'Đuổi chuột' để không làm 'vỡ bình' trái phiếu và bất động sản

Đừng bỏ lỡ cơ hội phát triển

Trong khi đang tìm cách phục hồi sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp bất động sản lại gặp khó khăn trước những động thái kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực bất động sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Vậy ông có cho rằng nên "siết" dòng vốn vào thị trường bất động sản ở thời điểm hiện nay để nắn dòng vốn sang những lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác?

TS. Trần Đình Thiên: Không phải ngẫu nhiên những diễn biến trên thị trường bất động sản luôn có sự nhạy cảm chính sách rất lớn. Câu chuyện về bất động sản có lẽ nên bắt đầu từ chính vai trò vô cùng quan trọng của nó trong nền kinh tế.

Không chỉ từ tâm lý của các nhà đầu tư mà từ cách phát triển, sự vận hành của nền kinh tế Việt Nam cũng cho thấy cơ hội để làm giàu từ bất động sản lớn hơn nhiều so với các lĩnh vực khác. Hệ quả là dòng vốn chảy vào bất động sản và các ngành sản xuất khác luôn có sự chênh lệch rõ rệt.

Chính vì vậy, khi có bất kỳ diễn biến mới nào trên thị trường bất động sản, tâm lý của các nhà làm chính sách là phải ngay lập tức siết lại, kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh sự đổ vỡ cho thị trường và cả nền kinh tế. Điều này là cần thiết, tuy nhiên đây chỉ là giải pháp tình thế trong ngắn hạn, bởi về mặt chiến lược, để giải quyết triệt để những vấn đề bất ổn trên thị trường bất động sản cần phải bắt đầu từ tư duy hệ thống, từ cơ chế khuyến khích nguồn lực đầu tư.

Căn nguyên của tình trạng đầu cơ đất đai rất nặng nề như hiện nay không phải lỗi của các nhà đầu tư mà là những bất cập từ cơ chế. Luật Đất đai còn nhiều bất cập nhưng chưa được sửa, các quy định về thuế tài sản cũng chưa được ban hành theo đúng nghĩa thị trường để tạo ra hệ thống phân bổ nguồn lực, cơ chế để định hình giá cho thị trường.

Chính sách của chúng ta đang khiến khuynh hướng đầu cơ tuy còn nhiều rủi ro nhưng vẫn mang lại lợi ích rất lớn. Chính vì vậy mà dòng tiền vẫn đổ vào thị trường. Đầu cơ đất đai vẫn sẽ làm cho nền kinh tế phập phù lên xuống như hiện nay.

Về mặt dài hạn, các chính sách và mô hình phát triển cần bình đẳng giữa các ngành nghề, tránh khuynh hướng đầu cơ vào bất động sản. Bên cạnh đó, Chính phủ cần có cơ chế khuyến khích nguồn lực đầu tư vào các lĩnh vực như sản xuất, công nghiệp, tiêu dùng...

Nếu không giải quyết được căn nguyên này, các khu vực khác ngoài bất động sản vẫn nghèo nàn về cơ hội phát triển, kéo theo đó là năng lực của nền kinh tế chưa thể phát triển mạnh mẽ.

Nhưng nếu kiểm soát mạnh tay dòng vốn vào bất động sản thì chúng ta có bỏ lỡ cơ hội phục hồi nền kinh tế sau khi đại dịch Covid-19 thuyên giảm hay không bởi như ông nói, thị trường bất động sản cũng có vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế?

TS. Trần Đình Thiên: Nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản đã trải qua hai năm bị "nén", bây giờ là lúc muốn bùng nổ và có cơ hội để bùng nổ.

Cơ hội để phục hồi và phát triển của nền kinh tế là rất rõ rệt khi chương trình phục hồi kinh tế của Chính phủ đang tạo cho cả nước một sự hứng khởi lớn. Mặt khác, các yếu tố quy hoạch và hạ tầng giao thông được đẩy mạnh cũng đang tạo đà phát triển rất lớn cho thị trường bất động sản và cả nền kinh tế.

