Áp lực gia tăng với doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản

Trái phiếu bất động sản hụt hơi

Từ chỗ "bùng nổ" mạnh mẽ liên tục trong mấy năm qua, thị trường trái phiếu bất động sản đã bị "phanh" đột ngột. 

Có thể nói năm 2021 là năm “bùng nổ” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Theo Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong năm qua là 637 nghìn tỷ đồng, tăng 36,4% so với năm 2020.

Quý I/2022, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là 144 nghìn tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ là 136 nghìn tỷ đồng (chiếm 94,7%), phát hành ra công chúng là 7,6 nghìn tỷ đồng (chiếm khoảng 5,3%).

Doanh nghiệp bất động sản và xây dựng là hai nhóm phát hành nhiều nhất, chiếm lần lượt 50,9% và 18,87%. Các doanh nghiệp khác chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, tổ chức tín dụng chiếm 4,9%, doanh nghiệp sản xuất chiếm 9,2%, các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ chiếm 6,8%.

Tuy nhiên, trong tháng 4/2022, trái phiếu của nhóm bất động sản đã giảm mạnh xuống mức 11,6%. Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cũng cho thấy, trong tháng 4/2022, toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn ghi nhận 23 đợt phát hành riêng lẻ của các doanh nghiệp với giá trị 16.472 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong tháng này, thị trường đã không ghi nhận bất kỳ đợt phát hành nào của nhóm doanh nghiệp bất động sản. Đây là điều chưa từng diễn ra trong bốn năm trở lại đây.

Có thể nói, đây là một phản ứng rất rõ ràng với chính sách siết chặt dòng vốn tín dụng, trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản thời gian qua. Đặc biệt, sau sự kiện Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị Ủy ban Chứng khoán hủy bỏ 9 lô trái phiếu trị giá hơn 10.000 tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp đã dè dặt với việc phát hành trái phiếu.

Song, vấn đề đặt ra là bất động sản là lĩnh vực luôn cần vốn một lượng vốn rất lớn. Tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là hai kênh huy động vốn rất quan trọng của doanh nghiệp. Trong vài năm qua qua, khi tín dụng ngân hàng bị hạn chế, trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn chính của ngành. Các doanh nghiệp đã phát hành một khối lượng tương đối lớn trái phiếu để phát triển các dự án.

Chính vì vậy, thời gian gần đây, việc siết chặt trái phiếu doanh nghiệp đột ngột đã khiến dòng vốn này đã bị ách tắc. Các doanh nghiệp thiếu vốn, gần như không có dự án mới được triển khai. Kéo theo đó là sự chững lại trên toàn thị trường. Thị trường bất động sản đã khó nay càng thêm khó khi những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ, nguồn cung chưa được lưu thông, giờ lại thêm những khó khăn về nguồn vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp sức ép rất lớn, đặc biệt là việc khó tiếp cận nguồn vốn. Nếu việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục bị siết chặt, đây sẽ là tín hiệu không tốt cho thị trường bất động sản, kéo theo đó là những ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

Dẫn ví dụ giai đoạn 2008-2011, ông Châu cho rằng, khi chưa có trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào dòng vốn tín dụng ngân hàng và khi dòng vốn này bị thắt chặt, thị trường bất động sản đã rơi vào trạng thái đóng băng. Thị trường này sau đó đã phải nhờ đến sự giải cứu của Nhà nước với gói cứu trợ hàng chục nghìn tỷ mới khôi phục trở lại.

Rủi ro với trái chủ

Không chỉ tác động đến thị trường bất động sản, việc trái phiếu bất động sản bị siết chặt đột ngột cũng đang gây ra những rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư. Tỷ lệ trái phiếu đến hạn sẽ ngày càng tăng cao, trong khi đó, hoạt động của các doanh nghiệp đang gặp khó khăn khiến họ gặp khó trong việc trả lãi cho các trái chủ.

