Thủ tục hành chính bóp nghẹt nguồn cung
Mới đây, tại Hà Nội, hàng nghìn người đã phải bốc thăm may mắn giành quyền mua 150 căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội dự án NHS Trung Văn.
Tương tự tại Đà Nẵng, một dự án nhà ở xã hội mở bán đầu năm 2023 cũng cho thấy sức nóng khi rất đông khách hàng quan tâm.
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc bốc thăm mua căn hộ tại một số dự án nhà ở xã hội cho thấy nhu cầu đang rất cao, có thể so sánh vui giống như "thi đấu" hay "tỷ lệ chọi" cao như thi đại học. Trong khi đó, nguồn cung ra thị trường lại rất khan hiếm.
Ngày 3/4/2023 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.
Tuy nhiên, việc thực hiện, triển khai phát triển nhà ở xã hội vẫn bộc lộ nhiều bất cập, khó khăn. Thống kê cho thấy, trong giai đoạn 2011 - 2021, Hà Nội chỉ xây dựng được 28.300 căn so với chỉ tiêu 56.000 căn chỉ tiêu; tương tự, TP. HCM 21.200/69.700 căn; Bình Dương 9.000/86.900 căn và Long An 2.600/71.200 căn.
Trong khi đó, nhu cầu ởHà Nội ước tính lên đến 136.000 căn, TP. HCM 345.000 căn, Long An 310.000 căn. Như vậy, tỷ lệ xây dựng chỉ chiếm khoảng 10-20% nhu cầu về nhà ở xã hội của người dân.
Nguy hiểm hơn, khi nhu cầu quá cao, ngay lập tức, phân khúc nhà ở này đã xuất hiện một số đối tượng “cò” rao mua, bán suất ngoại giao nhà ở xã hội. Tại Đà Nẵng, các cơ quan chức năng phát hiện nhiều trường hợp mua, bán, chuyển nhượng sai đối tượng.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, với chính sách nhà ở xã hội hiện nay, phân khúc nhà ở này vẫn chưa có cơ hội phát triển mạnh, trong khi nhu cầu là rất lớn. Theo thống kê của Ngân hàng thế giới, 80% người mua nhà đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội, chỉ 20% có thể có tiền để tiếp cận khu vực nhà ở giá cao. "Với mức cầu như vậy, nguồn cung nhỏ giọt như hiện nay chẳng thấm vào đâu cả".
Bên cạnh đó, theo ông Võ, một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm là do phân khúc này đang “chịu trận” bởi thủ tục hành chính. Trong phê duyệt chủ trương đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài từng nói không cần ưu đãi về đất, về thuế… mà chỉ cần duy nhất một điều kiện là đơn giản thủ tục hành chính. Song, chủ trương cải cách hành chính tại Việt Nam được thực hiện từ rất lâu rồi nhưng hiện nay lại đang có biểu hiện phức tạp hơn.
"Tôi nhớ khi làm ở Bộ Tài nguyên và môi trường, chúng tôi gửi văn bản đi các nơi, sau 5 ngày, nếu không có ý kiến thì coi như đồng ý. Nhưng bây giờ, các dự án phải chịu trận thủ tục hành chính bôi bác ra dài dòng, phức tạp, kéo theo đó là chi phí đầu tư tăng lên, dự án chậm triển khai, tăng tiền lãi trả ngân hàng. Trong khi, ai trả chi phí cho cái đó? Chính là nhà đầu tư và khách hàng mua nhà", vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Mặt khác, nhiều dự án xây dựng trên đất của tư nhân, đáng nhẽ phải khuyến khích nhưng lại thủ tục phức tạp.
Một dự án nhà ở xã hội ở Đà Nẵng. Ảnh: Ngọc SơnÔng Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Hoà Bình cho biết có hai khu đất sạch ở quận Hoàng Mai đã có quy hoạch chi tiết mật độ, chiều cao, dân số từ năm 2015 nhưng phải mất hơn 500 ngày công ty mới được cấp chủ trương đầu tư dự án làm nhà ở xã hội cho một khu đất.
Khu đất còn lại, hiện vẫn chưa được xem xét cấp chủ trương đầu tư mặc dù tất cả đều đúng pháp luật. Ông Đường cho rằng, vấn đề làm nhà ở xã hội phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của lãnh đạo thành phố, rất mong được Quốc hội, Chính phủ, Bộ Xây dựng… quan tâm hơn nữa về thủ tục hành chính về nhà ở xã hội để thúc đẩy tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu xã hội.
Tăng nguồn cung mới để hạn chế những tiêu cực trong phân phối
Bàn về giải pháp tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội, ông Hưng, cho rằng, các yếu tố về quỹ đất, thủ tục hành chính, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, Chính phủ cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn cho chủ đầu tư để thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia.
Hiện định mức lợi nhuận cho doanh nghiệp cao nhất là 10%, nhưng trong tương lai các mức ưu đãi cao hơn như 15%, 20%... cần nghiên cứu xem xét sao cho thực chất, đúng mức.
Theo ông Hưng, gần đây, trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất với Chính phủ trình Quốc hội hỗ trợ nhiều chính sách ưu đãi thực chất hơn cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tiếp theo.
Nhu cầu của các địa phương rà soát đăng ký gửi Bộ Xây dựng là khoảng 1,8 triệu căn hộ, từ nay đến năm 2030 cần tập trung giải quyết được ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Với điều kiện kinh tế, xã hội như hiện nay, để giải quyết được mục tiêu này là không đơn giản, phải là sự nỗ lực quyết tâm, cố gắng phối hợp của nhiều cơ quan, ban, ngành, địa phương.
GS. Đặng Hùng VõGiải quyết được vấn đề nguồn cung, khi nguồn cung đáp ứng tương đối đầy đủ được nhu cầu thực tế thì các vấn đề tiêu cực như "cò mồi", thổi giá, tiền chênh trong phân phối nhà ở xã hội mới có thể giảm xuống, ông Hưng nhấn mạnh.
Còn theo ông Võ, Chính phủ phải thay đổi lại cách nhìn nhà ở xã hội, cách thức phát triển. Phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn có quan niệm cũ là phải có sự bao cấp của Nhà nước như đất đai không thu tiền, vốn làm nhà phải có ưu đãi… Tuy nhiên, thực tế nhiều doanh nghiệp có thể vận dụng sức của mình để giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội, giống như làm nhà ở thương mại giá rẻ. Lúc này, Chính phủ cần phải tính đến những ưu đãi nhất định cho loại hình nhà ở thương mại giá rẻ vì đó là phân khúc ngay sát kề với nhà ở xã hội.
Hơn nữa, theo quan điểm của Ngân hàng Thế giới, không nên có quan niệm là nhà ở xã hội mà phải chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ với ưu đãi nhất định về thuế, tiếp cận đất đai, vốn.
Những nước như Canada, Australia, New Zeland, Thụy Sĩ, Hà Lan giải quyết vấn đề an sinh xã hội cực kỳ tốt. Sinh viên các nước này ra trường có thể thuê nhà với giá rất thấp.
Ngoài ra, các doanh nghiệp nên đào sâu hơn nữa vào quá trình phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ. Sức doanh nghiệp có thể tạo ra được áp dụng công nghệ xây dựng, công nghệ vật liệu xây dựng làm giá thành nhà ở giảm đi rất nhiều, ông Võ chia sẻ.
