Cơn sốt đất đặc khu đang hạ nhiệt, nhà đầu tư mắc kẹt

Tại buổi họp lần thứ nhất được tổ chức mới đây của Ban Chỉ đạo quốc gia về xây dựng các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu có biện pháp mạnh và hữu hiệu để chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, rừng, môi trường và xây dựng, ngăn chặn tình trạng mua bán đất đai và xây dựng trái phép đang diễn biến phức tạp tại Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn, không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành đẩy giá lên cao.

Theo thông báo của Văn phòng Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh chịu trách nhiệm trước Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nếu để tiếp diễn tình trạng trên.

Mạnh tay hạ nhiệt sốt đất đặc khu

Trước thực trạng giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu kinh tế, từ đầu tháng 5 vừa qua, chính quyền tại ba đặc khu tương lai Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong đã đồng loạt ra chỉ đạo tạm dừng việc chuyến nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng nhằm ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo.

Mạnh tay trong việc kiểm soát nạn sốt đất, tỉnh ủy Quảng Ninh thậm chí còn sẵn sàng đưa ra lệnh tạm dừng các giao dịch bất động sản. Lãnh đạo tỉnh này cho hay, trong khi chờ đợi Luật đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt và quy hoạch Vân Đồn hoàn thiện, Quảng Ninh sẽ tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tạm dừng giao đất cho các tổ chức, dự án; tạm dừng giao dịch chuyển nhượng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn. Trong trường hợp đặc biệt phải báo cáo tỉnh xem xét, quyết định.

Quyết định này của Quảng Ninh đã vấp phải sự phản ứng mạnh của nhiều chuyên gia và dư luận. Nhiều quan điểm cho rằng, đây là chỉ đạo không phù hợp pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ khiến thị trường bất động sản tại các đặc khu kinh tế rơi vảo khủng hoảng.

Dường như rút kinh nghiệm từ tỉnh này, văn bản chỉ đạo của Khánh Hoà đối với đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong ra ngay sau đó đã có sự điều chỉnh hợp lý hơn. Theo đó, địa phương này chỉ yêu cầu tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng, quyền sử dụng và tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản cho đến khi Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt có hiệu lực.

Hay như mới nhất tại Phú Quốc, lãnh đạo tỉnh Kiên Giang cũng đã có yêu cầu tạm dừng các hoạt động phân lô tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Phú Quốc kể tử ngày 15/5/2018 cho đến khi Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt có hiệu lực và quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc được cơ quan thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh chính thức.

Trước đó, nhà chức trách Phú Quốc cũng có công văn chỉ đạo Phòng Tài nguyên và môi trường tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa có diện tích dưới 500 m2 trên địa bàn huyện.

Do có sự điều chỉnh giới hạn phạm vi các loại đất bị cấm giao dịch, quyết định của các địa phương này được cho là hợp lý hơn khi quản lý đất đai tại các đặc khu kinh tế.

Ông Văn Dũng Chinh, Chủ tịch HĐTV Vina Real Group, sàn giao dịch bất động sản tại Khánh Hoà cho rằng, việc tạm dừng việc chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng một số loại đất tại Bắc Vân Phong nói riêng và các đặc khu kinh tế khác nói chung trong thời điểm hiện tại là một biện pháp quyết liệt, mạnh mẽ và phù hợp với thực trạng sốt đất bất thường tại các đặc khu.

Lấy ví dụ tại huyện Vạn Ninh, nơi sẽ hình thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong, ông Chinh cho hay, tình trạng “sốt” đất tại đây dù mới chỉ diễn ra từ hơn ba tháng qua nhưng đã có những diễn biến rất nhanh, phức tạp và khó lường.

Theo ông Chinh, các loại đất từ đất rừng, đất nông nghiệp đến đất ở tại đây được nhiều nhà đầu tư ở các địa phương khác đến giao dịch nhanh chóng mặt với nhiều mức giá.

Ban đầu, người đầu cơ đầu tư chỉ quan tâm đến đất ven biển, đất trên các đảo, khi đất ở các vị trí đẹp khan hiếm thì nay lại giao dịch sang đất đìa thủy sản, đất đồi có vị trí thuận lợi.

Chỉ trong bốn tháng đầu năm 2018 đã có gần 2.400 giao dịch bất động sản trên địa bàn Vạn Ninh. Với việc đón đầu chấp thuận đặc khu kinh tế, Bắc Vân Phong rõ ràng đang là điểm nóng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, Chủ tịch Vina Real Group nhận định.

Nói rõ hơn về yêu cầu tạm dừng giao dịch tại các đặc khu, ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho rằng, đối với các địa phương chỉ cấm giao dịch, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, điều này hoàn toàn đúng quy định pháp luật. Các loại đất này đương nhiên không đủ điều kiện giao dịch khi không có quy định.

Còn đối với các địa phương yêu cầu tạm dừng tất cả các giao dịch bất động sản như Vân Đồn, Quảng Ninh, ông Quý khẳng định, không thể phủ nhận các ý kiến cho rằng việc này là sai luật. Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, phải nhận thấy một thực tế rằng cơn sốt đất tại các đặc khu đang bùng nổ vô cùng mạnh mẽ, không có điểm dừng. 

Trong khi đó, việc sốt ảo, tăng giá đất tại các đặc khu chỉ mang lại lợi ích cho một bộ phận rất nhỏ những cò đất. Khi bong bóng đất nền vỡ, người chịu thiệt hại nặng nề nhất chính là những nhà đầu tư chậm chân đến sau và toàn bộ sự phát triển kinh tế của các địa phương.

