Rào cản vốn ngoại vào bất động sản

Mặc dù đại dịch Covid-19 đang tác động không nhỏ đến tình hình hoạt động của nhiều ngành kinh tế song nguồn vốn FDI vào Việt Nam vẫn liên tục tăng trưởng. Số liệu của Bộ Kế hoạch và đầu tư cho thấy, hơn 14 tỷ USD vốn FDI vào Việt Nam nửa đầu năm. Trong năm 2021, vốn FDI vào Việt Nam đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020. 

Các nhà đầu tư nước ngoài đang đặt niềm tin rất lớn vào môi trường đầu tư Việt Nam. Đặc biệt, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong việc thu hút FDI với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Theo ông Đỗ Duy Thành, Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội, bất động sản vẫn luôn là ngành kinh tế mũi nhọn với sức tăng trưởng ổn định và bền vững tại Việt Nam. Không chỉ bất động sản công nghiệp mà cả các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe… cũng đang là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư ngoại.

Nhìn lại bức tranh đầu tư từ sau cuộc khủng hoảng tài chính kết thúc năm 2013, ông Thành cho biết, lượng vốn FDI mới đã tăng lên rõ rệt và đều đặn qua từng năm, trong đó vốn FDI rót vào ngành bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản của cả nước đóng góp gần 5% GDP, tăng trưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây.

Với những thành tích đó, ông Thành nhận định, thị trường bất động sản tất yếu sẽ trở thành “miếng bánh hấp dẫn” cho các doanh nghiệp nước ngoài. Trong đó, 2/3 doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam là doanh nghiệp có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn, đặc biệt bất động sản công nghiệp ngày càng thu hút vốn.

Dòng tiền FDI vào Việt Nam trong thời gian tới sẽ còn lớn hơn nữa. Các doanh nghiệp nước ngoài vẫn đặt niềm tin vào thị trường Việt Nam. Việt Nam là một trong những đất nước phòng chống dịch tốt nhất với tỷ lệ bao phủ vaccine cao. Đây là một trong những ưu điểm rất lớn, mang lại lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia khác. 

Bên cạnh đó, Việt Nam cũng ký kết 2 hiệp định thương mại tự do thế hệ mới, bao gồm Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) và Hiệp định Thương mại tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA). Nổi lên như một thị trường lớn mạnh với lượng lao động trẻ, năng động, chất lượng nguồn nhân lực ngày càng nâng cao, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh khả năng thu hút FDI với các nước khác trong khu vực.

Riêng về thị trường bất động sản, vị chuyên gia này cho rằng, đây sẽ là phân khúc có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư FDI.

Việc số lượng khách hàng tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng tăng, đi kèm với quá trình đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam. Cùng với đó, mặc dù bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch nhưng bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc mà các nhà đầu tư thông minh có thể tìm kiếm cơ hội để gia nhập vào thị trường, đặc biệt là ở Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết…

Ngoài ra, sự xuất hiện của phân khúc bất động sản chăm sóc sức khỏe, loại hình còn rất mới mẻ tại Việt Nam cũng sẽ là một cơ hội lớn cho những nhà đầu tư có tầm nhìn và khả năng nắm bắt cơ hội. 

Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang dành sự quan tâm đặc biệt tới bất động sản nhà ở và văn phòng. Xu hướng này đến từ nhu cầu của khách hàng ngày một cao trong khi giá thành vẫn hợp lý khi so sánh các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM với các thị trường lân cận như Singapore, Thượng Hải, Thâm Quyến… 

Đặc biệt, không thể không kể đến sự bứt phá của bất động sản công nghiệp, hứa hẹn sẽ trở thành điểm sáng của ngành bất động sản trong thời gian sắp tới.

Thách thức với các doanh nghiệp FDI

Bên cạnh những cơ hội, ông Thành chỉ ra dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản cũng gặp phải rất nhiều khó khăn và thách thức. Cụ thể, số vốn FDI đăng ký vào thị trường qua từng năm thực chất không được giải ngân như thực tế đã cam kết, do nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án. Điều này dẫn đến việc chậm tiến độ triển khai. 

Một ví dụ khác như số loại hình bất động sản mới đã và đang được rất nhiều nhà đầu quan tâm như condotel, officetel nhưng các quy định pháp lý cho những loại hình này lại chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời.

Theo đại diện Savills Việt Nam, để giải quyết các vướng mắc trên, khi gia nhập thị trường, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường sẽ muốn hợp tác theo hình thức liên doanh với các chủ đầu tư Việt Nam để được hỗ trợ trong quá trình xử lý các thủ tục pháp lý phục vụ phát triển dự án. Tuy nhiên, không phải lúc nào 2 doanh nghiệp cũng có tiếng nói chung.

Bên cạnh đó, một vấn đề vĩ mô hơn là các dự án với chất lượng tốt đang dần trở nên khan hiếm và ít được công khai rộng rãi. Chính vì vậy, để nắm rõ tình hình thị trường cũng như tiếp cận các dự án tiềm năng, các nhà đầu tư cần tìm đến các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp với kiến thức sâu rộng trong ngành bất động sản.

Về phía cơ quan quản lý, chuyên gia này cho rằng các quy định về pháp lý cho các loại hình bất động sản mới nên được rà soát, chính sách đầu tư nước ngoài cũng cần được điều chỉnh kịp thời sao cho phù hợp và theo kịp với những biến động của kinh tế toàn cầu. Ngoài ra, chất lượng giao thông và cơ sở hạ tầng cũng cần được tập trung hoàn thiện và nâng cao.

“Bên cạnh quá trình hoàn thiện và củng cố những điều kiện trong nước, việc chọn lọc các nhà đầu tư nước ngoài cũng cần được triển khai kỹ càng và đảm bảo. Điều này có thể thực hiện được thông qua công tác thẩm định nhà đầu tư nước ngoài về khả năng tài chính, tổng vốn đầu tư, các dự án đã thực hiện, uy tín doanh nghiệp trên thị trường và tiêu chí đầu tư của họ", ông Thành nhấn mạnh.