Vấn đề là đứng trước cơ hội đó, những chính sách siết tín dụng, kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp có khiến nền kinh tế bỏ lỡ cơ hội phục hồi và phát triển hay không? Lúc cơ hội bùng nổ, cách tiếp cận chính sách có nên có sự khác biệt so với giai đoạn bình thường để tạo điều kiện cho phát triển hay không?

Tôi cho rằng, các chính sách cần đủ táo bạo để không chỉ giúp thị trường bất động sản phục hồi mà còn là cơ hội để phát triển mạnh mẽ. Cách tiếp cận chính sách nên theo hướng mạnh dạn như vậy.

Chúng ta nên đặt vấn đề rằng, lúc này thị trường bất động sản đang quan trọng như vậy, khả năng lan toả lớn như vậy, thì đây là cơ hội để tạo điều kiện cho nó phát triển. Nhà nước không cần tạo quá nhiều nguồn lực, chỉ cần có cơ chế thông thoáng cho doanh nghiệp tư nhân phát triển, hạn chế đầu cơ vào đất đai. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, làm bàn đạp để cả nền kinh tế đi lên.

Ngược lại, khi những vướng mắc không được giải quyết, lòng tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ bị thui chột, bị mất đi, khiến thị trường càng rối loạn.

Nếu siết quá chặt sẽ triệt tiêu cơ hội

Trái phiếu từng là kênh huy động vốn rất tốt cho các doanh nghiệp bất động sản để bổ sung cho nguồn vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trước đây đã có nghị định về trái phiếu doanh nghiệp nhưng không thực hiện được mà chỉ đến 5 – 6 năm trở lại đây, khi tiềm lực kinh tế mạnh lên, các doanh nghiệp có thương hiệu, có hiệu quả kinh doanh tốt, trái phiếu doanh nghiệp mới bùng nổ. Tuy nhiên, khi cơ quan quản lý nhà nước bắt đầu kiểm soát dòng vốn này đã có doanh nghiệp sai phạm và vướng vào vòng lao lý.

Trước bối cảnh này, theo ông, việc kiểm soát rủi ro tín dụng và trái phiếu cần có giải pháp như thế nào để “đánh chuột không vỡ bình”, tức là không để ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung?

TS. Trần Đình Thiên: Đánh chuột sẽ phải vỡ bình, không thể có cách nào khác. Muốn đánh chuột không vỡ bình, trừ khi phải đánh chuột ngoài sân rộng, chỉ có ta và chuột chiến đấu. Còn nếu đã trong phòng kín, có nhiều đồ đạc, nhiều "bình lọ", không có cách nào để không "vỡ bình".

Vấn đề ở đây là cần thay đổi tư duy, không phải đánh chuột nữa mà là bằng cách nào để đuổi con chuột đó đi. Đánh chuột chỉ là một trong vô vàn cách để trong phòng không có chuột thôi. Cho nên phương án thông minh nhất không phải là đánh chuột, rồi sau đó hy sinh hết các của cải, ở đây là "bình lọ" mà là đuổi chuột.

Trong nền kinh tế cũng vậy, khi các cơ chế nhiều kẽ hở cũng giống như các tài sản lỉnh kỉnh, lộn xộn, hệ thống phòng ốc tối tăm tạo điều kiện cho "chuột" hoạt động. Đây rõ ràng là phòng của con chuột chứ không phải phòng của con người, việc có chuột xuất hiện là tất yếu. Do đó, nếu đánh chuột trong phòng tối chắc chắn là thua, hoặc đánh vào bình, vào đồng đội của mình hoặc vào chính chân mình.

