Vốn đã nhận “cú sốc trời giáng” cuối năm ngoái khi dự án Cocobay Đà Nẵng dừng trả thu nhập cam kết, giới đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng lại đứng ngồi không yên khi dịch Covid-19 hoành hành, khiến hầu hết các khách sạn và khu nghỉ dưỡng phải đóng cửa. Hầu hết đều lo lắng không biết các chủ đầu tư có còn tôn trọng cam kết nữa hay không khi không còn doanh thu?
Và họ cũng không phải đợi lâu. Sau khi thông báo tạm dừng trả cam kết lợi nhuận cho kỳ thanh toán nửa cuối năm ngoái, một doanh nghiệp lớn đã chính thức đề nghị khách hàng được miễn trả lợi nhuận như cam kết cho thời kỳ nửa đầu năm nay đối với một dự án ở miền Trung hoặc quy đổi số tiền đã cam kết lấy dịch vụ của doanh nghiệp này cho một dự án ở miền Bắc.
Bất bình trước những động thái phá vỡ cam kết của những chủ đầu tư này, một số khách hàng đã căng băng rôn phản đối, trong đó, không ít người gặp bi kịch khi vẫn phải trả lãi ngân hàng cho khoản vay mua bất động sản nhưng lại không nhận được lợi nhuận như cam kết của các chủ đầu tư để trả lãi. Cũng không ít nhà đầu tư bất an trước viễn cảnh có thể trở thành nạn nhân tiếp theo.
Xuống tiền bất chấp cảnh báo rủi ro
Vài năm trước, khi bất động sản nghỉ dưỡng mới "chân ướt chân ráo" vào thị trường Việt Nam, các chủ đầu tư đã chạy đua khốc liệt về chính sách cam kết lợi nhuận nhằm hấp dẫn khách hàng.
Hầu như dự án bất động sản nghỉ dưỡng nào cũng đưa ra cam kết lợi nhuận. Dự án đưa ra mức cam kết lợi nhuận càng cao càng là "miếng mồi ngon" thu hút nhà đầu tư. Nếu không cam kết lợi nhuận, dự án rất sẽ khó bán được hàng.
Đó chính là lý do khiến con số cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 -10%/năm trong thời gian 5 năm ngày càng được đẩy lên cao hơn với thời gian dài hơn, thậm chí tới 12 - 15%/năm trong vòng 10 năm. Cam kết lợi nhuận được ví như “cuốn sổ tiết kiệm” mà nhà đầu tư vừa an nhàn hưởng lãi suất, vừa được nghỉ dưỡng miễn phí một thời gian nhất định trong năm và không phải đau đầu tính toán kinh doanh.
Không thể phủ nhận, với mức lợi nhuận được các chủ đầu tư đưa ra cao hơn lãi suất ngân hàng đã giúp các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trở thành “thỏi nam châm” thu hút dòng tiền nhàn rỗ từ trong dân cư. Không ít người đã dốc hết các khoản tiết kiệm để mua căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng biển, thậm chí vay ngân hàng để đầu tư. Một bài toán đầu tư hiệu quả được vẽ ra khi khách hàng chỉ cần 30-40% vốn, còn lại vay ngân hàng và lợi nhuận thu được hàng năm “thừa sức” trả lãi vay ngân hàng.
Nhưng cũng chính ở thời điểm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ, một số chuyên gia, cả trong và ngoài nước đã cảnh báo về khả năng sụp đổ của một số dự án chạy theo cam kết lợi nhuận để bán hàng.
Như ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation đã không ít lần cảnh báo rằng, mức cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 - 15% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy. Tuy nhiên, vì quá mải mê chạy theo "bánh vẽ" của một số chủ đầu tư, những lời cảnh báo này đều bị khách hàng nhiều bỏ ngoài tai.
Một khách hàng lớn bị chủ đầu tư xù cam kết đã cay đắng thừa nhận rằng mình đã quá tham lam và mù quáng khi nhìn vào mức cam kết lợi nhuận. Ở thời điểm 5 năm trước, lãi suất tiền gửi ngân hàng cao nhất là 8%/năm, còn mức lợi nhuận mà chủ đầu tư dự án bất động sản cam kết là 12%. Vì thế, dù phải vay ngân hàng tới 70% số vốn đầu tư nhưng ông tính toán rằng vẫn có một khoản tiền lợi nhuận hàng tháng sau khi đã trả lãi ngân hàng. Phải đến khi chủ đầu tư dừng trả cam kết, ông mới bàng hoàng nhận ra cái bẫy mà mình đã vướng phải.
Covid-19 có phải tội đồ?
