian trước đây xảy ra tình trạng xây dựng, phân lô lộn xộn và trái phép, báo chí đang phản ánh. Khi đọc quyết định của tỉnh, thì thấy quy định khá sơ sài, chỉ mới có quy định diện tích tối thiểu của thửa đất. Trong khi chiều rộng giáp đường, chiều sâu của thửa đất, chỉ tiêu hạ tầng…như thế nào thì không có quy định. Thế nên địa phương chưa thể thực hiện theo hình thức này. Chúng tôi đành phải chuyển qua hình thức (3) là lập dự án.

Thứ hai, loại hình phân lô tách thửa cá nhân thường chỉ áp dụng cho khu đất diện tích nhỏ và mức đầu tư ít, mang tính quy mô nhỏ lẻ. Ví dụ hiện nay tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, đối với thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại thành phố Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, thì người sử dụng đất phải lập dự án theo phương thức (3). Hoặc theo Điều 5, Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản thìtổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất)thì hộ gia đình, cá nhân kinh doanh không bắt buộc lập dự án và nếu trên 20 tỷ đồng thì phải lập công ty.

Nguyên nhân xuất phát từ Luật Đất đai hướng phương thức này để giải quyết nhu cầu tách thửa của hộ gia đình, cá nhân. Bởi vậy khi các nhà đầu tư áp dụng phương thức này để tách thửa cho khu đất lớn, thuần túy mang tính đầu tư kinh doanh thì không còn phù hợp và gây lên sự không thống nhất, bất bình đẳng trong việc tuân thủ và bất bình, phản cảm đối với nhiều người. 

Bởi lẽ trong khi phương thức tách thửa cá nhân không phải trải qua nhiều hồ sơ, phê duyệt của các cơ quan nhà nước như lập dự án; không phải quy hoạch, đầu tư hạ tầng, tiện ích (đường xá, công viên, trường học, nhà sinh hoạt cộng đồng…) nhiều như việc lập dự án. Nhưng tỷ lệ đất ở sau khi khi tách thửa lại cao hơn phương thức lập dự án. Tỷ lệ đất ở của tách thửa cá nhân có thể lên tới 80% trong khi đối với dự án tỷ lệ này chỉ khoảng 50%. Ngoài ra phương thức tách thửa cá nhân còn ít chịu sự ràng buộc của các quy chuẩn, quy hoạch trong các thiết kế so với việc lập dự án.

Tuy vậy, cũng phải nói thêm trong các quyết định diện tích tối thiểu của nhiều địa phương hiện nay không thấy quy định giới hạn quy mô khu đất để làm hình thức (2). Mà thực ra có giới hạn quy mô khu đất thì nhà đầu tư vẫn lách được bằng việc cho nhiều người đứng tên; tách thửa theo giai đoạn…Nhiều khu đất phân lô bán nền cá nhân ở các địa phương hiện nay có quy mô lên đến một vài ha. Hay mới đây là khu đất 36ha được “xẻ” thành 1000 lô đất ở Bảo Lộc-Lâm Đồng không cần lập dự án mà báo chí đưa tin cũng là làm theo hình thức (2). Khu đất này do 8 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, đứng tên xin chuyển mục đích, tách thửa. Khu đất do Công ty CP quản lý vận hành Thông Minh bán hàng và lấy tên là “Dự án Làng sinh thái nghỉ dưỡng La Melodie”.

Thứ ba, ở những địa phương xảy ra tình trạng nóng về phân lô bán nền và khi báo chí phản ánh, các địa phương thường e dè và có động thái siết chặt điều kiện tách thửa hoặc thậm chí tạm dừng thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất. Phú Quốc từng tạm dừng việc tách thửa. Bảo Lộc thông báo hết hạn mức chuyển mục đích đất ở. Bà Rịa Vũng Tàu tạm dừng cho đăng ký đúng tên đồng sở hữu (nhiều người) trên sổ đất. Hay sau QĐ 60 việc tách thửa cá nhân ở TP HCM là khá ách tắc, nhất là đối với khu dân cư mới hoặc chỉnh trang…Thế nên nhiều khu đất thực hiện theo phương thức (2) lâm vào khó khăn, kéo dài hoặc thậm chí không thể thực hiện.

Thứ tư, phương thức (2) như đã nêu ở trên không lập dự án và trong luật không được gọi là dự án. Chủ đất là cá nhân, nhưng chủ đất giao lại cho công ty để quảng cáo, bán hàng, đứng ra hợp đồng với khách hàng. Công ty nhận mình là chủ đầu tư và dùng tên gọi dự án. Từ đây dẫn đến nhiều vấn đề bất lợi. 

