Thanh khoản trầm lắng, giá chung cư ở Hà Nội vẫn tăng mạnh

Dữ liệu thị trường bất động sản Việt Nam 2 tháng đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đất nền, nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự đều giảm mạnh từ 17% - 54%. 

Cụ thể, mức độ quan tâm của thị trường đối với đất dự án giảm mạnh nhất 54%. Mức độ quan tâm tới đất nền giảm 45%, nhà riêng giảm 17%, biệt thự giảm 15% và nhà mặt phố giảm 11%.

Tín hiệu này phần nào thể hiện xu hướng nhu cầu của khách hàng đã tìm kiếm các bất động sản đã giảm đáng kể, ngoại trừ phân khúc chung cư vẫn có sự quan tâm, nghe ngóng nhiều hơn của người mua nhà. Lãi suất ngân hàng có dấu hiệu giảm, cùng với các chính sách, chủ trương hỗ trợ thị trường bất động sản gần đây, đã có tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà chung cư.

Không chỉ lượng quan tâm, chung cư cũng là phân khúc ghi nhận lượng tin đăng ở mức giảm thấp nhất thị trường, với mức giảm 15%. Trong khi đó, lượng tin đăng của phân khúc đất nền dự án giảm mạnh, 61%, đất nền giảm 48%, biệt thự 35%. 

Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường trầm lắng, mặt bằng giá bán chung cư cũng không giảm. Thậm chí giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng từ 9% - 16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước, và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp. Chung cư TP. Hồ Chí Minh cũng tăng giá từ 3% - 6% đối với phân khúc trung và cao cấp.

Cũng theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong bối cảnh nhu cầu mua bất động sản giảm, nhu cầu thuê lại đang ghi nhận xu hướng tăng. Mảng cho thuê vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản trong 2 tháng đầu năm 2023. 

Nhu cầu tìm thuê bất động sản toàn quốc tăng 24%, tăng cao nhất đối với loại hình nhà mặt phố và cửa hàng (tăng 61% - 62%). Ngược lại, nhu cầu tìm mua bất động sản giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, trong tháng đầu năm nay, giá cho thuê trung bình của căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng lần lượt là 8% và 4% so với năm 2022, neo ở khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng. 

Người dân cần tích lũy, gia tăng thu nhập thay vì chờ đợi giá nhà giảm sâu

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội hiện nay là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố, 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự, 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư. Ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. 

Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân thủ đô cần 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, mua nhà riêng sẽ mất 47 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (giả thiết họ dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán trung bình một căn nhà mặt phố là 25 tỷ đồng, tương đương với 169 năm thu nhập bình quân của người lao động tại thành phố này. Giá trung bình mỗi căn biệt thự là 24 tỷ đồng, tương đương 162 năm thu nhập của người dân. Giá nhà riêng rơi vào khoảng 7,9 tỷ đồng/căn, tương đương 53 năm thu nhập. Còn chung cư được rao bán với mức giá trung bình 3,5 tỷ đồng/căn, gần bằng 24 năm thu nhập. Mức thu nhập bình quân của người lao động TP. Hồ Chí Minh trong năm 2023 được Batdongsan.com.vn ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm.

Dù số năm tích lũy để mua chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là hơn 20 năm, thấp hơn nhiều so với các loại hình khác nhưng đây vẫn là một con số lớn. Trong khi đó, giá trung bình căn hộ chung cư tại Vùng thủ đô Tokyo (Nhật Bản) vào năm 2019 chỉ bằng 8,8 năm thu nhập bình quân hộ gia đình ở thủ đô Tokyo và khu vực lân cận, theo dữ liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường Statista (Đức). Cũng theo đơn vị này, giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc mua nhà ở các đô thị lớn Việt Nam sẽ ngày càng khó khăn. Mặc dù thu nhập thực tế của người dân có thể cao hơn con số thống kê, nhiều người Việt không chỉ sống bằng lương. Song người dân cũng cần có kế hoạch tích lũy, gia tăng thu nhập để sớm mua được nhà thay vì chờ đợi giá giảm sâu.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy Việt Nam đứng hàng đầu Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ chênh lệch giá bất động sản với thu nhập bình quân của người Việt Nam không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Trong khi chỉ số này ở Indonesia, Malaysia và Thái Lan có dấu hiệu giảm. 

"Giá bất động sản Việt Nam sẽ khó có xu hướng giảm và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên", ông Quốc Anh dự báo.

Một số lưu ý cho người mua bất động sản trước khi "xuống tiền” cho loại tài sản giá trị lớn này trước hết là cần dành thời gian tìm hiểu và đến khảo sát thực tế khu vực, căn nhà mình muốn mua, xem xét các yếu tố giao thông, hạ tầng có thuận tiện hay không. 

Thứ hai, cần tính toán kỹ phương án tài chính, nhất là những ai dùng đến đòn bẩy tài chính, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn đang ở mức cao. Thứ ba, người mua nên tìm hiểu nhiều nguồn thông tin rõ ràng, uy tín cũng như tham khảo tư vấn từ người có kinh nghiệm và những chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, lãnh đạo Batdongsan.com.vn nhận định.