Ai thực sự hưởng lợi trong các dự án đổi đất lấy hạ tầng?

Lỗ hổng thất thoát ngân sách

Theo Báo cáo Kiểm toán Nhà nước trình Quốc hội trong kỳ họp thứ 5 ngày 21/5 vừa qua, việc triển khai các dự án theo hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng) đang xảy ra hàng loạt những sai sót thiếu chặt chẽ, minh bạch, tạo lỗ hổng gây thất thoát ngân sách và tài sản công.

Cũng theo báo cáo này, hầu hết các dự án BT đều áp dụng hình thức chỉ định thầu tràn lan và thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức giao đất không đấu giá dẫn đến định giá thấp hơn giá thị trường.

Tại nhiều dự án, Nhà nước phải mua công trình với giá cao hơn và trả phần đất đối ứng nhiều hơn. Trong khi đó, chủ đầu tư vừa được tính giá trị công trình cao hơn và đổi lấy diện tích đất với giá rẻ gấp nhiều lần so với mặt bằng chung. Mặt khác, khi dự án BT được hoàn thành, giá đất tại đó sẽ tăng lên khiến nhà nước một lần nữa trơi vào tình cảnh "thiệt đơn, thiệt kép".

Báo cáo Kiểm toán quyết toán ngân sách nhà nước cũng đã chỉ ra nhiều bất cập liên quan đến 17 dự án đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng BT.

Theo đó, kẽ hở lớn dẫn đến thất thoát ngân sách của các dự án này là việc thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức giao đất đã giải phóng mặt bằng có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá. Điều này là chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Đồng thời, nguyên tắc ngang giá cũng không được bảo đảm khi quy định về thời điểm giao đất để thanh toán dự án BT và thời điểm giao dự án BT còn bất cập, không rõ ràng.

Kiểm toán Nhà nước cũng cho rằng, theo Điều 29 Nghị định 15 quy định thực hiện dự án BT theo hình thức đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu nhưng đấu thầu rộng rãi lại không thực hiện. Hầu hết dự án BT thực hiện chỉ định thầu. Chỉ định thầu thì không có cạnh tranh và không biết giá là bao nhiêu.

Qua kiểm toán tại 30 dự án BT từ trước đến nay, Kiểm toán Nhà nước cũng đã kiến nghị xử lý tài chính 4.515 tỷ đồng, trong đó có dự án tỷ lệ xử lý tài chính lên đến 27% tổng giá trị dự án được kiểm toán.

Trước đó, Thanh tra Chính phủ cũng đã có thông báo kết luận thanh tra việc chấp hành quy định pháp luật trong thực hiện một số dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT, BOT trên địa bàn TP. Hà Nội. Tại thời điểm thanh tra, có 15 dự án theo hình thức hợp đồng BT, chỉ có 1 dự án thực hiện đấu thầu, còn lại đều là chỉ định thầu.

Theo Thanh tra Chính phủ, tại một số dự án BT có hiện tượng cơ quan chức năng TP. Hà Nội thẩm định, phê duyệt sai, ẩu dẫn đến tăng tổng mức đầu tư dự án, ảnh hưởng đến việc tính toán, sắp xếp các phương án giao đất đối ứng để xác định thu tiền sử dụng đất.

Cụ thể, tại dự án đường Lê Đức Thọ - Xuân Phương do tính toán áp dụng đơn giá không chính xác đã làm tăng giá trị hợp đồng BT hơn 19,5 tỷ đồng; tại nút giao thông Long Biên do Công ty cổ phần Him Lam thực hiện tăng giá trị lên tới hơn 60 tỷ đồng.

Một dự án khác do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện là dự án đầu tư xây dựng Nhà máy xử lý nước thải Yên Sở do Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam làm chủ đầu tư cũng bị chậm tiến độ và phát sinh khoản chi phí lên tới 11,5 triệu USD.

Lợi ích lớn nhất thuộc về ai?

Nhận định về thực trạng của các dự án BT, BOT đang được triển khai hiện nay, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan cho rằng, về bản chất, BT hay BOT đều là các giải pháp tốt để giải quyết cơ bản các vấn đề về phát triển hạ tầng khi nhà nước không có đủ ngân sách. 

Ở nhiều nước trên thế giới, các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư đều rất hiệu quả. Tuy nhiên, khi được thực hiện tại Việt Nam, phương thức đầu tư này đã bị "bóp méo" quá nhiều.

Bà Lan dẫn chứng về việc các dự án BOT trong thời gian vừa qua đã gây sự phản đối rất lớn trong dư luận.

"Tại các dự án BOT, Nhà nước giao cho nhà đầu tư những quyền lợi quá đáng, thậm chí “trên trời”. Trong nhiều dự án, họ chẳng làm gì nhiều, trên một con đường đã có sẵn, họ chỉ trải một lớp nhựa mới là đã được quyền thu phí cao trong thời gian dài. Ở đây hoặc là do sự kém cỏi của cơ quan quan lý hoặc có sự móc “ngoặc” để lấy tiền", bà Lan nói. 

