Đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở cho thuê (bao gồm các phân khúc như khu dân cư, không gian sống chia sẻ, ký túc xá cho sinh viên và viện dưỡng lão) đã đạt mức cao nhất mọi thời đại vào năm 2019, bất chấp những khó khăn về kinh tế đang gia tăng.
Trong lúc đại dịch Covid-19 đã và đang kéo cả nền kinh tế của toàn cầu đi xuống, phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê này vẫn đạt mức phục hồi tốt với mức độ đầu tư tăng cao hơn so với các loại tài sản bất động sản khác.
Khả năng phục hồi này nhờ vào các quy tắc cơ bản của xã hội. Nhà ở là một nhu cầu cơ bản và thường xuyên rơi vào tình trạng cầu vượt cung. Những người trẻ tuổi chuyển đến các trung tâm đô thị để làm việc và học tập đã thúc đẩy nhu cầu thuê nhà trọ.
Đây là một xu hướng khó có thể bị thay đổi trong dài hạn. Cùng với việc dân số già đi nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở được xây dựng với mục đích dành cho mọi lứa tuổi ngày càng cấp thiết và gia tăng.
Tại Việt Nam, thời gian dịch bệnh vừa qua, trong khi phân khúc căn hộ bán đang gặp nhiều khó khăn thì nhu cầu của thị trường về căn hộ cho thuê vẫn tăng.
Với kinh nghiệm nhiều năm quan sát thị trường, bà Võ Quốc Phương Trang, Trưởng Bộ phận cho thuê nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, các biến động của nền kinh tế khiến người thuê nhà thắt chặt chi tiêu, nhưng nhu cầu trong phân khúc này lại không giảm đi nhiều.
Nguyên nhân là do các dự án căn hộ cho thuê này đã linh hoạt hình thức thanh toán cho khách hàng. Không chỉ cho phép khách hàng trả tiền theo tháng, khi nền kinh tế khó khăn, các dự án này thậm chí còn cạnh tranh với cả khách sạn bằng cách đưa ra hình thức thanh toán tiền thuê theo ngày.
Về phía các chủ đầu tư, phân khúc thị trường này cũng bảo đảm nguồn thu nhập ổn định cho họ, nhất là khi thị trường nhà bán đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều nhà đầu tư đang có nhu cầu tìm kiếm sự đa dạng hoá danh mục đầu tư trước đại dịch đã lựa chọn tăng cường đầu tư vào hai hạng mục là căn hộ cho thuê và bất động sản công nghiệp để tìm kiếm dòng thu nhập an toàn.
Bên cạnh đó, các nền tảng quản lý xuyên biên giới lớn cũng giúp cải thiện trải nghiệm người dùng và mang lại hiệu quả tốt hơn cho các nhà đầu tư.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam nhận định: “Lần đầu tiên trong lịch sử, thế giới chứng kiến mức độ cao nhất của việc nới lỏng định lượng (phương thức của các Ngân hàng trung ương để kích thích kinh tế bằng cách mua trái phiếu cùng những tài sản khác từ các ngân hàng thương mại nhằm giảm lãi suất và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và lạm phát) và sản xuất in tiền. Điều này đã khiến hầu hết các loại hình bất động sản bị giảm lợi nhuận. Đồng thời, lợi nhuận từ các khoản đầu tư thay thế cũng vì vậy mà giảm đi.
Trong khi đó, bất động sản nhà ở lại trở thành kênh đầu tư tốt với khả năng sinh lời ổn định. Bất động sản cho thuê trong các thị trường ngách như chung cư, ký túc xá và viện dưỡng lão đang phát triển với mức sinh lời cao đang dần chiếm ưu thế.
Việt Nam cũng đang có cơ hội rất lớn trong việc phát triển thị trường ngách này. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, trong thời gian tới, thị trường căn hộ cho thuê sẽ sôi động hơn với các chính sách kịp thời của Nhà nước.
Theo đó, Nghị quyết số 84/NQ-CP quy định việc Chính phủ cấp phép mới hoặc gia hạn giấy phép lao động cho những chuyên gia nước ngoài được vào Việt Nam, quy định cho phép các chuyên gia nước ngoài được chuyển đổi mục địch thị thực mà không cần tái nhập cảnh vào Việt Nam.
Những yếu tố này giúp duy trì và tạo thêm nguồn cầu về nhà ở cho thuê nhất định cho thị trường.
Theo bà Hằng, trong thời gian tới sẽ có khoảng trên 30.000 căn hộ hạng A và hạng B được bàn giao cho người mua nhà. Một tỷ lệ nhất định trong số này sẽ gia nhập chị trường cho thuê với giá thuê cạnh tranh trong khoảng 10-15 USD/m2/tháng.
Từ nay đến cuối năm 2020, thị trường có thể sẽ có thêm 770 căn từ bảy dự án. Trong thời gian tiếp theo, khu vực Gia Lâm và Đông Anh (Hà Nội) cũng sẽ có những dự án căn hộ dịch vụ đầu tiên đi vào hoạt động
Ba yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cho thuê
1. Thực trạng của nền kinh tế trong bối cảnh “bình thường mới”
Các chuyên gia của Savills cho rằng, các điều kiện kinh tế mới do đại dịch Covid-19 mang lại đem đến nhiều thách thức cho phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê, nhưng lĩnh vực này vẫn có khả năng phục hồi cao hơn hầu hết các phân khúc khác. Các xu hướng nhân khẩu học như sự đô thị hóa, sự gia tăng số lượng các hộ gia đình, mong muốn có cuộc sống linh hoạt, nhu cầu di chuyển tăng cao và những hạn chế về khả năng chi trả trên thị trường bán hàng đã thúc đẩy nhu cầu từ những người thuê nhà.