Đó là lý do khi các cơ quan địa phương được hỏi, thì đều trả lời ràng không cấp phép dự án với tên gọi như vậy cho công ty. Khi báo chí vào cuộc cũng sẽ gọi những dự án mà các công ty này đang rao bán là “dự án ma” và cảnh báo mọi người. Việc quảng cáo với tên gọi, thông tin không đúng với thực tế và pháp lý cũng sẽ bị xử phạt và xử lý. Thậm chí với việc sử dụng, quảng cáo thông tin không đúng như dự án, chủ đầu tư…chính là căn cứ để cơ quan Công an cho rằng có yếu tố lừa dối, là một trong các căn cứ để cấu thành tội “lừa đảo” của các “dự án ma” bị khởi tố vừa qua.

Thứ năm, một đặc điểm của các chủ đầu tư thực hiện theo phương thức này đó là, đa số chủ đầu tư là nhỏ lẻ, hoặc tập hợp của một số cá nhân quen biết nhau, bước đầu chuyển từ môi giới sang đầu tư. Những người này thường tài chính không mạnh, kinh nghiệm về phát triển dự án và pháp lý dự án không nhiều. Do đó dẫn tới một hệ quả là phải huy động vốn khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Điều này đồng nghĩa lô đất chưa đủ điều kiện để được mua bán/chuyển nhượng theo Luật Đất đai. 

Cụ thể, hầu hết chủ đầu tư giao dịch ở giai đoạn đầu khi khu đất chưa tới bước chuyển mục đích sử dụng đất. Thậm chí, có những trường hợp chưa hoàn tất được việc mua bán đất với chủ cũ (mới đặt cọc để mua) là đã quảng cáo và giao dịch với khách hàng và nhận tiền. Trong hợp đồng với khách hàng lô đất được ghi với mục đích đất ở, trong khi về mặt pháp lý và thực tế khu đất vẫn còn là đất nông nghiệp. Để bán được hàng và thu hút khách hàng, các hợp đồng thường có cam kết thời hạn hoàn tất khá ngắn. Trong khi thực tế để hoàn tất pháp lý nhiều khi kéo dài. Tới khi các vụ việc bị phanh thui và điều tra thì các lô đất này vẫn còn là đất nông nghiệp.

Đối với công ty Alibaba, theo kết luận các khu đất đã được mua và đứng tên cá nhân của những người như ông Luyện, ông Lĩnh. Trong đó có 4 khu đất đã có văn bản chấp thuận cho đầu tư hạ tầng của UBND huyện Long Thành. Như vậy, ở các khu đất có văn bản chấp thuận đầu tư hạ tầng của UBND huyện thì gần như về mặt quy hoạch khu đất hoặc một phần khu đất được phép xin chuyển mục đích sang đất ở. Hơn ai hết, UBND huyện là cơ quan biết rõ quy hoạch của địa phương mình và như đã nêu ở trên, thủ tục chấp thuận cho đầu tư hạ tầng là thủ tục ban đầu trong lộ trình đi tới tách thửa. 

Nếu Alibaba thực sự, thực tâm triển khai làm thủ tục pháp lý và mọi việc được thuận lợi, thì những khu đất này vẫn sẽ chuyển mục đích và tách thửa cho khách hàng được. Đó là điều các “dự án” phân lô bán nền khác ở cùng địa phương và các địa phương khác đã và đang thực hiện.

Việc huy động vốn và ký hợp đồng khi khu đất chưa chuyển mục đích, chưa tách thửa là một phần lý do trong kết luận điều tra của cơ quan Công an nói rằng: “toàn bộ dự án dân cư được "vẽ" trái phép trên một diện tích đặc biệt lớn đất nông nghiệp mà Công ty Alibaba chuyển nhượng cho khách hàng không phải là đất thổ cư như nội dung thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. 

Mặc dù về mặt quy hoạch có thể khu đất được chuyển sang đất ở và cả công ty và khách hàng đều biết rằng đang trong quá trình hoàn tất thủ tục và thời điểm đất ở “hình thành trong tương lai”. Tuy vậy, đây là điểm bất lợi của phương thức tách thửa này so với phương thức lập dự án. Bởi lẽ đối với phương thức lập dự án, trên thực tế cho thấy nhiều cũng có nhiều chủ đầu tư cũng ký các loại hợp đồng với khách hàng để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. 

Có những dự án huy động vốn khi khu đất dự án chưa chuyển mục đích sử dụng đất (vì các dự án tại thời điểm phê duyệt chủ trương đầu tư chủ yếu cũng là đất nông nghiệp, đất hỗn hợp cần chuyển mục đích). Tuy nhiên thực tế báo chí phản ánh, các chủ đầu tư khi có vụ việc lùm xùm chỉ bị phạt hành chính về hành vi huy động vốn dự án khi chưa đủ điều kiện, còn tranh chấp với khách hàng đa số được coi là tranh chấp dân sự. 

