Ai được lợi từ giá bất động sản tăng cao?

Hứa Phương Chủ nhật, 10/11/2024 - 08:05

Giá bất động sản tăng cao, thiếu tính ổn định gây bất lợi cho cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, không ai được lợi.

Giá bất động sản tăng cao khiến cả chủ đầu tư, người mua nhà không ai được lợi. Ảnh Hoàng Anh

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhìn nhận, đây là thời điểm thị trường đang có dấu hiệu hồi phục cả về cung và cầu.

Tuy nhiên, do thị trường bị mất cung cầu trong thời gian dài bởi vướng mắc pháp lý và nguồn vốn nên giá bất động sản đang ở mức khá cao.

Cụ thể, tại TP.HCM giá bất động sản đã đến đỉnh do tăng khá mạnh từ năm 2019 đến nay.

Tại phía Bắc, khoảng năm năm trở lại đây được đầu tư hạ tầng rất mạnh, tạo động lực tăng trưởng kinh tế, kéo theo sự phát triển đô thị. Thị trường bất động sản nhờ đó cũng được kéo lên, dẫn đến nhu cầu đầu tư, nhu cầu nhà ở tăng cao.

Nhu cầu tăng nhưng nguồn cung trên thị trường lại khan hiếm, dẫn đến giá bán bị đẩy lên cao. Đơn cử như Hà Nội không có dự án mới được phê duyệt trong khoảng vài năm trở lại đây.

"Việc tăng giá ở các khu vực ven đô hay những phiên đấu giá tăng nóng gần đây theo tôi không phải dấu hiệu tốt cho thị trường. Thị trường đang có những sự lệch lạc, thiếu nguồn cung, yếu về chất lượng", ông Đính nhận định tại Diễn đàn đầu tư Việt Nam năm 2025.

Nguồn cung ở thị trường Hà Nội đang ít nhưng lại phục vụ chủ yếu cho các hoạt động đầu cơ là chính, chưa có các dự án đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land. Ảnh Vietnambiz

Trong khi, chính sách hiện nay chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích nhà đầu tư phát triển các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước đã và đang điều chỉnh chính sách, kỳ vọng giai đoạn tới việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tốt lên.

Giá nhà tăng cao không phải là dấu hiệu tốt mà ngược lại sẽ gây ra nhiều hệ luỵ như người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong việc mua nhà.

Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất, nhà đầu tư chân chính, người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai.

Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land cho rằng, việc bất động sản hình thành mặt bằng giá cao thực ra không ai được hưởng lợi.

Chủ đầu tư cũng không được lãi nhiều hơn, trong khi người mua nhà phải mua với giá cao hơn. Việc mặt bằng giá được hình thành thông qua yếu tố đầu vào như hiện có nhiều dự án bất động sản chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất, đây một trong những yếu tố đầu vào quan trọng cấu thành việc định giá đầu ra.

Một yếu tố khác là việc ban hành bảng giá đất mới, cơ quan nhà nước sẽ tính toán để các dự án đã nằm im 3 - 5 năm được tính tiền sử dụng đất

Việc hình thành giá đầu vào, giá đầu ra sẽ dựa trên sự tương đối nếu giá vượt quá khả năng chi trả người mua nhà, sẽ ảnh hưởng đến sức cầu thị trường.

Do đó, bà Khanh cho rằng những người có nhu cầu mua nhà cần bình tĩnh để đánh giá giá trị, mức giá mà mình mua phải tương xứng. Bởi ở góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua khi thị trường đang đỉnh.

Còn bà Nguyễn Thị Minh Phương, Giám đốc khối phát triển kinh doanh miền Nam của Masterise Group cho rằng phân khúc bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam giá đang thấp hơn các nước trong khu vực.

Bà Nguyễn Thị Minh Phương, Giám đốc khối phát triển kinh doanh miền Nam của Masterise Group. Ảnh Vietnambiz

Nhu cầu ở thực của phân khúc này vẫn sẽ tiếp tục tăng vì khách hàng luôn mong có những sản phẩm đảm bảo pháp lý cũng như giúp họ nâng cao chất lượng sống.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhìn nhận, mặt bằng giá hai miền Nam - Bắc đang có biên độ tăng khác nhau.

Cách đây 3 đến 5 năm, mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM cao hơn 15 - 20% so với Hà Nội. Tuy nhiên thời điểm hiện tại, khoảng cách giá đã được thu hẹp ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp còn khoảng 3 - 4% (tương đương 2 triệu đồng/m2).

Trong khi đó, tốc độ tăng giá ở Hà Nội nhanh hơn nhiều so với TP.HCM. Mức giá hiện tại của Hà Nội cao hơn 26% so với cùng kỳ năm trước, trong khi TP.HCM là 4 - 8%.