Đối với dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, báo cáo của Ủy ban Kinh tế cho biết, trái phiếu bất động sản và trái phiếu của các tổ chức tín dụng chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tổng khối lượng trái phiếu còn dư nợ đến cuối năm 2021, lần lượt là 35,3% và 31,7%.

Về tình hình trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong năm 2021, có 6.313 mã trái phiếu đã thực hiện thanh toán gốc, lãi đến hạn, trong đó số tiền gốc thanh toán đạt 203 nghìn tỷ đồng, số tiền lãi thanh toán là 60 nghìn tỷ đồng.

Trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn khoảng 145 nghìn tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62,5 nghìn tỷ đồng), khối lượng trái phiếu các tổ chức tín dụng đáo hạn khoảng 29 nghìn tỷ đồng, chiếm 20,2% tổng khối lượng trái phiếu đáo hạn.

Năm 2023 và năm 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng cao so với năm 2022, lần lượt là 271 và 329 nghìn tỷ đồng; trong đó tổng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 208 nghìn tỷ đồng, trái phiếu của các tổ chức tín dụng đến hạn là 207 nghìn tỷ đồng.

Trong khi hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản gặp khó do nguồn vốn bị siết chặt, những rủi ro cho các trái chủ là rất lớn. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có vai trò quan trọng hơn cả vốn trung – dài hạn của ngân hàng dành cho doanh nghiệp bất động sản, vì vốn cho trái phiếu doanh nghiệp linh hoạt hơn vốn tín dụng ngân hàng. 

Do đó, việc siết chặt trái phiếu doanh nghiệp đã gây tác động lớn với các doanh nghiệp. Hàng loạt các dự án mới không phát triển được, các dự án cũ không tiếp tục được.

Ông Nghĩa cảnh báo nguy cơ vỡ nợ khi có khoảng 540.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn. Nếu siết quá mạnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể làm toàn bộ thị trường bất động sản đóng băng, một số ngân hàng thương mại sẽ gặp khó, chưa kể, trái phiếu dồn vào một số tập đoàn sân sau của ngân hàng. Nếu điều này xảy ra, những hệ lụy đối với hệ thống ngân hàng và toàn nền kinh tế sẽ là rất lớn.

Bài học từ Trung Quốc, sau khi hạ nhiệt lĩnh vực bất động sản tăng trưởng quá nóng bằng hàng loạt các điều kiện thắt chặt như đề ra yêu cầu cho vay nghiêm ngặt đối với các doanh nghiệp bất động sản, nâng lãi suất, kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào suy thoái với dự báo tỷ lệ vỡ nợ cao.

Từ đầu năm 2022 tới nay, 22 công ty phát hành trái phiếu với lãi suất cao của Trung Quốc rơi vào tình trạng vỡ nợ trái phiếu bằng đồng USD, hoặc trả chậm trái phiếu liên quan đến lĩnh vực bất động sản. 

Các nhà phân tích mới đây đã nâng dự báo tỷ lệ vỡ nợ cho ngành bất động sản Trung Quốc lên mức 31,6%, cao gần gấp đôi con số 19% trước đó. Điển hình, China Evergrande – tập đoàn phát triển lớn thứ hai nước này – đã không thể trả hơn 300 tỷ USD cho các trái chủ, nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà cung cấp, nhà thầu xây dựng và nhân viên. Cuộc khủng hoảng tiền mặt cũng khiến doanh nghiệp này không thể hoàn thành những dự án nhà ở và bàn giao nhà cho khách mua đã trả tiền trước.

Kết quả là thị trường bất động sản rơi vào u ám, ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng của nước này. Điều này khiến thời gian gần đây, Trung Quốc đã buộc phải sửa sai bằng cách liên tục ‘kích’ trái phiếu doanh nghiệp sau thắt chặt. 

