Đất đấu giá lại sốt nóng

'Cơn sốt' đất đấu giá lan rộng

Giữa cái nóng hầm hập của thời tiết Hà Nội hôm qua, phiên đấu giá 68 thửa đất tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, cũng "sốt nóng" không kém.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản được cho là vẫn gặp khó, phiên đấu giá đất đã thu hút khoảng 1.600 người, với khoảng 7.000 bộ hồ sơ tham gia.

Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc trúng đấu giá cao nhất lên tới gần 101 triệu đồng/m2, các lô khác có giá trúng 63-80 triệu đồng/m2.

So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá của lô thường cao gấp 5 - 6,4 lần, lô góc cao gấp 8 lần.

Được biết, các thửa đất đấu giá có diện tích từ 60m2 đến 85m2 có giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Cuộc cạnh tranh quyết liệt giữa những người tham gia đã đẩy giá đất đấu giá vượt xai mặt bằng giá khoảng 40 triệu đồng/m2 ở cùng khu vực.

Mặc dù là phiên đấu giá đất đất này có sức nóng rất lớn nhưng có thể thấy không ít những trường hợp tương tự đã diễn trong thời gian gần đây.

Sau năm 2023 được đánh giá là "chạm đáy", đất đấu giá đang cho thấy những dấu hiệu tăng nhiệt trở lại tại nhiều địa phương ngoại thành Hà Nội và lân cận.

Không chỉ Thanh Oai, từ đầu năm, các huyện Quốc Oai, Hoài Đức, Đông Anh, Mê Linh... cũng đều có kế hoạch đấu giá hàng loạt quyền sử dụng đất.

Trước đó, báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2024 của Bộ Xây dựng cho biết, từ đầu năm, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Đơn cử như hồi đầu tháng 6, huyện Mê Linh đã thu về ngân sách 186,5 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất tại hai xã Tam Đồng và Tiến Thịnh, chênh 52,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Đây là phiên đấu giá thứ tám trong năm của huyện này và tổng thu từ đấu giá đất tính đến ngày 7/6 là hơn 780 tỷ đồng.

Huyện Quốc Oai cũng vừa đấu giá thành công 34 lô đất thuộc ba dự án thôn Khánh Tân, xã Sài Sơn và xã Cấn Hữu với tổng diện tích là 3.100m2 với hơn 150 khách hàng tham gia.

Giá khởi điểm của thửa thấp nhất là 24,8 triệu đồng/m2, cao nhất là 52,8 triệu đồng. Thửa trúng đấu giá cao nhất là 74,1 triệu đồng/m2, chênh lệch hơn 21 triệu đồng/m2 so với giá khởi điểm.

Sốt nóng vì sao?

Lý giải cơn sốt đất đấu giá đang lan rộng trong thời gian gần đây, một số môi giới bất động sản có mặt tại buổi đấu giá huyện Thanh Oai cho rằng, nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân hiện đang rất lớn trong khi thị trường thiếu sản phẩm pháp lý sạch.

Bên cạnh đó, "nỗi lo" giá đất tăng cao sau khi các luật mới có hiệu lực cũng là nguyên nhân khiến đất đấu giá tăng mạnh.

Việc ba luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn năm tháng so với dự kiến, đang giúp tâm lý các nhà đầu tư tích cực và thị trường bất động sản sôi động hơn.

Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai.

Quy định này được cho là sẽ hạn chế việc “phân lô, bán nền”, dẫn đến nguồn cung đất nền khan hiếm, trong khi đây vốn là sản phẩm ưa thích của giới đầu tư.

Trong bối cảnh đó, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGOHomes nhận xét, đất đấu giá ở ngoại thành Hà Nội luôn có sức hấp dẫn đặc biệt với các nhà đầu tư vì không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và nhất là đã có sổ đỏ, hạ tầng sẵn.

Khi sức nóng của dòng tiền đầu tư lan rộng từ trung tâm thành phố, các huyện vùng ven sẽ là nơi đón được dòng tiền đầu tiên, tiếp theo đó sẽ là đất đấu giá tại các tỉnh, địa phương khác gần Hà Nội.