Hầu hết các vụ án của các chủ đầu tư bị khởi tố hình sự với tội danh lừa đảo mà báo chí đưa tin là rơi vào trường hợp không lập dự án với tên gọi “dự án ma”: Nhà đất Đồng Nai, Bình Dương City Land, Hưng Phú Group, Hoàng Kim Land, King Home Land, Phú An Thịnh Land, Thiên An Phát, Alibaba, Trung Land, Hưng Thịnh Phát, Active Real.…

Bài học cho doanh nghiệp bất động sản

Thực tế cho thấy, phương thức tách thửa cá nhân đã được các nhà đầu tư áp dụng cho việc kinh doanh của mình ở các địa phương. Nhiều chủ đầu tư có tên tuổi hiện nay cũng đi lên từ hình thức này. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên, phương thức làm pháp lý này chỉ phù hợp với các khu đất quy mô nhỏ và với các nhà đầu tư trong giai đoạn ban đầu ra đầu tư. 

Vì đặc điểm nhỏ gọn, ít gây chú ý, làm pháp lý nhanh (nếu mọi việc thuận lợi) của phương thức này. Nhưng đầu tư, làm ăn quy mô lớn thì phương thức này không còn phù hợp và mang nhiều bất lợi. Do đó những nhà đầu tư đã làm được một vài “dự án” và đã có đủ số vốn tương đối ban đầu có thể coi là bắt đầu vào giai đoạn phát triển tiếp theo lớn hơn, đòi hỏi chuyên nghiệp hơn. Khi đó việc cần làm của các công ty là thay đổi chiến lược đầu tư và phương thức làm pháp lý để phù hợp cho giai đoạn mới. 

Ví dụ như công ty cần có những cố vấn chiến lược phát triển, đội ngũ pháp lý nhiều chuyên môn, kinh nghiệm. Bên cạnh đó, một trong những việc cần làm là phải chuyển qua phương thức lập dự án thay vì duy trì phương thức tách thửa cá nhân cũ. Mặc dù việc lập dự án mất nhiều thủ tục và thời gian hơn, nhưng phương thức này đúng quy định pháp luật, chặt chẽ hơn và có sự kiểm tra, phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền sẽ giúp bảo vệ cho chủ đầu tư hơn.

Đối với một chủ đầu tư, tập đoàn kinh doanh bất động sản thì cần chú trọng về công tác phát triển dự án, khả năng làm pháp lý, quản lý truyền thông và thiết lập mối quan hệ tốt với chính quyền, thay vì vẫn mang tâm thế của một nhà môi giới bán hàng như trước đây. Vì có nhiều chủ đầu tư xuất thân, đi lên từ công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản, trong khi vai trò của hai tư cách này là khác nhau. Do đó nhà lãnh đạo cần mang tâm thế và sự điều chỉnh cần thiết trong vai trò mới. 

Nhiều chủ đầu tư hiện nay đã giao công tác bán hàng cho các sàn, đối tác phân phối bên ngoài hoặc lập riêng công ty quản lý bán hàng để lãnh đạo tập đoàn có thể tập trung nhiều hơn cho vai trò của một chủ đầu tư phát triển dự án.

Alibaba là một ví dụ điển hình của phương thức tách thửa cá nhân và đã trở thành một công ty phát triển nhanh và lớn nhất trong các công ty áp dụng phương thức này. Theo kết luận của cơ quan công an, tới thời điểm bị bắt, Alibaba đã có tới 58 dự án, bán đất cho 3.924 người, chiếm đoạt số tiền 2.373 tỉ đồng. Quả thật với quy mô như vậy là đã tương đương với nhiều chủ đầu tư lập dự án có tiếng trên thị trường hiện nay.

Tuy nhiên thay vì có những hướng đi và thay đổi phù hợp với giai đoạn phát triển mạnh, ông Luyện lại có những bước đi theo tôi là sai lầm, dẫn đến sụp đổ nhanh chóng một tập đoàn (ở đây tôi chỉ phân tích đơn thuần về chuyên môn khía cạnh pháp lý và đầu tư kinh doanh qua một trường hợp cụ thể, không bàn luận về nguyên nhân lừa đảo). 

Có thể kể đến như việc duy trì phương thức làm pháp lý tách thửa cá nhân cho quy mô khu đất và làm ăn lớn, quá chú trọng công tác bán hàng và phát triển đội ngũ bán hàng, trong khi thiếu đầu tư cho những vấn đề cần thiết của một chủ đầu tư; thiếu đội ngũ cố vấn chiến lược phát triển có thể đưa ra những ý kiến phù hợp và thích đáng (hoặc đơn thuần không muốn)...

Qua câu chuyện và bài học từ công ty địa ốc Alibaba, hi vọng lãnh đạo của các nhà đầu tư, các công ty đang làm theo hình thức pháp lý tách thửa cá nhân rút ra được những điều lưu ý cho doanh nghiệp của mình trên con đường đầu tư, làm ăn lâu dài. Việc lập dự án với sự phê duyệt của cơ quan quản lý nhà nước là phương thức và con đường cần thiết của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn phát triển.

* Bài viết thể hiện quan điểm của Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty Luật Kiến Việt