Mấu chốt trong mâu thuẫn chung cư

Trước đây ở nước ta người dân có tâm lý ngại nhà chung cư dẫn đến các doanh nghiệp sợ phát triển dự án chung cư mà chủ yếu là những dự án bất động sản thấp tầng hoặc phân lô bán nền.

Tuy nhiên khoảng 15 năm trở lại đây chung cư ngày càng phổ biến, cả nước hiện có khoảng 3.000 khu nhà chung cư, trong đó riêng TP.HCM có khoảng 1.440 khu nhà với 140.000 hộ gia đình sống và xu hướng ngày càng tăng.

Với những dự án chung cư được xây dựng trước khi có Luật Nhà ở 2005 thì không có ban quản trị mà cư dân sử dụng hình thức của tổ dân phố để điều hành. Nhưng từ khi có Luật Nhà ở năm 2005 đến nay các dự án chung cư khi đưa vào vận hành phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị là nơi đại diện quyền lợi và trách nhiệm của cư dân.

Đối với chung cư dưới 5 tầng, không có thang máy thì không nhất thiết phải có đơn vị vận hành còn với chung cư có thang máy thì bắt buộc phải có đơn vị vận hành chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, hiện nay đang tồn tại thực trạng quản lý sử dụng chung cư còn nhiều vấn đề gây mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa ban quản trị với cư dân…

Vậy làm thế nào để cư dân sinh sống trong chung cư có môi trường an toàn, nhiều dịch vụ, tiện ích, an ninh và khi xảy ra mâu thuẫn thì cấp nào có đủ thẩm quyền giải quyết là những vấn đề được ông Lê Hoàng Châu nêu ra tại buổi tọa đàm: “Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư” do báo Thanh Niên tổ chức tại TP.HCM mới đây.

Ban quản trị lộng quyền

Nhiều chung cư hiện nay xảy ra tình trạng ban quản lý lộng quyền kéo dài nhiều năm, dù bị cư dân phản ánh nhưng không được xử lý gây ra bức xúc.

Đơn cử như ông Nguyễn Tấn Bảo đang sinh sống tại chung cư Masteri Thảo Điền, thành phố Thủ Đức cho rằng hiện nay cư dân sống trong chung cư cảm thấy như không được ai bảo vệ.

Bởi vì cư dân chung cư đã nêu ra những sai phạm của ban quản trị Masteri Thảo Điền về quy chế hoạt động, quy chế thu chi tài chính được quy định tại thông tư 02/2016/TT-BXD nhưng không có cơ quan nào giải quyết.

Cụ thể ban quản trị vi phạm không công bố quy chế hoạt động, quy chế tài chính cho cư dân được biết, không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên trong 2 năm qua, sử dụng quỹ quản lý vận hành do cư dân đóng góp sai mục đích. Hơn nữa ban quản trị đã tự ý ra quy định những trao đổi, hoạt động giữa ban quản trị và ban quản lý là thông tin mật, không được phép công khai, thảo luận.

Dù sai phạm như vậy nhưng trong suốt gần 1 năm qua, cư dân Masteri Thảo Điền đã phản ánh nhiều nơi nhưng không được xử lý. Gần nhất vào tháng 12/2020, đại diện cư dân đã gửi đơn tố cáo các hành vi vi phạm của ban quản trị, đề nghị tiến hành kiểm tra, lập biên bản và xử phạt theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Thủ tướng chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà ở đến Thanh tra Sở Xây dựng nhưng đến nay không có trả lời.

Cư dân Masteri Thảo Điền tiếp tực gửi UBND quận 2 cũ, hồ sơ được chuyển về phường Thảo Điền giải quyết và phường Thảo Điền trả lời rằng không đủ thẩm quyền để xử lý.

Theo ông Bảo thì luật còn có những bất cập trong việc quy định bãi nhiệm ban quản trị khi có sai phạm. Thực tế lãnh đạo phường Thảo Điền thừa nhận dù biết ban quản trị có sai phạm, thiếu trách nhiệm và năng lực, nhưng không có cơ sở để bãi nhiệm theo nguyện vọng của cư dân.

Bởi vì muốn bãi nhiệm phải có đủ 50% chủ sở hữu căn hộ gửi đơn đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường, thì chính quyền địa phương mới có cơ sở thực hiện.

"Quy định như vậy là bất khả thi, khiến dân cư đi vào ngõ cụt vì phần lớn chủ sở hữu tại Masteri Thảo Điền là đầu tư và cho thuê, không trực tiếp sinh sống nên không có thông tin”, ông Bảo nói.

Bà Đỗ Thị Ngọc Oanh đại diện chung cư The Central Garden (số 328 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, quận 1) thì cho biết, không chỉ xảy ra nhiều mâu thuẫn giữa dân cư và ban quản trị hiện tại mà còn mâu thuẫn nhiều vấn đề liên quan đến chủ đầu tư cũ. Tình trạng này đã kéo dài suốt suốt 10 năm nay.

Những mâu thuẫn xoay quanh hai vấn đề chính là sự lộng quyền của ban quản trị và thiếu minh bạch về tài chính. Cụ thể, ban quản trị hoạt động chưa được bao lâu thì chia rẽ, mất đoàn kết nội bộ.

Ban quản trị chia thành hai nhóm: một nhóm bảo vệ quyền lợi cư dân và một nhóm bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư cũ (được gọi là nhóm lợi ích). Nhóm lợi ích cấu kết với chủ đầu tư, được đơn vị này hậu thuẫn nên lộng quyền.

