Đại gia Việt mua bất động sản ở nước ngoài: Nhiều rủi ro rình rập

Hai ngày 8 - 9/11 vừa qua, một triển lãm bất động sản quy mô lớn về đầu tư, du học, việc làm và định cư toàn cầu đã được tổ chức tại InterContinental Hanoi Landmark 72, Hà Nội với sự tham gia của 200 doanh nghiệp quốc tế đến giới thiệu dịch vụ, đăng ký gian hàng triển lãm. 

Sự kiện thu hút một số lượng không nhỏ các doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm đã cho thấy sức hút rất lớn của bất động sản ngoại đối với các khách hàng Việt Nam.

Trước đó, thời điểm cuối năm 2017, dư luận trong nước cũng đã vô cùng bất ngờ trước thông tin do Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ (NAR) công bố trong báo cáo Hồ sơ hoạt động quốc tế về bất động sản tại Mỹ năm 2017.

Theo đó, người Việt đã bỏ ra 3 tỷ USD (tương đương gần 70.000 tỷ đồng) để mua nhà ở Mỹ, đứng thứ 6 trong số các quốc gia có nhiều người mua nhà nhất tại đây. Đáng nói, Việt Nam đã đứng trong danh sách 10 quốc gia có công dân mua nhà đất tại Mỹ nhiều nhất trong 5 năm liên tiếp, từ năm 2013 đến nay.

Dù con số trên chưa thể kiểm chứng, nhưng theo đánh giá của bà Liễu Nguyễn, Đại sứ Hiệp hội Bất động sản Hoa Kỳ tại Việt Nam, 3 tỷ USD người Việt đổ vào mua nhà ở Mỹ chỉ là thống kê sơ bộ của NAR, con số thực tế còn cao hơn nhiều.

Bà Liễu dự báo, số lượng người Việt mua nhà tại đây đang ngày càng tăng lên và xu hướng này sẽ còn tiếp tục tăng cao trong thời gian tới.

Không chỉ tại Mỹ, hiện nay, người Việt cũng đang đẩy mạnh đầu tư bất động sản tại một số thị trường hấp dẫn khác như Úc, Canada, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Châu Âu. Đơn cử như tại Úc, hiện có tới 40% chủ sở hữu bất động sản là người nước ngoài, trong đó, người Việt Nam chiếm một tỷ lệ không hề nhỏ.

Các thị trường gần Việt Nam như Thái Lan, Hồng Kông (Trung Quốc) cũng đang trở thành tâm điểm của các nhà đầu tư.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng, việc đầu tư bất động sản tại các thị trường tiềm năng ở nước ngoài của các nhà đầu tư không nằm ngoài mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. 

Bên cạnh đó, người Việt Nam vốn có tâm lý "sính ngoại", số lượng người giàu trong nước đang ngày càng gia tăng, do đó nhiều người có xu hướng cho con đi du học hoặc định cư nước ngoài. 

Theo ông Thân Thành Vũ, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Bất động sản Du lịch Việt Nam (VnTPA), Chủ tịch HĐQT Công ty Xúc tiến thương mại và đầu tư Sao Khuê, tại nhiều quốc gia trên thế giới, khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư thậm chí còn được hưởng những ưu đãi đặc biệt như được cấp quốc tịch, nhân khẩu thường trú. Cùng với đó là điều kiện sống, học tập, khám chữa bệnh, phúc lợi xã hội ở mức cao, rất hấp dẫn đối với người dân.

Mặt khác, khi so sánh về giá, nhiều khu vực bất động sản nước ngoài có giá hấp dẫn hơn nhiều tại Việt Nam. Ông Vũ lấy ví dụ, với số tiền 200 nghìn USD, nhà đầu tư có thể mua được cả một căn biệt thự tại Mỹ hoặc Úc. Trong khi đó, với số tiền này tại Hà Nội hay TP. HCM chỉ hợp với mua chung cư khoảng chưa đến 100m2.

Một điểm hấp dẫn đặc biệt của bất động sản ngoại là quyền sở hữu tài sản. Theo vị chuyên gia này, tại nhiều quốc gia, điển hình như tại Mỹ, người mua nhà được sở hữu vĩnh viễn đối với tài sản nhà ở của mình. Điều này càng khiến các khách hàng yên tâm hơn khi xuống tiền đầu tư.

Bên cạnh đó là tính minh bạch và sự an toàn của một thị trường đã phát triển ổn định. Các khách hàng mua nhà nếu không có nhu cầu ở có thể cho thuê lại với lợi nhuận cao như một kênh đầu tư thông thường.

Sinh viên đi du học nước ngoài và người Việt Nam đi định cư ở nước ngoài cũng thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản.