Chính vì vậy, nguyên tắc của việc đánh chuột phải hiểu theo nghĩa rộng hơn là đuổi chuột ra khỏi phòng đó. Trong đó, muốn đuổi chuột đi cần có cơ chế chính sách công khai minh bạch, chặt chẽ, không kẽ hở để trục lợi. Những cơ chế minh bạch này giống như căn phòng tối được dần bật sáng đèn. Đèn được bật sáng từ từ, từng chút một, chuột chạy đến đâu, sắp xếp phòng gọn gàng đến đó. Phòng càng sáng rõ, chuột càng chạy nhanh. Tất nhiên, trong phòng có của cải, thì kiểu gì cũng có chỗ cho chuột nấp, nhưng càng công khai minh bạch thì khả năng tồn tại của chuột sẽ càng thấp.

Vì vậy, chúng ta đừng dùng giải pháp "đánh chuột" mà nên có cơ chế rõ ràng, minh bạch để vừa hạn chế tham nhũng, sai phạm, vừa tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tốt, làm ăn chân chính phát triển. 

Trong ngắn hạn, có cách nào để vẫn kiểm soát dòng vốn mà vẫn giữ được sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, thưa ông?

TS. Trần Đình Thiên: Thực tế cho thấy, cần phải coi vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp là một kênh rất tốt để giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp huy động vốn. Đặc biệt với trái phiếu, đây là kênh giúp các doanh nghiệp tận dụng các nguồn lực xã hội rất lớn, nhất là trong bối cảnh, phía ngân hàng và Chính phủ đang có định hướng hạn chế tín dụng vào bất động sản.

Bên cạnh đó, bất động sản cần được xem là một lĩnh vực kinh tế mang tính tổng hợp. Nó không thể được coi là một vùng mà tại thời điểm nào đó được xem là bất minh và bị siết chặt toàn bộ. Bất động sản được chia ra rất nhiều phân khúc, không phải phân khúc nào cũng phát triển lệch chuẩn, có những toạ độ phát triển đúng, mang lại lợi ích lớn cho nền kinh tế.

Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần xác định, phân loại rõ ràng những lĩnh vực rủi ro, những doanh nghiệp không đủ tiềm lực để khoanh vùng để kiểm soát, không nên "siết chặt" trên phạm vi toàn thị trường.

Đơn cử như với bất động sản công nghiệp, đây đang là điểm sáng của thị trường, giúp thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Phân khúc bất động sản này cần được quan tâm, tạo điều kiện phát triển. Nếu đánh đồng với các phân khúc khác, chậm trễ trong việc tháo gỡ các nút thắt để phát triển, chúng ta sẽ đánh mất cơ hội, thậm chí là triệt tiêu cơ hội phát triển của bất động sản công nghiệp.

Trở lại câu chuyện về trái phiếu doanh nghiệp, trong lúc thời hạn cho vay tín dụng có kỳ hạn vẫn nghiêng về ngắn hạn, tỷ trọng cho vay dài hạn tăng lên nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu, nhiều dự án đang gặp phải rủi ro về kỳ hạn trả nợ ngân hàng, Chính phủ cần mở ra những quy định về trái phiếu để đảm bảo rằng, các dự án tốt, của chủ đầu tư uy tín tránh được rủi ro kỳ hạn. Những chính sách cần bảo đảm, hỗ trợ cho doanh nghiệp, khuyến khích các đơn vị làm tốt, tạo điều kiện cho họ phát triển, từ đó tạo động lực để kinh tế Việt Nam ngày càng lớn mạnh.

Nếu cứ mãi siết chặt, triệt tiêu hết cơ hội, các doanh nghiệp, nhà đầu tư lớn sẽ mất rất nhiều cơ hội, động lực để phát triển, chưa kể, nhiều doanh nghiệp sẽ bỏ chạy khỏi thị trường. Hệ quả là nền kinh tế mất đi những doanh nghiệp tốt và cơ hội để phát triển lớn mạnh, bền vững.

Xin cảm ơn ông!