Khi thông báo tạm dừng rồi đề nghị miễn trả cam kết lợi nhuận, một doanh nghiệp đã viện dẫn nguyên nhân “bất khả kháng” do những ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến doanh nghiệp này phải tạm dừng, thu hẹp nhiều hoạt động kinh doanh.
Thực tế, các khách sạn, khu nghỉ dưỡng không chỉ của doanh nghiệp này mà trên cả nước đều hoạt động cầm chừng khi dịch Covid-19 bùng phát, và sau đó hầu hết đều đóng cửa khi Chính phủ thực hiện giãn cách xã hội trên toàn quốc. Ngay cả khi hết giãn cách xã hội, các khách sạn cũng chỉ hoạt động cầm chừng vì Việt Nam vẫn đóng cửa với khách du lịch quốc tế, trong khi khách du lịch trong nước chưa nhiều.
Chủ tịch hội đồng quản trị một tập đoàn đang vận hành một số khách sạn và khu nghỉ dưỡng ở Phú Quốc thừa nhận rằng, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở lưu trú lâm vào tình cảnh hết sức khó khăn do không có doanh thu. Họ đã phải cắt giảm nhân viên, giảm lương, giảm giờ làm để để duy trì hoạt động tối thiểu thì lấy tiền đâu để trả cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư.
"Doanh nghiệp càng lớn, số dự án nghỉ dưỡng càng nhiều thì càng khó khăn do phải trả số tiền cam kết khổng lồ", vị lãnh đạo này chia sẻ.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam gần như “trắng” khách du lịch quốc tế trong hai tháng qua. Tính chung 5 tháng đầu năm, khách quốc tế chỉ đạt 3,7 triệu lượt, giảm 48,8% so với cùng kỳ năm trước, trong đó phần lớn số khách này đến Việt Nam trước khi dịch Covid-19 bùng phát.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law Firm cho rằng, khi Chính phủ đã công bố dịch Covid-19 thuộc nhóm A là dịch có khả năng lây lan lớn trong cộng đồng, ảnh hưởng đến mọi mặt kinh tế xã hội thì có thể xem xét là một trường hợp bất khả kháng. Dựa vào điều khoản cụ thể trong hợp đồng, từ thời điểm này đến khi Chính phủ công bố hết dịch, việc trả cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư cho khách hàng sẽ được giảm hoặc miễn toàn bộ.
Cũng theo ông Tú, thực chất, nếu không có điều khoản bất khả kháng này thì trong tình hình ngành du lịch gần như "đóng băng" như hiện nay, việc trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng cũng là không thể.
Ông Tú dự báo, trong thời gian tới, thị trường rất có thể sẽ còn xuất hiện nhiều dự án thông báo dừng trả cam kết lợi nhuận và chắc chắn những tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư về cam kết lợi nhuận sẽ còn bùng nổ mạnh mẽ. Lý do là vì kể cả khi Chính phủ công bố hết dịch, chưa chắc các chủ đầu tư có thể trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng vì thị trường du lịch cần có thời gian để phục hồi.
Theo ông Tú, nhiều doanh nghiệp hiện vẫn có thể trả cam kết trong thời điểm hiện tại là do họ đang lấy nguồn tiền lãi từ kinh doanh hiệu quả từ giai đoạn trước. Trong khi đó, những doanh nghiệp không còn nguồn tiền dự phòng thì khó có thể trả được lợi nhuận cam kết.
Tuy nhiên, ngay cả khi không có dịch Covid-19 thì do chạy đua đẩy mức lợi nhuận cam kết lên quá cao thì chủ đầu tư cũng khó có thể thực hiện được cam kết mà Cocobay là một trường hợp điển hình.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, mức cam kết lợi nhuận tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chỉ nên ở mức 4 - 6% là hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định.
Các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, đối với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động. Nếu các dự án condotel không thể vận hành hiệu quả, bản thân dự án không hấp dẫn khách du lịch để có tỷ lệ lấp đầy cao, chủ đầu tư sẽ không thể có dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng dẫn đến vỡ trận.
Còn theo bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng phòng Tư vấn và nghiên cứu thị trường, JLL Việt Nam, thực chất các chủ đầu tư dự án condotel đã đẩy mức giá condotel lên cao, từ đó nâng mức cam kết lợi nhuận. Một phần của cam kết lợi nhuận trả cho khách hàng đã được chủ đầu tư tính vào giá bán.
Tại thị trường bất động sản du lịch của Việt Nam, do tính chất mới nổi của thị trường nên các nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận lớn. Trong khi đó, dù thị trường phát triển ổn định, lợi nhuận do việc đầu tư condotel mang lại cũng chỉ có thể từ 5 - 6%/năm và đây cũng là mức cam kết lợi nhuận an toàn cho khách hàng.