Còn đối với các dự án BT, đổi đất lấy hạ tầng, bà Lan cho rằng, đây lại là một hình thức khác, thậm chí còn “nguy hiểm”, gây thất thoát lớn cho nhà nước hơn cả các dự án BOT nếu quá trình triển khai không minh bạch.

Một vấn đề nữa được chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan đặt câu hỏi các dự án BT sẽ mang lại lợi ích cho ai? Các dự án BT thực chất là sử dụng nguồn lực ngân sách Nhà nước, vốn đầu tư chủ yếu là vốn vay (khoảng 85%) và được tính lãi, với lãi suất tối đa huy động bằng 1,3 lần lãi suất trái phiếu Chính phủ.

Như vậy, thực chất gần như toàn bộ dự án là vốn của Nhà nước hoặc là vốn của Nhà nước đi vay với mức lãi suất cao hơn lãi suất Nhà nước huy động để đầu tư thực hiện dự án. Điều này dẫn đến việc thực hiện dự án BT không thực sự giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

Trong khi đó, khi một con đường mới được xây dựng theo hình thức BT, chủ đầu tư lại đươc giao đất đối ứng ngay cạnh dự án đó. Như vậy, rõ ràng khi dự án được hoàn thành, giá trị bất động sản tại khu đất đó sẽ được tăng lên nhiều lần. Và con đường mới xây đó không gì khác chính là phục vụ cho chính dự án của chủ đầu tư và cư dân tại đó sau này.

Người dân xung quanh và thành phố tất nhiên cũng được lợi chút ít nhưng phần lớn nhất là lợi ích của chủ đầu tư, bà Lan nhấn mạnh.

Bà Lan lấy ví dụ tại dự án xây dựng đường Tố Hữu (đường Lê Văn Lương kéo dài) theo hình thức BT. Sau khi thực hiện dự án, chủ đầu tư - Tập đoàn Nam Cường được sử dụng 174,23 ha đất để khai thác tạo vốn. Diện tích đất này nay đã hình thành khu đô thị Dương Nội và một số khu đất khác dọc tuyến đường. 

Như vậy, có thể thấy rõ, tuyến đường mới xây dựng phần nhiều phục vụ chính dự án của chủ đầu tư, làm tăng giá trị bất động sản của dự án, vị chuyên gia này nhận định.

Một dự án đổi đất lấy hạ tầng khác đang được dư luận đặc biệt quan tâm thời gian gần đây liên quan đến khu đô thị Khai Sơn City tại quận Long Biên, Hà Nội. Dự án xây dựng tuyến đường 3,8 km tổng vốn đầu tư 2.700 tỷ đồng từ đê Ngọc Thụy đến khu đô thị mới Thượng Thanh theo hình thức hợp đồng BT do Công ty CP Khai Sơn thực hiện.

Được biết, theo hợp đồng thực hiện dự án này, Công ty CP Khai Sơn sẽ được giao đất đối ứng để xây dựng khu đô thị Khai Sơn City rộng lớn hai bên tuyến đường với quy mô 38ha. Tuy nhiên, các thông tin về dự án từ Công ty CP Khai Sơn - chủ đầu tư và đơn vị hợp tác phát triển kinh doanh là Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (CENLAND) đưa ra đều là Khai Sơn City có quy mô 180ha . Hiện các căn biệt thự tại dự án đang được cháo bán với giá từ 10 – 20 tỷ/căn đã bao gồm VAT, giá đất từ 60 – 90triệu/m2.

Về vấn đề này, PGS. TS Đặng Văn Thanh, Chủ tịch Hội Kế toán và Kiểm toán Việt Nam cũng cho rằng, nếu không quản lý chặt chẽ, sẽ dẫn đến tình trạng Nhà nước thiệt còn nhà đầu tư có 2 lợi ích.

Thứ nhất là lợi ích giá đất tăng lên trong quá trình đầu tư dự án. Thứ hai là giá đất tăng lên khi dự án đã hoàn thành và điều kiện về lợi ích của đất đai ấy khi được giao tăng lên do dự án được đưa vào sử dụng.

Theo ông Thanh, cần sớm hoàn chỉnh cơ sở pháp lý để khắc phục những hệ lụy của dự án BT, thậm chí, cần luật hóa, ban hành bộ luật riêng về đầu tư BT.

Quan trọng là bảo đảm tính công khai, minh bạch, có như vậy, Nhà nước mới mua được công trình với giá hợp lý nhất, đồng thời chuyển giao đất với giá cao nhất có thể. Để làm được điều này, cần tính toán giá trị đất trong tương lai khi dự án BT hoàn thành, chứ không chỉ là giá đất ở thời điểm hiện tại.

Mặt khác, nhà đầu tư nhận dự án này buộc phải thông qua đấu thầu, hạn chế tối đa chỉ định thầu vì đây chính là khâu xảy ra thất thoát, thiệt thòi cho nhà nước cũng như hình thành lợi ích nhóm, ông Thanh nhấn mạnh.