Giải pháp trị tận gốc tranh chấp chung cư

Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà vẫn không có dấu hiệu dịu bớt, trong đó bên cạnh những mâu thuẫn về thành lập ban quản trị hay bàn giao phí bảo trì khi dự án đã đi vào hoạt động, phần lớn tranh chấp chung cư đều xảy ra ở giai đoạn bàn giao nhà. 

Hầu hết tranh chấp đều dai dẳng và khó giải quyết triệt để. Nhiều dự án đã đi vào vận hành cả năm trời nhưng vẫn chưa hết những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Hàng loạt những mâu thuẫn "muôn hình, muôn vẻ" phát sinh ở giai đoạn này có thể kể đến như chất lượng dự án không thoả mãn nhu cầu của cư dân, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, dự án chưa được nghiệm thu đã đưa cư dân vào ở hay sai lệch về diện tích căn hộ.

Chủ đầu tư chỉ quảng cáo hoành tráng để bán nhà cho xong?

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, sở dĩ nhiều mâu thuẫn chung cư xảy ra vào thời điểm bàn giao căn hộ là do đây là thời điểm rất nhạy cảm đối với với người mua nhà.

Theo ông Matthew, khi mở bán dự án, các chủ đầu tư, sàn giao dịch đều chỉ nghĩ rằng, cần truyền thông, quảng bá dự án thật "hoành tráng", làm thế nào bán được càng nhanh càng tốt mà chưa nghĩ đến việc dự án đi vào hoạt động sẽ như thế nào, chất lượng dự án ra sao và cả vấn đề về quản lý, vận hành, phí dịch vụ để phục vụ cư dân sau này.

Trong khi đó, từ thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua có thể thấy nhiều dự án bàn giao căn hộ không đúng những gì các nhân viên bán hàng thông tin đến khách hàng khi tư vấn cho họ mua căn hộ. Chính điều này đã dẫn đến những bức xúc của cư dân khi thấy những thay đổi trong dự án không giống như những lời quảng cáo ban đầu.

Cũng theo ông Matthew, không chỉ ở Việt Nam mà tranh chấp chung cư xảy ra ở khắp nơi trên thế giới. Tuy nhiên, do Việt Nam là một thị trường bất động sản mới, sản phẩm nhà chung cư mới xuất hiện trong một thời gian ngắn nên tranh chấp xảy ra khá nhiều.

Mặt khác, tính chất của những tranh chấp chung cư tại Việt Nam cũng khác so với các nước khác. Ở Việt Nam, mâu thuẫn giữa khách hàng và chủ đầu tư chủ yếu liên quan đến chất lượng dự án khi bàn giao, chênh lệch về diện tích căn hộ, phí quản lý vận hành. Trong khi tại các nước phát triển như Anh quốc, những vấn đề này đều được chủ đầu tư công khai, minh bạch với khách hàng trước khi họ ký hợp đồng mua căn hộ.

Các chủ đầu tư ở Việt Nam thường không rõ ràng trong cam kết chất lượng dự án đối với khách hàng. Các vấn đề về phí quản lý, dịch vụ cũng không được quy định ngay từ đầu đã dẫn đến những mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư khi dự án hoàn thiện và đưa cư dân vào sinh sống. Nếu khi bán hàng, chủ đầu tư minh bạch với người mua nhà thì sẽ hạn chế được số lượng rất lớn những tranh chấp này, ông Matthew nhấn mạnh.

Đồng qua điểm, ông Trần Ngọc Duy, Phó trưởng Bộ phận Quản lý bất động sản, Savills Hà Nội cũng cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến mâu thuẫn chung cư bùng phát là do ngay từ khâu bán hàng, chủ đầu tư đã đưa ra những thông tin chưa thực sự rõ ràng, minh bạch về sản phẩm.

Những sàn giao dịch bất động sản F2, F3 khi triển khai mở bán bán vì muốn bán được hàng nhanh cũng có thể bằng mọi cách để quảng bá cho sản phẩm, hấp dẫn người mua nhà. Chính điều này đã dẫn đến những thông tin đến khách hàng không đúng. Dự án đi vào hoạt động không đúng với kỳ vọng của người mua nhà trước đó khiến họ bức xúc và nảy sinh mâu thuẫn với chủ đầu tư.

Một lý do khác dẫn đến mâu thuẫn được ông Duy chỉ ra là do cơ chế chính sách pháp luật chưa thực sự đầy đủ, rõ ràng khiến quá trình phát triển dự án gặp nhiều vướng mắc; đặc biệt là các quy định pháp luật về quản lý vận hành toà nhà, sở hữu chung, sở hữu riêng, cách tính diện tích căn hộ.