Vì vậy, dễ hiểu vì sao với mức cam kết cao gấp đôi lên tới 12 - 15%, nhiều dự án condotel đã xù cam kết lợi nhuận với khách hàng vì không đủ khả năng chi trả.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM, mặc dù có ý kiến cho rằng một số chủ đầu tư nâng giá bán bất động sản nghỉ dưỡng để dùng phần chênh bù đắp cho phần lợi nhuận thiếu hụt so với cam kết, nhưng qua khảo sát một số dự án, ông Châu nhận thấy chủ đầu tư không có nguồn tiền dự phòng mà hạch toán luôn lợi nhuận. Vì thế, khi kinh doanh khó khăn sẽ không có tiền để trả cho nhà đầu tư.
Khó bảo vệ quyền lợi khách hàng
Các sản phẩm bất động sản bất động sản nghỉ dưỡng tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng điều đáng nói là loại hình bất động sản này hiện vẫn chưa được pháp luật công nhận. Việc cam kết lợi nhuận giữa khách hàng và chủ đầu tư rất lỏng lẻo khi chỉ kết dựa trên quyền tự do kinh doanh của Luật Dân sự và việc trả cam kết phụ thuộc hoàn toàn vào uy tín chủ đầu tư.
Do đó, theo luật sư Trương Anh Tú, khi chủ đầu tư dự án không trả được cam kết lợi nhuận, việc bảo vệ quyền lợi cho khách hàng là khá khó khăn.
"Ngay từ đầu khách hàng đã dễ dãi trong việc đầu tư vào các loại hình các sản phẩm này. Khi ký vào hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, khách hàng đã không tham khảo tham vấn của các chuyên gia, luật sư lại là một sự dễ dãi nữa. Sự việc vỡ trận cam kết lợi nhuận condotel như hiện nay một phần là "cái giá phải trả" cho hoạt động đầu tư mạo hiểm của họ", ông Tú nhìn nhận.
Đưa ra lời khuyên cho các khách hàng bị xù cam kết ở thời điểm hiện tại, ông Tú cho rằng, hiện quyền lợi của khách hàng được quy định trong thoả thuận hợp đồng dân sự giữa khách hàng và chủ đầu tư. Nếu các bên không thể đàm phán được với nhau về việc trả cam kết thì khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư tại toà án.
"Căn cứ vào hợp đồng mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư, có cơ sở ban đầu để bảo vệ khách hàng khi bị dừng trả cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý đó đến mức nào, có đủ mạnh để bảo vệ khách hàng hay không thì còn phải căn cứ vào từng vụ việc cụ thể", vị luật sư này nhấn mạnh.
Về tương lai của bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới, ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Apec Group cho rằng, dịch Covid-19 này chính là cơ hội để các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nghiên cứu và cơ cấu lại dòng sản phẩm này.
Theo đó, chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc thật kỹ về tỷ lệ cam kết lợi nhuận, thời gian cam kết bao lâu là hợp lý. Thậm chí, nhiều dự án sẽ không cam kết lợi nhuận nữa mà tập trung khai thác tốt du lịch và áp dụng hình thức chia lợi nhuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Tại những nước du lịch phát triển, phần lớn các chủ đầu tư đều không đưa ra cam kết lợi nhuận mà tập trung vào các giá trị lâu dài, bền vững của sản phẩm như dự án tốt, chất lượng dịch vụ đảm bảo, đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp. Chỉ cần dự án làm tốt về chất lượng, tất yếu sẽ hấp dẫn khách du lịch và tạo giá trị lợi nhuận ổn định cho các nhà đầu tư.
Điều quan trọng là các chủ đầu tư phải trả condotel về giá trị thực. Đó chính là khả năng hấp dẫn khách du lịch và kinh doanh chứ không phải ở giá trị căn hộ đó và càng cam kết lợi nhuận cao càng hấp dẫn khách đầu tư.
Thực tế, từ năm 2018, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện một số dự án thực hiện chính sách không cam kết lợi nhuận. Nhiều chuyên gia cho rằng, rất có thể đây sẽ là xu hướng phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.
Theo đó, đối với các căn hộ du lịch không cam kết lợi nhuận, khách hàng sẽ cho chủ đầu tư thuê lại và hưởng mức chia sẻ lợi nhuận. Hoặc họ có thể tự vận hành quản lý căn hộ của mình dưới sự hỗ trợ của mạng xã hội và hoạt động mua bán phòng khách sạn online hiện rất phát triển hiện nay.