Từ ngày thành lập 30/8/2018, chưa tổ chức chức hội nghị nhà chung cư thường niên theo quy định, chưa đối thoại với dân cư mặc dù liên tục được yêu cầu.

Điều đáng nói, dù không họp dân cư nhưng trưởng ban quản trị tự ý mang danh cá nhân ký các văn bản gửi cơ quan chức năng, ký các hợp đồng trái pháp luật như hợp đồng bảo trì thang máy, hợp đồng quản lý vận hành tòa nhà với ban quản lý ... mà không thông qua ban quản trị. Người dân nhiều lần gửi văn bản lên phường Cô Giang tố cáo nhưng không được giải quyết.

Hơn nữa, khi cư dân liên tục yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư, ban quản trị đã soạn dự thảo thay thế quy chế hoạt động và đưa ra quy định người tham dự phải đóng tiền ký quỹ trước cho ban quản trị. Trong cuộc họp, nếu phát biểu trái ý ban quản trị sẽ bị phạt tiền và trừ vào tiền ký quỹ.

Ngoài ra ban quản trị còn tự ý nâng giá bảo trì thang máy lên 40%, hợp đồng này cũng không thông qua ban quản trị và cư dân. Đồng thời, cấu kết với ban quản lý chủ đầu tư cũ thu tiền của dân lắp thẻ từ thang máy, chỉ đến khi có thông báo thu tiền cư dân mới biết.

Phía chủ đầu tư cũ là Công ty Chương Dương thì nói rằng họ bán nhà, còn hành lang, lối đi và khu vực chung là của chủ đầu tư, không bán nên họ tuỳ nghi sử dụng.

"Không ai muốn đi kiện ban quản trị và cũng là hàng xóm của mình. Tuy nhiên họ quá lộng hành và chèn ép", bà Oanh nói.

Mấu chốt là quỹ bảo trì

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà toàn cầu Global Home cho rằng mấu chốt của các mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị là cách quản lý quỹ bảo trì. Nếu ban quản trị quản lý và sử dụng quỹ bảo trì minh bạch thì sẽ không mâu thuẫn.

Từ đó, ông Thành kiến nghị Luật cần quy định khi chủ đầu làm dự án chung cư, khách hàng thanh toán qua ngân hàng thì sẽ mở thêm một chương mục là quỹ bảo trì, đến giai đoạn cuối cùng khách hàng chuyển 2% vào quỹ bảo trì, quỹ này là quỹ phong tỏa. Sau đó chủ đầu tư có quyền thay đổi lại quỹ này gửi vào ngân hàng kỳ hạn 13 tháng, một năm quỹ tăng thêm 8 hoặc 9%.

Sau khi ban quản trị học chứng chỉ vận hành và có quyết định công nhận của chính quyền thì chủ đầu tư chuyển quyền quản lý quỹ bằng giấy tờ chứ không phải tiền mặt.

Sau khi tiếp nhận, nếu ban quản trị muốn chuyển khoản tiền này qua gửi ngân hàng khác thì phải thông qua hội nghị chung cư và trả lời cho cư dân vì sao phải chuyển. Trong quá trình gửi có thể chia số tiền này ra để gửi các kỳ hạn khác nhau nhằm tăng lợi nhuận.

Đồng thời quy định tất cả các khoản chi tiêu của ban quản trị phải được thực hiện bằng hình thức chuyển khoản để đề phòng trường hợp ban quản trị không báo cáo thì cư dân yêu cầu trích lục ở ngân hàng.

Đối với vấn đề ban quản trị thắc mắc là những khoản chi nhỏ thì lấy tiền ở đâu? Ông Thành cho rằng cách giải quyết là đơn vị vận hành sẽ chi tạm ứng cho ban quản trị khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, nếu chi cần có sổ sách ghi lại còn không ban quản trị có trách nhiệm chuyển khoản số tiền còn lại vào tài khoản đơn vị vận hành. Nếu thực hiện như vậy thì mấu chốt của mọi mâu thuẫn sẽ được giải quyết.

Ngoài ra, ông Thành cũng kiến nghị quyết định công nhận ban quản trị phải ghi thời gian trong bao lâu thì đi học lớp quản lý vận hành chung cư.

Đồng thời nâng cao kiến thức pháp luật cho chính quyền địa phương, bởi vì hiện nay có một thực tế là khi xảy ra mâu thuẫn như tình trạng nuôi chó trong chung cư, mở loa kẹo kéo để tập thể dục gây ồn ào… thì cư dân sẽ tìm đến chính quyền địa phương nhưng chính quyền lại trả lời không có chế tài để xử lý trong khi pháp luật có quy định đầy đủ.

Ông Nguyễn Trung Tín, Tổng giám đốc Tập đoàn An Gia cho rằng đa số ban quản trị hiện nay chưa đủ năng lực ngoài ra còn có tư lợi riêng nên không làm cho người dân hài lòng.

Ông Tín kiến nghị chính quyền có quy định cụ thể về những người tham gia ban quản trị bởi vì dù có luật nhưng người sử dụng công cụ lại chưa chuyên nghiệp.

Ngoài ra thù lao cho ban quản trị phải tương xứng, chứ không thể như hiện nay chỉ là kiêm nhiệm, tham gia cho vui nên việc điều hành chưa chuyên tâm và chưa phải là nghề. Đồng thời cơ quan nhà nước cần mạnh tay xử lý chứ không thể cứ ở mức dân sự mãi được.