Chờ làn sóng IPO mới của các doanh nghiệp bất động sản

Cuối tháng 4 vừa qua, Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL), quỹ lớn nhất do Dragon Capital quản lý với quy mô hơn 1 tỷ USD đã bán ra 2,5 triệu cổ phiếu CenLand (CRE). Kể từ khi lên sàn vào năm 2018, cổ phiếu CenLand đã "lao dốc" không phanh và ứớc tính giá trị khoản đầu tư của Dragon Capital đã giảm khoảng 60% so với giá mua ban đầu.

Việc VEIL thoái vốn khỏi CenLand đánh dấu chiến lược đầu tư không thành công của quỹ này vào các công ty bất động sản quy mô vừa và nhỏ trong giai đoạn 2018. Thời điểm đó, sau khi hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn như Vinhomes, NovaLand niêm yết, Dragon Capital mở rộng đầu tư vào các doanh nghiệp bất động sản tầm trung. Những cái tên điển hình có thể kể ra là Văn Phú Invest, Hải Phát Invest hay CenLand.

Mặc dù vậy, các doanh nghiệp trên sau khi niêm yết đều không để lại ấn tượng gì trên thị trường, phần lớn giao dịch với khối lượng thấp và thị giá giảm mạnh. Trong năm ngoái, Dragon Capital cũng đã tiến hành thoái bớt vốn khỏi Hải Phát Invest.

Trong các thương vụ đầu tư vốn cổ phần tư nhân (Private equity - PE), niêm yết cố phiếu gần như là một điều kiện bắt buộc của nhà đầu tư. Tuy nhiên không phải công ty nào niêm yết cũng thành công và đạt được mục đích mong đợi.

Thực tế cho thấy, các công ty bất động sản từng IPO và niêm yết thành công đều là những công ty lớn, quỹ đất rộng khắp và là thương hiệu lâu năm trên thị trường.

Ở chiều ngược lại, bản thân các doanh nghiệp dạng này cũng là đối tượng mong lên sàn hơn cả, bởi khi đã phát triển “đến ngưỡng”, nguồn vốn từ ngân hàng hay thị trường trái phiếu khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu. Đến lúc đó, đòi hỏi các doanh nghiệp phải tìm đến nguồn lực quốc tế thông qua hoạt động IPO.

Với việc thị trường chứng khoán đã phục hồi đáng kể so với đáy thời điểm dịch Covid-19 bùng nổ, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã bắt đầu lại với kế hoạch lên sàn.

Mới đây, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết đang lên kế hoạch phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) với HungThinh Land. Đây là công ty chủ lực của Tập đoàn Hưng Thịnh phát triển hàng loạt dự án bất động sản trong suốt nhiều năm qua.

Dự kiến, HungThinh Land sẽ tập trung lại toàn bộ tài sản của Hưng Thịnh Group, khi đảm nhận và tập trung việc đầu tư, phát triển và kinh doanh toàn bộ 100 dự án bất động sản, với quỹ đất trên 4.500 ha. Mục tiêu IPO của HungThinh Land không gì khác ngoài việc tìm kiếm nguồn lực mới để phát triển sản phẩm.

Chia sẻ kế hoạch, song ban lãnh đạo của Hưng Thịnh cũng cẩn trọng khi cho biết hoạt động IPO sẽ triển khai với một lộ trình phù hợp.

Cũng sở hữu một quỹ đất khổng lồ, Tập đoàn Ecopark, tên gọi trước đó là CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng đã có kế hoạch IPO từ giữa năm ngoái. Mặc dù vậy, do nhiều lý do, kế hoạch đến nay vẫn chưa thế triển khai.

Sau khi thành công với dự án Ecopark tại Hưng Yên, Tập đoàn Ecopark hiện mở rộng sang nhiều khu vực trên cả nước với quỹ đất lớn tại Hải Dương, Quảng Ninh và đại bản doanh Hưng Yên.

Ngoài việc mở rộng quỹ đất ra các tỉnh, Ecopark cũng tiếp tục nhân rộng mô hình BT. Năm 2017, công ty được phê duyệt tham gia triển khai 3 tuyến đường BT. Giá trị công trình BT dự kiến là 3.360 tỷ đồng, quỹ đất thanh toán dự kiến là khoảng 74,6ha tại xã Đông Dư, xã Đa Tốn, huyện Gia Lâm, Hà Nội.

Với hàng loạt dự án triển khai, kế hoạch IPO tăng vốn của Ecopark nhằm đa dạng hóa nguồn vốn cho dự án xây dựng một thành phố xanh ở phía đông Hà Nội trị giá 8 tỷ USD kéo dài 2 thập kỷ. 

Quy mô công ty bất động sản với danh mục dự án lớn, quỹ đất dài hạn và có thương hiệu chính là các yếu tố thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khi quan tâm đến thị trường Việt Nam.

Dựa trên quy mô hoạt động và nhu cầu tài chính, thị trường bất động sản trong nước giai đoạn tới có thể đón nhận thêm nhiều thương vụ IPO của các tập đoàn lớn như Sunshine Homes, Taseco Land hay Eurowindow Holdings.

Sunshine Homes là đơn vị quản lý mảng bất động sản của Sunshine Group, Tập đoàn bất động sản mới nổi trong vài năm gần đây. Sunshine Group đã và đang phát triển một loạt dự án bất động sản căn hộ trên quỹ đất hàng trăm ha từ Hà Nội, TP.HCM, Nha Trang.

Thương hiệu Eurowindow sau khi thành công ở mảng cửa nhựa đã chuyển hướng mạnh sang lĩnh vực bất động sản. Trong đó, Công ty Eurowindow Holdings là pháp nhân sở hữu nhiều dự án bất động sản ở nhiều tỉnh thành trên cả nước như Hà nội, Thanh Hóa, Vinh, Quảng Bình, Khánh Hòa,… với tổng quỹ đất ước tính lên đến cả nghìn hecta.

Trong khi đó Taseco Land là thành viên của Taseco Group, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ hàng không. Công ty có vốn điều lệ 1.360 tỷ đồng đã phát triển nhiều dự án lớn tại Hà Nội, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nam Định, hiện đang mở rộng ra các tỉnh Thành Hóa, Hòa Bình, Huế, Quảng Bình và đảo Phú Quốc, Kiên Giang.

Tại Khu đô thị Startlake Tây Hồ Tây (Hà Nội), Taseco Land đang phát triển một dự án tháp đôi 55 tầng làm trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng cho thuê.

Ngoài các doanh nghiệp kể trên, nhiều công ty bất động sản có  ý định IPO trước đây nhưng chưa thực hiện như Sơn Kim Land, C.T Land thuộc C.T Group hay Địa Ốc Phú Long.