3 rủi ro
Tình hình dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp khiến cho kế hoạch triển khai dự án và kinh doanh của không ít doanh nghiệp bất động sản bị tạm hoãn, từ đó ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động đầu tư cổ phiếu bất động sản.
Báo cáo ngành bất động sản của Công ty Cổ phần Chứng khoán Vndirect chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đang đối diện ba rủi ro giảm giá.
Thứ nhất, việc dịch bệnh kéo dài đang ảnh hưởng đến hoạt động quảng cáo và bán hàng của nhiều doanh nghiệp.
Thứ hai, giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, cùng với đó là chi phí xây dựng tăng do nguyên vật liệu tăng cao trong năm 2021. Ước tính, thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng nên giá thép tăng sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới. Điều này đang gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà.
Thứ ba, theo Thông tư 40 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ 1/8/2021, nhà cho thuê từ 8,33 triệu đồng/tháng sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân dù không cho thuê đủ 12 tháng trong một năm. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá nhà và hoạt động cho thuê khi thị trường này đã và đang chịu ảnh hưởng nghiêm trọng do dịch Covid-19.
Tuy nhiên, các chuyên gia của Vndirect cho rằng, thị trường bất động sản gặp khó khăn tạm thời trong quý III do dịch bệnh và sẽ nhanh chóng trở lại mạnh mẽ ngay khi dịch được kiểm soát vào thời điểm thuận lợi từ quý IV/2021.
Các chuyên gia chỉ ra ba yếu tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản nhà ở trong nửa cuối 2021 và năm 2022 là nguồn cung bất động sản đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi thị trường phục hồi trên diện rộng, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và cơ sở hạ tầng đang được tăng tốc phát triển.
Theo đó, việc lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức thấp giúp kích thích nhu cầu mua nhà. Hiện lãi suất vay mua nhà ở các ngân hàng nội địa tương đối ổn định ở mức 9,2-9,5% trong nửa đầu năm 2021. Đây vẫn là mức thấp nhất trong 10 năm. Lãi suất cho vay thế chấp được duy trì ở mức thấp trong năm 2021 sẽ hỗ trợ rất lớn cho việc kích cầu trên thị trường bất động sản
Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường tăng trưởng trong tương lai. Hiện, Chính phủ đang có các động thái quyết liệt hơn thúc đẩy đầu tư công trong nửa cuối 2021, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thúc đẩy nền kinh tế hồi phục. Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị 01/CT-BXD về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giải ngân kế hoạch vốn đầu tư công năm 2021. Theo đó việc giải ngân vốn đầu tư công phải hoàn thành 100% mục tiêu năm 2021.
Vndirect cho rằng, việc thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của thị trường trong các năm tới.
Một số dự án có tác động tích cực tới thị trường bất động sản đã/dự kiến khởi công trong 2021 như: Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021), 6/11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam đang được thi công và 5 dự án còn lại được kỳ vọng sẽ khởi công trong 2021.
Ngoài ra, cũng có một số dự án đáng chú ý dự kiến sẽ hoàn thành trong nửa cuối 2021 và năm 2022 như 1) tuyến metro Nhổn – ga Hà Nội, 2) cầu Thủ Thiêm 2 và 3) tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên).
Một yếu tố tích cực khác cho thị trường trong dịch bệnh theo Vndirect là hiện các chủ đầu tư đang thích nghi với nhiều giải pháp tốt hơn để bán hàng. Trong bối cảnh dịch bệnh kéo dài, các chủ đầu tư đang đưa ra nhiều chính sách mới nhằm hỗ trợ và thu hút người mua nhà, như chiết khấu, tăng quà khuyến mại hay kéo dài thời gian thanh toán.
Mặt khác, các chủ đầu tư cũng đang đẩy mạnh chuyển đổi hoạt động bán hàng truyền thống sang kỹ thuật số, trong bối cảnh dịch bệnh làm gián đoạn các hoạt động bán hàng do giãn cách xã hội và hạn chế các chuyến bay. Chẳng hạn như Vinhomes và Sunshine Group đã ra mắt ứng dụng di động của riêng họ để duyệt nhà và đặt chỗ, cho phép nhà đầu tư có thể tham quan nhà ở trực tuyến và trò chuyện trực tiếp với môi giới để hỗ trợ bán hàng.
Theo Vndirect, với những yếu tố thuận lợi trên, thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý IV/2021 và ấm dần lên từ năm 2022.
Chọn cổ phiếu tiềm năng
Thực tế cho thấy, dù thị trường gặp khó khăn chung do Covid-19 trong thời gian gần đây nhưng một số doanh nghiệp bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tích cực với những dự án kinh doanh tốt khiến giá cổ phiếu tăng mạnh.
Theo ông Hoàng Văn Thọ, chuyên gia phân tích bất động sản, Công ty CP Quản lý quỹ Dragon Capital, trong 6 tháng đầu năm 2021, cổ phiếu bất động sản không có "sóng lớn". Hiện tượng này ngược so với cổ phiếu của các ngành ngành sắt thép hay ngân hàng.
Tuy nhiên, vẫn có những cổ phiếu ghi nhận mức giá tăng mạnh như của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia, Công ty CP Đầu tư Nam Long. Ông Thọ nhìn nhận đây đều là những doanh nghiệp có câu chuyện phát triển riêng.
Vì vậy, thay vì đợi "sóng mạnh" trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư nên tập trung nghiên cứu vào câu chuyện kinh doanh, chu kỳ tăng vốn, bán hàng của từng công ty, ông Thọ nhận định.