Hiện lãi suất vay ngân hàng đang ở mức tương đối hấp dẫn, thị trường thiếu các sản phẩm đầu tư trong một thời gian dài nên đất đấu giá càng có sức hút đặc biệt. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng, hoặc mua đi bán lại thu lời.

Do hội tụ đủ các yếu tố này, nên khi thị trường bắt đầu tốt lên, đây cũng là sản phẩm sốt nóng tiếp theo sau đà tăng giá mạnh mẽ của phân khúc chung cư trong thời gian vừa qua, ông Chung nhận định.

Trên thực tế, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất đang diễn ra sôi động, thu hút được dòng tiền của các nhà đầu tư, giúp địa phương đẩy mạnh nguồn thu ngân sách.

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam, một trong những lý do khiến các phiên đấu giá đất sốt nóng gần đây là do mức giá khởi điểm chỉ bằng bảng giá đất theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP áp dụng từ ngày 5/2/2024 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2014 đang quy định mức giá rất thấp so với thị trường

Vì giá khởi điểm thấp nên tiền đặt trước thấp, người dân thấy có thể hưởng lợi nên đăng ký tham gia số lượng lớn. Tuy nhiên, khi vào phiên cạnh tranh trực tiếp, không khí đấu giá sẽ làm phấn khích tinh thần nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao do số tiền đặt cọc mất không đáng kể.

Mặc dù, pháp luật hiện nay đã quy định người bỏ cọc đấu giá bị cấm tham gia đấu giá trong vòng năm năm nhưng không đủ sức răn đe. Hơn nữa, nhà đầu tư hoàn toàn có thể "lách luật", nhờ người thân tham gia đấu giá hộ, ông Cường nhận định.

Vết xe đổ "sốt ảo" liệu có lặp lại?

Tuy nhiên, trước mức giá tăng vọt, nhiều ý kiến cũng đưa ra cảnh báo, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng để tránh đi vào vết xe đổ "sốt ảo", bỏ cọc như trong quá khứ.

Trước đó, thị trường bất động sản đã chứng kiến hàng loạt các trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá đất phải bỏ cọc. Phần lớn nguyên nhân xuất phát từ việc người trúng đấu giá với mức giá quá cao, vượt xa giá trị thực.

Những nhà đầu tư này mong muốn "bán chênh" ngay sau khi trúng đấu giá. Tuy nhiên, hoạt động "lướt sóng" này không thực hiện được đã khiến họ phải "bỏ cọc", không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định.

Đơn cử như tại Bắc Giang, cách đây hai năm, cơn sốt đất đấu giá đã khiến không ít nhà đầu đến tư vẫn còn “mắc cạn”. Nhiều nhà đầu tư trả giá cao bằng lần, đang mòn mỏi chờ thoát hàng, thu hồi vốn.

Thời điểm đó, giá đất tại Bắc Giang liên tục tăng mạnh. Cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá tại huyện Việt Yên diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5.000 hồ sơ tham giá.

Giá trúng bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm và nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá sang tay lãi “chênh” hàng trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, sau cơn sốt nóng, thanh khoản rơi tự do khiến nhiều người sử dụng đòn bảy tài chính quá lớn để ôm đất mắc kẹt. Không ít nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn, nhưng vẫn không thể thoát hàng do thị trường không có thanh khoản.

Ở thời điểm hiện tại, mặc dù quy định pháp luật đối với việc đầu cơ, đẩy giá đất đã được siết chặt hơn, song theo nhiều chuyên gia, nguy cơ thổi giá chưa hẳn đã chấm dứt hoàn toàn.

Đặc biệt, hiện thị trường bất động sản đang bước vào tiến trình hồi phục và việc bất động sản tăng giá mạnh trong bối cảnh nền kinh tế còn gặp khó, tích luỹ của người dân chưa cao là dấu hiệu của bất thường, có nguy cơ thổi giá, tạo bong bóng ảo.

Do đó người dân cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin để tránh lao vào các cơn “sốt ảo”, do một nhóm đầu cơ tạo đẩy giá thị trường nhằm trục lợi, dẫn đến rủi ro chôn vốn dài hạn.