Do đó, quyết định tạm dừng việc chuyển nhượng đất tại các đặc khu là hoàn toàn đúng đắn. Đây là việc làm vô cùng cần thiết ở thời điểm hiện tại để ngăn chặn đầu cơ, tránh những hậu quả khó lường, ông Quý nhấn mạnh.

Cơn sốt đất đặc khu đã qua "đỉnh"?

Những tranh luận về quyết định tạm dừng giao dịch, chuyển nhượng đất tại các đặc khu kinh tế trong giới chuyên gia và dư luận cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thực sự ngã ngũ. Tuy nhiên, kết quả ngay lập tức có thể thấy rõ của của nó là không khí giao dịch ở những đặc khu tương lai đang chững lại rõ rệt. 

Nhiều chuyên gia cho rằng, nhờ có quyết định “mạnh tay” của các địa phương, cơn sốt đất kinh hoàng “đang làm mưa làm gió” tại các đặc khu kinh tế đang dần được chế ngự.

Chia sẻ với TheLEADER, lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại Quảng Ninh cho hay, sở dĩ xảy ra việc sốt đất đặc khu là do giới đầu cơ ôm đất, thổi giá và chính những người dân, nhà đầu tư tự lao vào vòng xoáy mua đi bán lại nhằm kiếm lợi.

Theo vị lãnh đạo này, dân đầu cơ bất động sản vốn rất “thính” trước những thông tin mang tính đột phá về thị trường. Trong trường hợp của Vân Đồn, các yếu tố đột phá ở đây chính là việc xây dựng sân bay quốc tế, các tuyến cao tốc kết nối địa phương này với cả nước sắp hoàn thành và chủ trường phát triển du lịch của Quảng Ninh.

Ngay từ đầu, giới đầu cơ đã nắm bắt được trước những thông tin này và đến thu mua, gom đất từ người dân. Do là những người đầu cơ nên họ sẵn sàng không quan tâm đến tính pháp lý, giấy tờ đất đai của khu đất đó. Có thể khu đất đó chỉ là đất nông nghiệp, đất rừng và chỉ có giấy mua bán viết tay với người dân, song họ vẫn sẵn sàng mua vì lúc đó dân có thể chưa nắm được thông tin thị trường nên bán giá rất rẻ.

Khi nắm được một số đất nhất định, giới đầu cơ mới bắt đầu tung tin về sự phát triển sốt nóng của khu vực và thổi giá lên. Các nhà đầu tư thế hệ F2 chính là dân đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản “nhẩy vào” mua lại để bán cho các nhà đầu tư F3 tiếp theo và tiếp tục tạo tin đồn, thổi giá cao hơn nữa.

Tuy nhiên, theo vị lãnh đạo này, khi thị trường mua đi bán lại sôi động thì cũng là lúc các cơ quan nhà nước tham gia vào công tác vào chấn chỉnh, quản lý chặt chẽ việc mua bán đất tại các đặc khu. Khi đó, các địa phương sẽ già soát lại toàn bộ các giấy tờ pháp lý của dự án. Các dự án bán đất thổ cư, có pháp lý rõ rằng đương nhiên vẫn giao dịch bình thường. Song các khu đất không rõ nguồn gốc, đất nông nghiệp, đất rừng chắc chắn sẽ bị “tuýt còi” khiến nhà đầu tư gặp nạn.

Từ kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, vị lãnh đạo này cho rằng, bất kỳ cơn sốt đất nào cũng có đỉnh điểm. Đối với Vân Đồn, giới đầu tư lấy mốc ngày 30/4 khi khánh thành phần sân bay quốc tế Vân Đồn và một phần đường cao tốc Hạ Long - Vân Đồn làm “đỉnh” của giao dịch.

Đến thời điểm này, khi sốt ảo lên quá cao đến mức cơ quan nhà nước vào cuộc, nhà đầu tư đất chỉ có hai cách là ôm "cục nợ" do tháo chạy không kịp hoặc đợi đến chu kỳ tăng giá tiếp theo. Song chắc chắn giá đất sẽ không thể tăng mạnh như trước do hiện tại Vân Đồn vẫn còn rất hoang sơ, nếu đợi hạ tầng hoàn thiện và phát triển để tăng giá đất kiếm lợi thì cũng phải vài chục năm nữa.

Trong thời gian tới, các giao dịch tại khu vực này vẫn có, tuy nhiên, đây chủ yếu là các giao dịch đất thổ cư, có pháp lý rõ ràng và người dân có nhu cầu thực. Còn giới đầu cơ, đầu tư sẽ rút khỏi thị trường vì rất khó sinh lời, lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản tại Quảng Ninh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Văn Dũng Chinh cũng cho rằng, chắc chắn trong thời gian sắp tới tình hình sốt nóng bất động sản tại đặc khu kinh tế Vân Phong sẽ không diễn biến phức tạp như bốn tháng qua nhờ việc quản lý, kiểm kê, đánh giá lại đúng thực trạng các loại bất động sản được địa phương quản lý tốt hơn.

Mặt khác, Chủ tịch Vina Real Group cũng kiến nghị các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành lộ trình phê duyệt quy hoạch chi tiết, hành lang pháp lý, cơ chế đặc thù cho đặc khu Kinh tế Vân Phong nói riêng cũng như các đặc khu kinh tế khác nhằm sớm đảm bảo cho người dân địa phương an tâm sản xuất, kinh doanh.