Băn khoăn quy định đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hai phương án đặt cọc

Do còn nhiều ý kiến khác nhau về quy định đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án. 

Phương án thứ nhất, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định. 

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.

Phương án thứ hai, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. 

Một số ý kiến đại biểu Quốc hội đồng tình với phương án thứ nhất vì cho rằng, khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án để chuyển sang giai đoạn thực hiện dự án. Chủ đầu tư đã xác định rõ số lượng, diện tích, mặt bằng của từng sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng. Do đó, tính pháp lý của dự án là đủ rõ. 

Đồng thời, việc bắt buộc chủ đầu tư dự án có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã hoàn thành, chủ đầu tư đã được nhà nước trao quyền sử dụng đất để triển khai dự án. 

Bên cạnh đó, số tiền đặt cọc phải có mức giá cụ thể, không quá 10% là phù hợp. Số tiền đặt cọc giúp ràng buộc trách nhiệm của các bên, việc thực hiện sau đó sẽ bảo đảm giao kết hợp đồng đúng với các nội dung đã thỏa thuận khi đặt cọc. 

Ở chiều ngược lại, các ý kiến đồng tình với phương án thứ hai lại cho rằng, việc quy định các dự án chỉ được nhận đặt cọc khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ giúp kiểm soát được hành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, hạn chế tranh chấp trong tương lai. 

Theo đại biểu Vũ Tuấn Anh, đoàn tỉnh Phú Thọ, quy định theo phương án 2 sẽ bảo đảm đầy đủ quyền về tài sản của người mua bất động sản. Đây cũng là cách làm giúp đánh giá được năng lực của chủ đầu tư khi phát triển dự án bất động sản.

Tuy nhiên, phương án này đang vấp phải nhiều ý kiến không đồng tình, bởi nếu quy định các dự án bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được nhận đặt cọc, thì chủ đầu tư và khách hàng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc mất đi ý nghĩa ban đầu.

Do vậy, thời điểm đặt cọc nên được quy định sớm hơn để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Các quy định về đặt cọc nên theo hướng, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương.

Đại biểu Huỳnh Thị Phúc, đoàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thậm chí còn kiến nghị, thỏa thuận đặt cọc không được vượt quá 5% giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Có cần luật hoá đặt cọc?

Trong khi nghị trường Quốc hội vẫn chưa hết tranh luận về thời điểm cũng như hạn mức của việc nhận đặt cọc thì nhiều ý kiến lại đang đặt câu hỏi, liệu có cần thiết phải quy định việc "đặt cọc" trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, đề xuất về đặt cọc cần được bàn luận thêm ở một số khía cạnh cả về lý luận lẫn thực tiễn.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định, phạm vi điều chỉnh của luật là "về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản".

Trong khi đó, quan hệ giữa "người muốn bán" (chủ đầu tư) và "người muốn mua" (khách hàng tiềm năng) là một quan hệ dân sự, được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật dân sự: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Chính vì vậy, vấn đề đặt ra ở đây là: "Việc các chủ thể ký kết thỏa thuận đặt cọc (cho dù với mục đích để để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán bất động sản sau này hay còn gọi là "đặt cọc giữ chỗ") liệu có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hay không", ông Đỉnh đặt câu hỏi.

Mặt khác, theo vị chuyên gia này, bản chất đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trên cơ sở tự do, tự nguyện giao kết của các bên. Bộ luật Dân sự hiện không khống chế thời điểm các bên đặt cọc và giá trị khoản đặt cọc. Do đó, luật chuyên ngành không thể đặt ra quy định trái ngược nguyên tắc này đã được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự.

Việc ngăn cấm trong trường hợp này sẽ gây tác dụng ngược vì đi ngược lại với tính tự nhiên trong quan hệ dân sự. Bởi nếu khống chế thời điểm nhận đặt cọc, các bên sẽ "lách" bằng các thỏa thuận khác để hợp thức hóa (ví dụ, các bên có thể ký "thỏa thuận hợp tác", "thỏa thuận hứa mua, hứa bán").

Việc yêu cầu các bên phải ghi rõ giá mua bán ngay trong thỏa thuận đặt cọc cũng trở nên "bất khả thi", bởi ở thời điểm mới có giấy phép xây dựng, nhiều khả năng cơ quan nhà nước chưa xác định được tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp, chủ đầu tư cũng chưa thể tính toán được các yếu tố cấu thành giá bán. Việc chỉ "đặt cọc giữ chỗ" đã phải chốt giá bán là bất hợp lý, gây rủi ro cho cả hai bên.

Về mức đặt cọc, cần nhấn mạnh rằng việc khống chế mức đặt cọc thấp chưa hẳn đã là biện pháp bảo vệ quyền lợi của khách hàng (người mua), bởi trường hợp sau khi nhận cọc mà dự án trở nên "hấp dẫn", chủ đầu tư có thể chấp nhận "phạt cọc" để ký hợp đồng với khách hàng khác với giá cao hơn.

Do vậy, để đảm bảo hiệu quả của chính sách và tránh "xung đột pháp luật", ông Đỉnh cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản không cần điều chỉnh về việc đặt cọc. Thay vào đó, Luật cần quy định để kiểm soát chặt chẽ về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư, đồng thời có chế tài chặt chẽ để xử lý hành vi vi phạm.

Với khoản tiền đặt cọc, chủ đầu tư có nghĩa vụ quản lý, sử dụng đúng mục đích và không được sử dụng làm vốn huy động để đầu tư vào dự án. Nếu vi phạm, chủ đầu tư sẽ bị xử lý về hành vi huy động, sử dụng vốn không đúng quy định. 

Hiện nay, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định phạt tiền lên đến 1 tỷ đồng đối với hành vi huy động vốn không đúng quy định; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua... không đúng mục đích cam kết.

Như vậy chủ đầu tư có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng nhưng nếu lợi dụng việc đặt cọc để huy động vốn trái phép mà bị phát hiện thì có thể chịu phạt rất nặng. Quy định theo hướng này vừa không trái pháp luật dân sự, đồng thời vẫn đảm bảo tính răn đe, ngăn chặn sai phạm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.