Do đó, sự quan tâm từ các nhà đầu tư toàn cầu đối với các loại tài sản nhà cho thuê này đã tăng lên đáng kể. Đối với các nhà đầu tư, những tài sản này đã mang lại cơ hội đa dạng hóa hơn các lĩnh vực bất động sản truyền thống và nhận được các dòng thu nhập an toàn. Mức độ đầu tư vào lĩnh vực này đã tăng 58% từ năm 2014 đến 2019, so với 21% đối với tất cả các khoản đầu tư bất động sản.
Đại dịch đang mang lại những thách thức kinh tế khi hoạt động kinh doanh bị chững lại. Tuy nhiên, tác động của điều này lên tất cả các loại tài sản bất động sản dường như không đồng đều.
Bất động sản nhà ở cho thuê đã được chứng minh là tương đối bền vững cho đến nay. Nhà ở là một nhu cầu cơ bản - mọi người vẫn cần một nơi ở ngay cả khi trong thời kỳ kinh tế suy thoái.
Nhu cầu về nhà ở cho thuê thậm chí có thể tăng trong thời kỳ bất ổn, do các tiêu chí cho vay khắt khe hơn làm giảm nhu cầu của người mua nhà trên thị trường mua bán căn hộ.
2. Khả năng chi trả tiền thuê
Thực trạng nền kinh tế mới do đại dịch Covid-19 mang lại đồng nghĩa với việc khả năng chi trả phí thuê sẽ quan trọng hơn trong tương lai. Số tiền mà mọi người có thể chi cho việc thuê nhà thay đổi đáng kể theo địa lý.
Thông thường, số tiền tối đa tuyệt đối mà các hộ gia đình có thể chi cho tiền thuê nhà là 30% (tỷ lệ truyền thống để đo lường khả năng chi trả theo một báo cáo của Ủy ban nghiên cứu giá nhà ở của Vương quốc Anh) trên thu nhập của hộ gia đình.
Người dân các thành phố ở Luxembourg có số tiền chi trả cho việc thuê nhà xếp hạng cao nhất, với 3,380 Euro mỗi tháng. Các thành phố tại Anh xếp hạng tương đối cao. London là thành phố được xếp hạng cao nhất ở Vương quốc Anh với mức 2.040 Euro mỗi tháng.
3. Covid-19: Thay đổi để ứng phó
Từ việc không thể bắt tay trong các buổi họp mặt, đến việc đeo khẩu trang nơi công cộng, đại dịch Covid-19 đã thay đổi nhiều khía cạnh của cuộc sống hàng ngày. Bất động sản nhà ở cho thuê cũng phải thích ứng với điều kiện bình thường mới này.
Theo đó, công nghệ áp dụng trong quản lý bất động sản đang ngày càng được sử dụng để giảm thiểu rủi ro thông qua tự động hóa cả trong không gian riêng và chung. Những nơi mà mọi người sống gần nhau, chẳng hạn như nhà ở dành cho người cao tuổi, nhà ở cho sinh viên và nhiều gia đình, đang thực hiện thay đổi để đảm bảo an toàn cho cư dân của họ.
Dưới đây là một số gợi ý cho các nhà đầu tư nhằm cải thiện các dự án bất động sản nhà ở có sẵn để đa dạng hóa nguồn đầu tư và thu lợi nhuận tốt trong giai đoạn này.
Thứ nhất, hệ thống thông minh sẽ giúp tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng trong thời gian cao điểm và điều chỉnh nhiệt độ khi các tòa nhà hoặc đơn vị không có người ở. Hệ thống lọc tiên tiến và lưu thông không khí sạch cũng sẽ là chìa khóa để giảm thiểu khả năng lây lan vi rút
Thứ hai, sức khỏe là một vấn đề được cân nhắc nhiều hơn bao giờ hết. Các dự án mới có thể ưu tiên không gian xanh và ban công riêng làm tiện nghi cho cư dân.
Thứ ba, các ứng dụng tòa nhà chuyên dụng có thể cho phép người thuê yêu cầu bảo trì hoặc lên lịch hẹn để nói chuyện với quản lý tòa nhà mà không cần nói chuyện trực tiếp với một người. AI có thể được tích hợp vào hệ thống quản lý tòa nhà để theo dõi sự cố và báo cáo các vấn đề cho ban quản lý.
Thứ tư, việc gia tăng nhu cầu làm việc tại nhà có thể khiến người thuê tìm kiếm các dự án bất động sản có không gian làm văn phòng tại nhà.
Thứ năm, các không gian chung và chức năng của chúng sẽ được đánh giá lại. Ví dụ như giới hạn sức chứa ở các trung tâm thể dục, khu vực ăn uống và các khu vực chung khác...
Thứ sáu, sự kết hợp giữa các loại căn hộ và kích thước căn hộ phù hợp là điều cần thiết để hỗ trợ việc cho thuê nhà. Các căn hộ lớn có thể hấp dẫn khách thuê hơn trước đây.
Thứ bảy, bãi đậu xe hơi và xe đạp có thể cũng sẽ được tăng lên trong thời gian tới do người dân tránh phương tiện công cộng thay vì phương tiện giao thông cá nhân.
Thứ tám, khu vực ra vào và lối thoát sử dụng công nghệ không chạm có thể trở nên phổ biến hơn. Khóa thông minh có thể được mở bằng điện thoại thông minh. Các lối vào và lối ra của tòa nhà có thể được mở khóa bằng chìa khóa hoặc thẻ không tiếp xúc. Hệ thống di chuyển một chiều qua các tòa nhà và thang máy tự động cũng có thể được sử dụng để giữ an toàn cho tòa nhà và cư dân.