Nhiều rủi ro rình rập

Nhu cầu đầu tư lớn, nhưng trên thực tế, việc đầu tư này không hề dễ dàng. Theo các quy định hiện hành, luật pháp Việt Nam không cấm người dân mua bất động sản ngoại, song khi đầu tư, họ lại gặp nhiều hạn chế nhất định khi chuyển tiền ra nước ngoài.

Cụ thể, Quy định tại Nghị định số 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014, Pháp lệnh Ngoại hối và Luật Đầu tư 2015 không cho phép chuyển tiền, mang ngoại tệ ra nước ngoài mua tài sản phục vụ mục đích cá nhân, ngoại trừ các mục đích như học tập, chữa bệnh ở nước ngoài; đi công tác, du lịch, thăm viếng, trả các loại phí, lệ phí, trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài.

Còn theo Thông tư số 15/2011/TT-NHNN ngày 12/8/2011 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cá nhân xuất nhập cảnh qua những cửa khẩu quốc tế ở Việt Nam bằng hộ chiếu mà mang theo ngoại tệ tiền mặt trên 5.000 USD hoặc ngoại tệ khác tương đương, hoặc trên 15 triệu đồng Việt Nam thì phải khai báo hải quan cửa khẩu.

Do đó, để mua một căn nhà tại nước ngoài với số tiền không hề nhỏ, việc mua nhà qua con đường chính thức là rất khó khăn. 

Theo ông Vũ, hiện nay phần lớn người Việt Nam chuyển tiền ra nước ngoài để mua bất động sản đều thực hiện theo cách phi chính thức, chuyển tiền "chui", "chuyển lậu" qua một bên thứ ba. Đối với những gia đình có người thân tại nước ngoài, họ có thể chuyển tiền qua người thân, nếu không họ buộc phải chuyển qua môi giới.

Với hình thức này, rủi ro của việc mất tiền là rất lớn trong trường hợp đơn vị môi giới xù tiền, "cao chạy xa bay" . Mặt khác, chi phí phải trả cho các đơn vị này cũng rất cao, từ 2 - 3%/ tổng số tiền. Trong khi đó, nếu chuyển qua con đường chính ngạch, người dân chỉ mất chưa đến 1%.

Chưa hết, những khó khăn nhà đầu tư gặp phải còn là sự thiếu thông tin về chính sách đầu tư, pháp lý, thông tin về dự án, khu vực đầu tư dẫn đến rất dễ bị lừa đảo, mua nhà giá cao hơn so với thực tế, mua phải các dự án "ma", không có thực hay bất động sản tại khu vực không phát triển, không có tiềm năng cho thuê hay tăng giá.

"Tôi từng biết nhiều trường hợp, người mua nhà do không am hiểu về thị trường bất động sản tại nước ngoài, quá tin theo lời môi giới đã phải trả giá nhà cao hơn đến 30 - 40% so với giá trị thực", ông Vũ cho hay.

Bên cạnh đó, nhiều đơn vị môi giới làm ăn chộp giật, hứa hẹn sau khi nhận tiền đặt cọc của khách hàng sẽ giao nhà và ký hợp đồng mua bán nhưng sau đó lại “lật kèo” khiến các nhà đầu tư phải mất tiền "oan".

Bàn về giải pháp cho thực trạng này, Phó chủ tịch VnTPA cho rằng, tốt nhất các nhà đầu tư nên thuê các đơn bị tư vấn, môi giới uy tín ,chuyên nghiệp để đảm bảo việc giao dịch thành công và tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Mặt khác, theo ông Vũ, đầu tư thương mại nên được thực hiện cả hai chiều. Hiện nay, số lượng người nước ngoài vào Việt Nam đầu tư bất động sản rất lớn và đã được Chính phủ tạo điều kiện. 

Ở chiều ngược lại, nên chăng nhà nước nên tạo thuận lợi để người dân có thể đầu tư bất động sản ra nước ngoài theo con đường chính ngạch. Qua đó, nhà nước sẽ kiểm soát được dòng tiền đầu tư và bảo vệ được người tiêu dùng.

Đồng quan điểm, TS Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư) cũng cho rằng, cơ sở pháp lý cho việc đầu tư này còn trống. 

"Với thời buổi hội nhập như hiện nay, rõ ràng việc tự do đầu tư của người dân là không thể ngăn cản. Do đó, Chính phủ nên xây dựng một khuôn khổ pháp lý cụ thể nhằm hướng dẫn, tạo điều kiện cho người dân đầu tư ra nước ngoài. Thay vì hạn chế, Chính phủ cần quản lý chặt chẽ dòng tiền và tránh những tổn thất nhất cho các nhà đầu tư", ông Thắng nhấn mạnh.