Theo ông Kiệt, điều này cho thấy do vấn đề nguồn cung nên TP.HCM khó có dư địa thay đổi giá nhiều. Trong khi Hà Nội nhờ có nguồn cung ổn định cùng với sự dịch chuyển của nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân ra khu vực phía Bắc nên tốc độ tăng giá rất nhanh.

“Trong vòng một đến hai quý tới, mặt bằng giá chung cư Hà Nội có thể vượt TP.HCM. Mặt bằng giá ở thị trường thứ cấp TP.HCM hiện có thể nhỉnh hơn Hà Nội nhưng trong tương lai nếu thị trường sơ cấp Hà Nội vượt TP.HCM thì thị trường thứ cấp cũng sẽ vượt theo”, ông Kiệt nhận định.

Tắc nghẽn định giá đất -  Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Bất động sản -  3 tháng
Với những thay đổi lớn trong pháp luật về định giá đất, nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới khó có thể giảm.
Tắc nghẽn định giá đất -  Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Bất động sản -  3 tháng
Với những thay đổi lớn trong pháp luật về định giá đất, nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới khó có thể giảm.
Luật Đất đai mới tác động thế nào đến giá bất động sản

Luật Đất đai mới tác động thế nào đến giá bất động sản

Bất động sản -  9 tháng

Bên cạnh các yếu tố có thể đẩy tăng giá bất động sản, cũng có ý kiến cũng cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 sẽ góp phần kiểm soát giá bất động sản.

Giá bất động sản khó có thể giảm thêm

Giá bất động sản khó có thể giảm thêm

Bất động sản -  1 năm

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, 3 khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã được giải quyết. Đây là những tín hiệu rất rõ ràng cho một giai đoạn mới, kết thúc thời gian đóng băng tạm thời của thị trường bất động sản và giá không thể giảm thêm.

Vì sao giá bất động sản vẫn chưa giảm?

Vì sao giá bất động sản vẫn chưa giảm?

Bất động sản -  1 năm

Thị trường bất động sản đang chờ đợi một đợt điều chỉnh giảm giá để vượt qua khủng hoảng.

Chiến lược số trong kỷ nguyên kết nối

Chiến lược số trong kỷ nguyên kết nối

Tủ sách quản trị -  59 phút

Tìm hiểu cách tận dụng công nghệ, dữ liệu và AI để tạo lợi thế cạnh tranh trong thời đại số trong cuốn sách HBR - Chiến lược số trong kỷ nguyên kết nối.

Tranh luận về dự thảo thuế thu nhập doanh nghiệp 15-17%

Tranh luận về dự thảo thuế thu nhập doanh nghiệp 15-17%

Tiêu điểm -  2 giờ

Dự thảo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp với thuế suất 15-17% nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ nhận nhiều tranh luận về tính công bằng và tác động thực tiễn.

Yêu cầu ổn định lãi suất tiền gửi, phấn đấu giảm lãi suất cho vay

Yêu cầu ổn định lãi suất tiền gửi, phấn đấu giảm lãi suất cho vay

Tài chính -  3 giờ

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa ban hành công văn yêu cầu các ngân hàng ổn định lãi suất tiền gửi, qua đó phấn đấu giảm thêm lãi suất vay.

Hết thời tiêu sản, chung cư càng ở càng có giá

Hết thời tiêu sản, chung cư càng ở càng có giá

Bất động sản -  3 giờ

Với nhu cầu thực lớn, khả năng tăng giá mạnh mẽ và dòng tiền từ cho thuê ổn định, các chung cư đang trở thành điểm đến của dòng tiền

Kế hoạch hành động kinh tế tuần hoàn EU: Cơ hội hay thách thức?

Kế hoạch hành động kinh tế tuần hoàn EU: Cơ hội hay thách thức?

Phát triển bền vững -  3 giờ

Kế hoạch hành động kinh tế tuần hoàn EU là thách thức nhưng cũng mở ra cơ hội cho doanh nghiệp tối ưu hóa hiệu suất, chi phí sản xuất.

Quốc hội phê chuẩn 2 bộ trưởng mới và Tổng thư ký Quốc hội

Quốc hội phê chuẩn 2 bộ trưởng mới và Tổng thư ký Quốc hội

Tiêu điểm -  16 giờ

Quốc hội phê chuẩn ông Nguyễn Văn Thắng làm Bộ trưởng Bộ Tài chính, ông Trần Hồng Minh làm Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải.

Đề xuất miễn thuế thu nhập từ tài chính xanh

Đề xuất miễn thuế thu nhập từ tài chính xanh

Phát triển bền vững -  17 giờ

Bộ Tài chính đề xuất miễn thuế thu nhập cho việc chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, tín chỉ carbon và thu nhập từ tiền lãi trái phiếu xanh.