Chọn bất động sản nào để đầu tư trước rủi ro lạm phát?

Đó là nhận định của TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services về thực tế thị trường bất động sản trong bối cảnh kinh tế vĩ mô hiện nay.

Theo ông Khôi, thông thường, bất động sản và lạm phát có mối tương quan cùng dấu. Khi lạm phát tăng cao thì bất động sản cũng tăng giá theo. Chính vì vậy, bất động sản luôn được các nhà đầu tư coi là kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động.

Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy, không phải lúc nào và phân khúc bất động sản nào cũng được hưởng lợi từ lạm phát. Ông Khôi tách biệt mối tương quan giữa lạm phát và bất động sản thành hai tình huống phổ biến thường thấy trên thị trường.

Trường hợp thứ nhất, nếu lạm phát tăng nhưng vẫn trong ngưỡng kiểm soát của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ vẫn là kênh đầu tư an toàn giúp nhà đầu tư tích trữ tài sản và gia tăng lợi nhuận.

Tuy nhiên, trong trường hợp lạm phát tăng cao, vượt qua mức kỳ vọng, mối tương quan giữa lạm phát và bất động sản lại trái dấu. Khi đó, giá bất động sản sẽ có xu hướng giảm mạnh và không phải phân khúc nào cũng là kênh đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư.

Nguyên nhân là do khi lạm phát tăng quá cao, Chính phủ sẽ buộc phải có các giải pháp nhằm kìm đà tăng của lạm phát nhằm ổn định kinh tế vĩ mô như tăng lãi suất ngân hàng. Điều này khiến cho những nhà đầu tư vay vốn để đầu tư sẽ không chịu được áp lực trả lãi, buộc phải bán tháo tài sản. Trong khi đó, thanh khoản thị trường ở thời điểm đó thường rất thấp khiến giá bất động sản giảm sâu.

Theo ông Khôi, tuy không trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường nhưng, lạm phát tăng cao sẽ gián tiếp khiến giá bất động sản giảm. Vấn đề đặt ra cho các nhà đầu tư là phải phân tích được rủi ro lạm phát hiện nay đang ở mức nào và lựa chọn được kênh đầu tư phù hợp.

Trong trường hợp thứ nhất, khi lạm phát ở trong mức kiểm soát của Chính phủ, vị chuyên gia này cho rằng, hầu hết các phân khúc bất động sản đều được hưởng lợi từ nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng đến các bất động sản mang tính chất đầu cơ như đất nền... Lúc này, nhà đầu tư có thể "dễ thở" hơn khi lựa chọn sản phẩm đầu tư.

Tuy nhiên khi lạm phát tăng cao vượt kỳ vọng, các bất động sản mang tính đầu cơ lại là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Trong trường hợp này, các nhà đầu tư cần lựa chọn các bất động sản có yếu tố bền vững, có nhu cầu thực. Đây sẽ là các bất động sản giữ giá tốt, thậm chí tăng giá mạnh trong bối cảnh bất ổn kinh tế.

Minh chứng rõ nhất là các bất động sản tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM không những không giảm giá mà còn tăng giá mạnh sau mỗi đợt lạm phát, khủng hoảng. Đây chính là những bất động sản có nhu cầu thực, có hoạt động thực (để ở hoặc khai thác kinh doanh, cho thuê) trên đất. Do vậy, bất động sản đó có tính bền vững, tạo ra giá trị thặng dư và không chịu ảnh hưởng bởi lạm phát.

Trái lại, các bất động sản đầu cơ, chỉ mua để đợi tăng giá, không có mục đích sử dụng cuối cùng luôn bị giảm giá mạnh mẽ. Các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo và cân nhắc kỹ lưỡng khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nhằm tránh rủi ro.

Chia sẻ thêm về yếu tố lạm phát tác động đến thị trường bất động sản, ông Khôi cho rằng, theo đánh giá của Tổng cục Thống kê, tính chung quý I/2022, CPI tăng 1,92% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn mức tăng của quý I các năm 2017-2020. Như vậy, lạm phát của Việt Nam hiện nay vẫn đang ở mức thấp.

Nhận định về thị trường cuối năm trong bối cảnh hiện nay, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn. Từ đầu năm đến nay, giá cả bất động sản vẫn đang diễn biến ổn định và tăng nhẹ chưa nơi nào có đột biến. Lạm phát phải tăng từ 8 - 10%, những rủi ro mới xảy ra đối với thị trường bất động sản.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Đinh Nhất Quý cũng cho rằng thị trường nhà đất vẫn sẽ phát triển sôi động trong thời gian tới do nhu cầu sở hữu bất động sản hiện nay vẫn còn rất lớn.

Trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung do vướng mắc pháp lý, giá bất động sản sẽ có thể tiếp tục tăng cao. Song, để kiểm soát rủi ro, người mua nên hướng tới phân khúc có nhu cầu thật, có khả năng khai thác kinh doanh cho thuê, tạo giá trị bền vững cho bất động sản.

Trong tương lai, sản phẩm vừa túi tiền sẽ là phân khúc thu hút sự chú ý nhất của cả những khách hàng mua để ở và khách hàng đầu tư sinh lời. Đây là sản phẩm vừa có tính thanh khoản và sử dụng thực tiến cao vừa có giá thành hợp lý, trong khả năng chi trả của đại đa số khách hàng mong muốn tham gia vào thị trường.