90% môi giới bất động sản yếu kém gây nhũng loạn thị trường

Theo ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản, phần lớn lực lượng môi giới hiện nay đều thiếu kiến thức căn bản để hành nghề. Đặc biệt là kiến thức về pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sản. 

Môi giới bất động sản hiện nay chủ yếu đều hoạt động không khác gì người “dẫn mối” hoặc sale bán hàng. Trong đó, không ít môi giới đã "bắt tay" với nhà đầu cơ tạo nên những cơn sốt đất ở khắp các địa phương trên cả nước, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá đất để trục lợi.

Ông Lập cho rằng, những môi giới bất động sản này chính là tác nhân khiến giá nhà đất lên cao vượt quá khả năng chi trả của người dân. Nhiều khách hàng là nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo, mất trắng tài sản tích cóp cả một đời người. Hệ lụy để lại cho xã hội là vô cùng to lớn.

Nguyên nhân của thực trạng này được ông Lập chỉ ra là do gần 90% môi giới bất động sản hoạt động mà không có chứng chỉ hành nghề, trình độ, năng lực, hiểu biết về pháp luật còn nhiều yếu kém. 

Theo đó, đến tháng 6/2019, cả nước có khoảng 300.000 người tham gia hoạt động lĩnh vực môi giới nhưng chỉ có 27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006, còn theo luật mới là 8.000 người. Tính ra, tỷ lệ môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ hành nghề là hơn 88%.

Công tác đào tạo, kiếm tra, khung chương trình đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản còn lạc hậu. Hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra ôn thi chứng chỉ hành nghề môi giới vẫn áp dụng theo quy định cách đây gần 15 năm. Học viên không bắt buộc phải qua khóa đào tạo kiến thức mà vẫn được thi cấp chứng chỉ mặc dù đây là lĩnh vực đòi hỏi lượng kiến thức và kỹ năng khổng lồ từ nhiều lĩnh vực khác nhau.

Bên cạnh đó, trên thị trường hiện chỉ có khoảng 1.000 đơn vị thành lập sàn giao dịch trong số hàng vạn công ty tham gia dịch vụ môi giới bất động sản. Trong khi đó, các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh các lĩnh vực như là sàn giao dịch; bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối mà không chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý thị trường.

Theo ông Lập, điều này đã khiến môi giới bất động sản trở thành ngành nghề gần như không có rào cản gia nhập và rút lui. Mọi người, mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia thị trường.

Mặt khác, với quy định pháp luật về việc không cần có môi giới, giao dịch bất động sản vẫn dễ dàng hoàn thành, vai trò của nhà môi giới trở nên mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng trên thị trường bất động sản.

Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch mà không cần sự tham gia của nhà môi giới. Các chủ đầu tư, tự do thành lập bộ phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà không cần phải lập sàn hay bán hàng thông qua nhà môi giới.

Điều này đã dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư chèn ép sàn giao dịch hoặc các sàn tự “cắt máu” diễn ra khá phổ biến. Hệ quả tất yếu là chất lượng dịch vụ môi giới suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã hội, ông Lập nhận định.

Cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của môi giới bất động sản

Để hướng đến một thị trường dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, tại Hội thảo Vai trò hoạt động môi giới trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, ông Lập cho rằng, trước hết các quy định pháp luật cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch.

Theo đó, quy định pháp luật cần cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn đối với một số loại hình bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong các văn bản như trong hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của môi giới với mã số hành nghề riêng, rồi mới đến bước ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê.

Thứ hai, các cơ quan quản lý nhà nước cần chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, điều chỉnh lại bộ khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế hiện nay. Trong đó, cần tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về pháp luật kinh doanh bất động sản, đạo đức hành nghề môi giới và quy định bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ. 

Đơn cử như tại Mỹ, các nhà môi giới phải qua khóa đào tạo 180 giờ sau đó thi lấy chứng chỉ làm việc tại các văn phòng giao dịch từ 2 năm trở lên rồi mới được dự thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới.

Thứ ba, các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc hành nghề môi giới bất động sản đúng luật. Hiện nay, công tác thanh kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt là môi giới tự do đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm nên thị trường bất động sản đầy méo mó và nhiều tiêu cực.

Thứ tư, quy định pháp luật cần có cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là sàn giao dịch tham gia vào thị trường. Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết thị trường. Đồng thời, tạo sự công bằng cho tất cả các tổ chức tham gia hoạt động môi giới bất động sản.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, Nhà nước cần sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 theo hướng quy định mọi loại hình bất động sản đều phải qua sàn giao dịch. 

Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản phải ký quỹ để hoạt động kinh doanh như một loại ngành nghề có điều kiện. Sàn giao dịch phải là đơn vị hoạt động kiểu mô hình sàn giao dịch chứng khoán, văn phòng công chứng.

Môi giới bất động sản phải được đào tạo để đảm bảo yêu cầu kỹ năng nghiệp vụ chuyên nghiệp. Đặc biệt, người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và được cấp mã số nghề nghiệp Quốc gia. 

Khi cấp chứng nhận hành nghề cho môi giới bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước cần cấp mã số hành nghề quốc gia cho họ. Mọi hoạt động giao dịch của môi giới bất động sản phải cập nhật vào hệ thống công nghệ.

Làm được như vậy sẽ tránh việc môi giới lừa đảo khách hàng, bán một sản phẩm cho nhiều khách hàng hoặc giao dịch tại những dự án chưa đủ điều kiện pháp luật, ông Đính nhấn mạnh.