Đánh thuế căn nhà thứ hai: Giải pháp giảm giá nhà hay chỉ là ảo vọng?

Sắc thuế sau hàng thập kỷ... vẫn chỉ là ý tưởng

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, giảm giá nhà ở.

Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản thứ hai được nêu nhằm hạ giá nhà. Theo PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, thực tế, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai đã được nghiên cứu từ cách đây hàng thập kỷ.

Cuối năm 2009, dự án Luật Thuế nhà, đất gồm 15 điều đã được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến và dự kiến sẽ có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2010. Thế nhưng, sắc thuế này sau 15 năm vẫn chỉ là ý tưởng.

Cuối năm 2022, UBND TP. HCM cũng từng có tờ trình gửi Chính phủ, đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân.

Tiếp đó, tháng 8/2023, cử tri TP. HCM tiếp tục đề nghị đánh thuế với nhà thứ hai và áp thuế cao hơn với nhà đất bỏ trống, không thu được giá trị từ đất.

Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Năm 2023, đề xuất đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhà thứ hai đã được đưa vào dự thảo dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP. HCM. Sau đó, đề xuất này lại được loại bỏ.

Qua thảo luận, nhiều ý kiến cho thấy còn nhiều tồn tại các bất cập, có thể không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp như người chỉ có một nhà ở, đất ở diện tích lớn hoặc giá trị lớn thì không bị đánh thuế, trong khi người có hai nhà ở, đất ở trở lên có diện tích hoặc giá trị nhỏ lại bị đánh thuế.

Cơ chế này cũng chưa phù hợp với điều kiện thực tế vì các giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu thực hiện trên hệ thống văn bản giấy tờ và việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn hạn chế nên nhiều tổ chức, cá nhân sẽ tìm cách lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên.

Chính vì vậy, theo ông Long, đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ hai cần được xem xét một cách thấu đáo.

Trước đó, chính sách thuế này đã nhiều lần được đề xuất, đã "bàn đi, bàn lại "nhiều, tuy nhiên vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều.

Những quan điểm đồng thuận dựa trên một số lý do chính như nhiều nước trên thế giới đều áp dụng, có thể khuyến khích việc sử dụng tài sản một cách hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Việc sở hữu nhiều bất động sản do đầu cơ có thể làm tăng giá nhà ở, gây khó khăn cho những người tìm kiếm nhà ở, nên đánh thuế có thể làm giảm nhu cầu đầu cơ và giúp ổn định thị trường.

Đánh thuế bất động sản cũng sẽ tạo ra sự công khai hơn về sở hữu tài sản, giúp các cơ quan chức năng quản lý và giám sát tốt hơn.

Liệu có khả thi ở Việt Nam?

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Long cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc đánh thuế những người sở hữu từ ngôi nhà thứ hai sẽ không hiệu quả và không khả thi.

Tại Diễn đàn "Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển" do Đài Phát thanh và truyền hình Hà Nội tổ chức, ông Long khẳng định, không dễ đánh thuế bởi giấy chứng nhận sở hữu đất chưa được cấp hết cho người dân, rất khó để có thể xác định được ai là chủ của phần đất đó để đánh thuế bất động sản.

Ngoài ra, cơ chế liên thông đất đai giữa các cơ quan với nhau, giữa các tỉnh thành vẫn còn chưa đầy đủ. Vì vậy, vẫn còn tồn tại rất nhiều vấn đề khiến cơ quan nhà nước chưa thể có đầy đủ dữ liệu về số lượng bất động sản mà một cá nhân nắm giữ.

Để giải quyết căn cơ vấn đề của tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng bất hợp lý trên thị trường hiện nay, ông Long cho rằng, giải pháp là cần tăng nguồn cung để tạo cân bằng cung – cầu trên thị trường.

Đặc biệt, khi thị trường có dấu hiệu đầu cơ ở đâu, các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc để xử lý những cá nhân có hành vi cố tình thao túng giá.

Ông chỉ ra nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng đầu cơ, thổi giá là do thị trường dư cầu, thiếu cung và việc thiếu nguồn cung hiện nay là do tắc nghẽn về pháp lý khiến dự án không thể ra hàng.

Theo ông Long, biện pháp đánh thuế đối với ngôi nhà thứ hai cần phải có đủ công cụ bao quát đủ rộng, nếu không việc áp dụng đánh thuế sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt thị trường bất động sản ở các địa phương chưa phục hồi.