Đất ở không hình thành đơn vị ở: Thuật ngữ mâu thuẫn, nhiều hệ lụy

Thu Phương Thứ năm, 18/04/2019 - 11:01

Theo nhiều chuyên gia, việc một số địa phương áp dụng thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ cho condotel là đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.

Nhập nhằng khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Giữa thời điểm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang sốt nóng, bùng nổ nguồn cung và giao dịch cuối năm 2017 với gần 23.000 căn hộ khách sạn (condotel) đã được chào bán trên phạm vi cả nước, để gỡ vướng cho loại hình bất động sản này về quyền sử dụng đất, một số địa phương đã áp dụng biện pháp cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Theo tiết lộ của lãnh đạo một doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, tại thời điểm đó, thực tế đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh đã cho phép sử dụng thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở để cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này. 

Bình Định thậm chí còn cấp cho phép toàn bộ từ biệt thự tới condotel của doanh nghiệp là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho các căn hộ tại dự án như đất ở.

Theo nhiều chuyên gia và doanh nghiệp, đây là giải pháp ngắn hạn trước mắt để tháo gỡ những khó khăn về pháp lý đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Việc cấp sổ đỏ cho loại hình căn hộ này nhằm giúp các nhà đầu tư yên tâm đầu tư. Đó là chưa kể, nếu được cấp sổ đỏ, căn hộ khách sạn sẽ dễ bán hơn với giá cao hơn, trong khi chủ đầu tư lại chỉ phải đóng tiền sử dụng đất thấp hơn so với đất ở.

5 lý do khiến condotel đang làm mất lòng nhà đầu tư

Từ đó đến nay, không ít các khu du lịch, khu biệt thự nghỉ dưỡng đã cho phép cấp đất ở không hình thành đơn vị ở. Theo đó, người mua biệt thự, condotel gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài.

Tại Khánh Hoà, nhiều dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, chủ yếu là TP. Nha Trang và bán đảo Cam Ranh đã được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Hầu hết các dự án này đã bán cho khách hàng.

Tuy nhiên, thực tế đã xảy ra nhiều hệ lụy khi phát triển các dự án này. Theo đó, tại nhiều dự án condotel, cư dân đã đến ở, sinh hoạt như những chung cư bình thường, gây khó khăn cho công tác quản lý của chính quyền địa phương, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.

Đơn cử như tại dự án Nha Trang Center bán căn hộ du lịch nhưng ghi căn hộ chung cư. Trong khi đó, khách hàng lại không được đảm bảo quyền lợi lâu dài như căn hộ chung cư. Còn tại dự án khách sạn, căn hộ Mường Thanh Viễn Triều, hiện người mua căn hộ du lịch đã vào ở đầy như một khu chung cư, dù dự án không phải là một chung cư "bình thường".

Đất ở không hình thành đơn vị ở: Thuật ngữ mâu thuẫn, nhiều hệ luỵ 1
Pháp lý cho căn hộ khách sạn vẫn chưa ngã ngũ. Ảnh: Forty Media.

Hệ luỵ từ "sáng tạo đầy mâu thuẫn"

Về những vướng mắc hiện nay của loại hình condotel, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, cho rằng, mấu chốt của vấn đề chính là quyền sử dụng đất. Đối với đất ở, việc sở hữu sẽ hấp dẫn hơn vì được sở hữu lâu dài, trong khi đó, nếu là đất kinh doanh dịch vụ thì hết 50 năm sẽ phải xin gia hạn, hết thời hạn sử dụng đất nếu không gia hạn được coi như hết quyền.

Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản du lịch đã “sáng tác” ra khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở để xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho dự án. Đây là cách sử dụng thuật ngữ không đúng. 

Phân tích dưới góc độ pháp lý, theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thào, Phó giám đốc TAT Law, việc nhiều địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ condotel với mục đích đất ở không hình thành đơn vị ở không phải là giải pháp triệt để, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. 

Thuật ngữ đất ở không hình thành đơn vị ở là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào. Theo Luật Đất đai, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng. 

Đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, mặt khác nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau. Chính vì vậy, không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ du lịch như một số địa phương đang thực hiện.

Đầu tư condotel: Cam kết lợi nhuận càng lớn, rủi ro càng cao

Cũng theo luật sư Thảo, sở dĩ các chủ đầu tư và khách hàng nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung cư là do các căn hộ condotel được xây dựng như một căn hộ chung cư, nhưng lại để kinh doanh cho khách du lịch thuê lưu trú như khách sạn. 

Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc khó cấp sổ đỏ cho condotel. 

Đáng nói, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các căn hộ condotel sẽ gây ra nhiều tranh cãi và hệ quả pháp lý. Về tổng thể quy hoạch, condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh dịch vụ, do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này. 