Đơn cử như tại một chung cư khu vực Mỹ Đình (phường Nam Từ Liêm, Hà Nội) thời gian vừa qua có nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân về cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật. Cả chủ đầu tư và cư dân đều có lý lẽ riêng của mình khiến chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản xin ý kiến về cách tính diện tích căn hộ đến các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, câu trả lời mà chủ đầu tư và cư dân nhận được cũng chỉ mang tính chung chung do pháp luật hiện chưa được quy định đầy đủ.

Cách nào trị tận gốc mâu thuẫn chung cư?

Để hạn chế thực trạng mâu thuẫn chung cư đang bùng phát hiện nay, ông Duy cho rằng, những chính sách bán hàng, thông tin từ chủ đầu tư, sàn giao dịch quảng bá về dự án đến khách hàng khi mua nhà cần được đảm bảo chính xác, minh bạch để khách hàng hiểu rõ về sản phẩm; tránh tình trạng chủ đầu tư quảng cáo một đằng, bán nhà một nẻo, gây tâm lý bức xúc cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, các chính sách quy định về xây dựng, quản lý vận hành nhà chung cư cũng nên được bổ sung, sửa đổi theo hướng đầy đủ, rõ ràng hơn để giải quyết về cơ bản các vấn đề mâu thuẫn chung cư hiện nay.

Ở khía cạnh khác, nhìn sâu vào thực trạng mâu thuẫn chung cư ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện Nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế cho rằng, nguyên nhân chính là do hình thức bán nhà hình thành trong tương lai đang tồn tại rất phổ biến tại hầu hết các dự án trên thị trường.

Theo ông Thanh, việc phát triển một toà nhà chung cư từ khâu xây dựng đến vận hành, quản lý là một quá trình rất dài với sự tham gia của nhiều bên chuyên môn có liên quan như tư vấn thiết kế, giám sát dự án, mua bán trang thiết bị toà nhà, quản lý chất lượng công trình.

Khi người mua nhà quyết định mua căn hộ, đặt bút ký hợp đồng mua bán gần như tất cả các dự án đều chưa hình thành, hay còn gọi là mua bán nhà hình thành trong tương lai. Việc mua bán căn hộ giữa người dân và chủ đầu tư gần như là "trao niềm tin", dẫn đến chất lượng thực tế của dự án khi hoàn thành không đạt được so với kỳ vọng của người mua nhà khiến xảy ra các tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư.

Kinh nghiệm từ các nước phát triển, chủ đầu tư đều xây xong nhà mới bán cho người dân. Khi đó, khách hàng có thể "nhìn tận mắt, sờ tận tay" sản phẩm trước khi xuống tiền mua căn hộ, từ đó hạn chế tối đa mâu thuẫn, xung đột tại các dự án chung cư.

Trái lại, tại Việt Nam người dân đa phần mua bán bất động sản hình thành trong tương lai chứ không phải mua bán sản phẩm đã có sẵn. Điều này cũng lý giải nguyên nhân tại sao các mâu thuẫn chung cư đồng loạt phát sinh tại các dự án vào thời điểm cư dân nhận bàn giao nhà và mới chuyển vào dự án sinh sống.

Theo ông Thanh, hiện nay đa phần các công trình chưa nghiệm thu đã đưa vào khai thác, đưa người dân vào thế sự đã rồi, dẫn đến những mâu thuẫn chung cư bùng nổ. Trong khi đó, nhà ở là sản phẩm đặc thù, khi nhận nhà cư dân thường rơi vào thế yếu do họ không có đủ năng lực và trình độ để đánh giá chất lượng của dự án.

Để hạn chế những mâu thuẫn chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư, vị chuyên gia này cho rằng, pháp luật cần quy định chặt chẽ về việc cần có một cơ quan trọng tài thứ ba để đánh giá chất lượng dự án so với hợp đồng chủ đầu tư đã ký với cư dân.

Dự án trước khi bàn giao cho khách hàng cần được hội đồng nghiệm thu, các cơ quan như Sở Tài nguyên môi trường, Phòng cháy chữa cháy nghiệm thu, hoàn công công trình, đánh giá chất lượng dự án giống như các dự án khách sạn kinh doanh cho thuê hoặc văn phòng thì mới được đưa vào hoạt động. 

Thậm chí, cần có quy định dự án phải có sổ đỏ mới được bàn giao nhà cho cư dân, ông Thanh nhấn mạnh.