Các chính sách mới được tung ra nhằm mục tiêu giải quyết vấn đề trên thông qua gắn một số trái phiếu với các công cụ phái sinh, nhằm bảo vệ người mua khỏi rủi ro vỡ nợ, nhằm cứu ngành bất động sản, và cả nền kinh tế. Tuy nhiên, lĩnh vực này vẫn được đánh giá khó có thể phục hồi cho đến khi doanh số bán hàng quay trở lại.

Hai yếu tố đảm bảo cho thị trường trái phiếu phát triển bền vững

Trước vai trò to lớn của kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp, ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi cho rằng, không thể vì một vài vi phạm của doanh nghiệp mà siết chặt sự phát triển của cả một thị trường. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần phải được phát triển, trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho doanh nghiệp và cả nền kinh tế.

Nhìn nhận một cách khách quan, theo ông Đức, thị trường trái phiếu hiện nay vẫn còn rất non trẻ, mới chỉ phát triển tương đối nhanh, mạnh trong khoảng 5 năm trở lại đây. Vốn huy động qua thị trường chứng khoán gồm cả cổ phiếu và trái phiếu tương đương 26% tổng lượng vốn cung ứng ra nền kinh tế. 

Trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 22,7% tổng lượng vốn cung ứng cho nền kinh tế mỗi năm, còn huy động vốn qua phát hành cổ phiếu chỉ chiếm khoảng 3,5%. Điều này cho thấy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn rất nhiều dư địa phát triển. Chính phủ cần khuyến khích phát hành trái phiếu nhiều hơn, mạnh hơn để doanh nghiệp có vốn hoạt động. Vấn đề lớn nhất lúc này là phải tạo lập niềm tin cho thị trường bằng tính minh bạch.

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp không thể đòi hỏi điều kiện quá cao, quá chặt chẽ, quá an toàn, mà phải chấp nhận một mức độ rủi ro nhất định.

Luật sư Trương Thanh Đức

Giám đốc công ty luật Anvi

Để làm được điều này, ông Đức cho rằng, cơ quan quản lý cần tập trung vào hai vấn đề chính là bắt buộc xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp phát hành trái phiếu và công khai thông tin doanh nghiệp phát hành.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh, tạo điều kiện cho các tổ chức, doanh nghiệp tham gia xếp hạng tín nghiệm để dẫn dắt cho thị trường. Khi những xếp hạng này được công khai minh bạch, nhà đầu tư nhìn vào đó để quyết định đầu tư.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần có cơ chế để bắt buộc doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải công khai minh bạch, chính xác các thông tin liên quan đến quy định công bố tài chính, kiểm toán định kỳ...

"Phát hành trái phiếu doanh nghiệp không thể đòi hỏi điều kiện quá cao, quá chặt chẽ, quá an toàn, mà phải chấp nhận một mức độ rủi ro nhất định. Chúng ta không nên tập trung vào các điều kiện bắt buộc như lãi lỗ, giới hạn phát hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh thanh toán và giám sát việc sử dụng vốn đúng mục đích, bởi như vậy thì không còn là đặc điểm của trái phiếu riêng lẻ. Các thông tin chỉ cần đúng và minh bạch, còn lại hãy để nhà đầu tư lựa chọn mức độ rủi ro", ông Đức nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, việc siết chặt phát hành trái phiếu bất động sản cần được xem xét một cách hợp lý, tránh gây sốc cho thị trường, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế.

Để lành mạnh hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các cơ quan quản lý cần vừa kiến tạo phát triển cho thị trường, vừa kiểm soát được rủi ro. Theo đó, Chính phủ cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý, sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, Nghị định 156/2020 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán; rà soát Luật Chứng khoán 2019 tiến tới sửa đổi, trong đó nâng chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần đẩy nhanh việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, tăng chất lượng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành, yêu cầu các doanh nghiệp công khai, minh bạch thông tin nhằm đảm bảo cho thị trường phát triển bền vững và lấy lại lòng tin từ các nhà đầu tư.