Trong khi đó, sổ đỏ mang ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, quản lý dân cư. Trong trường hợp cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau này.

Mặt khác, nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel sẽ rất dễ nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý, phân định sở hữu chung sở hữu riêng. Những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

"Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ chung cư khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ condotel?", bà Thảo đặt ra hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này.

Luật sư Thảo cho rằng, với các dự án đã triển khai xây dựng đưa vào giao dịch trên thị trường và được cấp sổ đỏ theo diện "đất ở không hình thành đơn vị ở", thì chủ đầu tư phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở. 

Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel về đúng bản chất của nó, tức là phải đưa về loại hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch.

"Chúng ta không nên vì tình thế bắt buộc mà sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “đất ở không hình đơn vị ở”. Tôi cho rằng, không phải khung pháp lý điều chỉnh chưa đầy đủ mà chỉ bởi chúng ta đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư", bà Thảo nhận định. 

Đồng quan điểm, ông Thân Thành Vũ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Du lịch Việt Nam cũng cho rằng, sở dĩ các chủ đầu tư muốn vận động để ban hành chính sách mới, công nhận pháp lý và nâng tầm cho condotel là vì muốn dự án của mình hấp dẫn khách hàng, nhanh chóng có thanh khoản.

Tuy nhiên, nếu dự án nào cũng cho cấp sổ đỏ thì sẽ mạnh ai nấy cấp và Việt Nam sẽ có một "Vạn Lý Trường Thành" bê tông hoá dọc bờ biển. Hệ quả là hạ tầng không theo kịp, phá vỡ quy hoạch phát triển du lịch.

Theo ông Vũ, việc phát triển condotel cần căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất và dựa vào đó để xác định căn cứ pháp lý cho condotel. 

'Đã đến lúc tạm dừng phát triển mới các dự án condotel'

'Đã đến lúc tạm dừng phát triển mới các dự án condotel'

Bất động sản -  6 năm
Đó là nhận xét của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang sụt giảm mạnh về giao dịch.
'Đã đến lúc tạm dừng phát triển mới các dự án condotel'

'Đã đến lúc tạm dừng phát triển mới các dự án condotel'

Bất động sản -  6 năm
Đó là nhận xét của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang sụt giảm mạnh về giao dịch.
Những xu hướng đầu tư mới về bất động sản nghỉ dưỡng

Những xu hướng đầu tư mới về bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản -  6 năm

Theo ông Nguyễn Tuấn, Chủ tịch Công ty Địa ốc 5 Sao, khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư nên biết chọn mặt gửi vàng, tuy nhiên, cũng cần quan tâm đến yếu tố "mạo hiểm", chấp nhận rủi ro. Bởi lợi nhuận càng lớn thì rủi ro càng cao, quan trọng là nhà đầu tư chấp nhận rủi ro đến đâu.

Hướng đi nào cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2019?

Hướng đi nào cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2019?

Bất động sản -  6 năm

Theo nhiều chuyên gia, để phát triển các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới cần có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu của khách hàng. Ví dụ như việc dần thôi cam kết lợi nhuận tại các dự án nghỉ dưỡng có chương trình cho thuê lại.

Tầm quan trọng của tiện ích trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng

Tầm quan trọng của tiện ích trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản -  6 năm

Hệ thống tiện ích là một trong những yếu tố hàng đầu giúp định vị giá trị của dự án bất động sản, đối với những dự án nghỉ dưỡng thì các tiện ích này còn có vai trò to lớn hơn trong việc thu hút du khách để trở thành kênh sinh lời bền vững cho nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Mũi Né tái ‘nổi sóng’

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Mũi Né tái ‘nổi sóng’

Nhịp cầu kinh doanh -  6 năm

Trong buổi hội thảo “Điểm nóng thị trường Mũi Né - Phan Thiết” tổ chức tại TP. HCM cuối tuần qua, các chuyên gia đã chia sẻ một bức tranh ấn tượng về thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam nói chung và của Mũi Né - Phan Thiết nói riêng.

Đất Xanh ký hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác lớn trong và ngoài nước

Đất Xanh ký hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác lớn trong và ngoài nước

Bất động sản -  2 ngày

Tập đoàn Đất Xanh vừa ký kết hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác trong lĩnh vực tư vấn thiết kế, xây dựng và vận hành, nhà cung cấp thiết bị trọn gói đến từ nhiều thương hiệu lớn trên thế giới và Việt Nam.

Phát Đạt bất ngờ xuất hiện tại ‘thành phố dưỡng lành’ La Pura

Phát Đạt bất ngờ xuất hiện tại ‘thành phố dưỡng lành’ La Pura

Bất động sản -  2 ngày

Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa bất ngờ thông báo tham gia phát triển dự án tổ hợp La Pura tại Bình Dương.

Nhỏ giọt nguồn cung, căn hộ hạng sang Hà Nội liệu có đắt khách?

Nhỏ giọt nguồn cung, căn hộ hạng sang Hà Nội liệu có đắt khách?

Bất động sản -  3 ngày

Cùng với đà tăng giá mạnh của phân khúc chung cư Hà Nội, thị trường cũng xuất hiện một vài dự án căn hộ hạng sang nhắm vào giới siêu giàu.

Hà Nội khan hiếm biệt thự dưới 20 tỷ đồng

Hà Nội khan hiếm biệt thự dưới 20 tỷ đồng

Bất động sản -  3 ngày

Thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài trầm lắng.

Đầu tư đại đô thị: Làn sóng cơ hội và vòng xoáy rủi ro

Đầu tư đại đô thị: Làn sóng cơ hội và vòng xoáy rủi ro

Bất động sản -  5 ngày

Một làn sóng đầu tư vào các dự án đại đô thị đang lan rộng trên thị trường bất động sản, tạo ra những cú hích tăng trưởng đáng kể nhưng cũng kéo theo nhiều thách thức về pháp lý, thanh khoản và quản trị rủi ro.

Đàm phán thương mại với Mỹ về thuế đối ứng, Việt Nam cần lưu ý gì?

Đàm phán thương mại với Mỹ về thuế đối ứng, Việt Nam cần lưu ý gì?

Tiêu điểm -  12 giờ

Ngoài vấn đề minh bạch nguồn gốc xuất xứ, Việt Nam cần tính đến khả năng những thỏa thuận trong đàm phán thương mại với Mỹ ảnh hưởng tới các cam kết với những nước khác.

Chủ tịch CEO Group: 'Đã xuất hiện các điều kiện thuận lợi chưa từng có'

Chủ tịch CEO Group: 'Đã xuất hiện các điều kiện thuận lợi chưa từng có'

Doanh nghiệp -  15 giờ

Năm nay CEO Group chuẩn bị mọi nền tảng - chiến lược mới, con người, tài chính, quỹ đất và các nguồn lực cần thiết khác - để bước vào giai đoạn “tiến công” từ năm 2026.

Sumitomo đầu tư khu công nghiệp 2.900 tỷ đồng tại Thanh Hóa

Sumitomo đầu tư khu công nghiệp 2.900 tỷ đồng tại Thanh Hóa

Tiêu điểm -  15 giờ

UBND tỉnh Thanh Hóa vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư cho dự án KCN Thăng Long Thanh Hóa.

Kỹ sư 57: Lực lượng nòng cốt trên mặt trận công nghệ

Kỹ sư 57: Lực lượng nòng cốt trên mặt trận công nghệ

Leader talk -  16 giờ

Hưởng ứng tinh thần của Nghị Quyết 57, Liên minh nhân lực chiến lược ra đời nhằm xây dựng đội ngũ "kỹ sư 57" trên mặt trận tri thức và công nghệ.

Nhà thầu xây dựng tìm 'phao cứu sinh' lợi nhuận từ bất động sản

Nhà thầu xây dựng tìm 'phao cứu sinh' lợi nhuận từ bất động sản

Doanh nghiệp -  16 giờ

Tham gia những dự án hạ tầng quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng nhưng Đạt Phương, Vinaconex hay Fecon đều không kỳ vọng lợi nhuận cao. Thay vào đó, đa phần lợi nhuận lại đến từ lĩnh vực bất động sản.

'Vỡ mộng' sang Mỹ, Nhựa An Phát đặt kế hoạch kinh doanh thấp nhất nhiều năm

'Vỡ mộng' sang Mỹ, Nhựa An Phát đặt kế hoạch kinh doanh thấp nhất nhiều năm

Doanh nghiệp -  21 giờ

Xây dựng nhà máy mới để tăng cường xuất khẩu sang Mỹ, song An Phát Bioplastics nay phải thay đổi chiến lược đầu tư và tái cấu trúc nhiều mảng hoạt động.

'Du lịch yêu nước' lên ngôi: Khi mỗi hành trình là một lời tri ân đất nước

'Du lịch yêu nước' lên ngôi: Khi mỗi hành trình là một lời tri ân đất nước

Leader talk -  21 giờ

Có một sự thật mà chúng ta có thể tự hào: người dân Việt Nam, đặc biệt là người trẻ, đang chọn những chuyến đi có ý nghĩa. Họ tìm đến các điểm đến lịch sử không chỉ để chụp ảnh “check-in”, mà còn để thắp một nén hương, để đứng lặng vài phút và ngẫm về những điều lớn lao.