Trước thực trạng dịch bệnh và giãn cách xã hội có thể kéo dài đến quý III/2021, ông Thọ cho rằng, điều này sẽ có tác động đến doanh số bán hàng của nhiều doanh nghiệp bất động sản bởi ngành này rất ít người mua online. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần xem xét kỹ, doanh nghiệp không bán được hàng vẫn có thể có được lợi nhuận tốt.
Nguyên nhân là do doanh nghiệp bất động sản dù đã bán được sản phẩm nhưng chỉ ghi nhận lợi nhuận đến khi bàn giao cho khách hàng. Do vậy, một số doanh nghiệp trong quý III vẫn có thể ghi nhận lợi nhuận đã được bàn giao trong năm ngoái và đầu năm nay.
Nhà đầu tư không nên nhìn vào lợi nhuận một quý của doanh nghiệp mà phải nhìn rộng ra cả năm, năm sau và năm sau nữa để có cái nhìn toàn diện về sức khoẻ của doanh nghiệp.
Bên cạnh lợi nhuận, một yếu tố vô cùng quan trọng khác mà nhà đầu tư cổ phiếu nên quan tâm là doanh số bán hàng. Nếu thời điểm hiện tại vì giãn cách xã hội mà doanh nghiệp không bán được hàng nhưng năm ngoái và cả triển vọng năm sau, doanh nghiệp vẫn bán được thì có thể lợi nhuận quý này giảm nhưng giá cổ phiếu chưa chắc đã giảm vì thị trường sẽ nhìn sang cả lợi nhuận của năm sau.
Theo ông Thọ, doanh số bán hàng là yếu tố quan trọng nhất đối với nhà đầu tư chứng khoán trong tầm nhìn sáu tháng đến một năm.
Tất nhiên, sẽ rất khó để lựa chọn được cổ phiếu của một doanh nghiệp bất động sản nào đó hoàn hảo trong thời điểm này, tức là vừa bán hàng tốt, vừa có lợi nhuận tốt, song, các nhà đầu tư nên cố gắng cân bằng giữa hai yếu tố này. Trong ngắn hạn, doanh nghiệp chỉ cần có doanh số bán hàng vừa phải nhưng lợi nhuận tốt thì cổ phiếu sẽ tăng tốt, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia phân tích của Trung tâm Phân tích và tư vấn đầu tư SSI cũng cho rằng, cổ phiếu bất động sản có chu kỳ kinh doanh, hạch toán lợi nhuận khác so với các ngành khác. Doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận khi dự án đã được bàn giao, các sản phẩm này có thể đã được bán từ trước đó. Trong khi đó, các ngành khác như ngân hàng lại có chu kỳ hạch toán lợi nhuận ngắn hơn, phản ảnh ở quý gần nhất.
Do tính chu kỳ đầu tư này nên cổ phiếu bất động sản có sự tăng chậm hơn so với nhịp thị trường, ông Quang nhận định.
Cũng theo vị chuyên gia này, bên cạnh yếu tố thanh khoản và lợi nhuận, khi đầu tư cổ phiếu của một doanh nghiệp bất động sản nào đó, nhà đầu tư cần quan tâm đến quỹ đất mà doanh nghiệp sở hữu để phát triển các dự án trong tương lai và pháp lý của quỹ đất này.
Sở dĩ như vậy là do nếu pháp lý của quỹ đất và dự án sắp được triển khai chưa hoàn thành thì việc bán hàng sẽ chậm lại, kéo theo đó là giá cổ phiếu nhiều khả năng sẽ đi xuống.
Mặt khác, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến yếu tố ban lãnh đạo và việc quản trị của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không có ban lãnh đạo quản trị tốt, chiến lược kinh doanh bài bản, nhiều trường hợp, doanh nghiệp làm ăn có lãi nhưng lợi nhuận lại bị chuyển cho công ty con, công ty sân sau mà không vào túi của các cổ đông, các nhà đầu tư.
Chính vì vậy, ông Quang cho rằng, nhà đầu tư nên lựa chọn đầu tư cổ phiếu của các doanh nghiệp uy tín, ban lãnh đạo giữ đúng cam kết của mình với cổ đông.
Các tiêu chí để đầu tư cổ phiếu bất động sản hiệu quả
Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản trên thị trường ở thời điểm hiện tại, Vndirect cho rằng, nhà đầu tư nên ưu tiên sở hữu cổ phiếu của các doanh nghiệp đáp ứng được các tiêu chí sau.
Thứ nhất, doanh nghiệp sắp triển khai các dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2021.
Thứ hai, doanh nghiệp có quỹ căn hộ lớn ở phân khúc trung cấp và bình dân do các phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu thực ở của người dân.
Thứ ba là các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao). Yếu tố này sẽ giúp doanh nghiệp chống lại các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản.
Theo Vndirect, Công ty CP Vinhomes có tổng quỹ đất 16.400ha tính đến tháng 3/2021, gấp khoảng 3,3 lần so với doanh nghiệp có quỹ đất lớn thứ hai là Novaland. Tính đến cuối 2021, có đến 92% tổng quỹ đất chưa được triển khai, cho thấy dư địa khổng lồ trong tương lai.
Vndirect ước tính, tổng giá trị phát triển của doanh nghiệp sẽ đạt 1.118 nghìn tỷ đồng (tương đương với 48,2 tỷ USD) đến năm 2025. Vinhomes đặt mục tiêu doanh số ký bán trong 2021 đạt 91 nghìn tỷ đồng (+44,9% so với cùng kỳ) với 37.000 sản phẩm bán được (+34,2% so với cùng kỳ) từ ba dự án mở bán Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Dream City và Vinhomes Wonder Park.
Công ty CP Phát triển nhà Khang Điền có quỹ đất 578ha để phát triển nhà ở và 110ha cho khu công nghiệp giữa lúc nguồn cung khan hiếm tại TP. HCM. Những yếu tố này giúp công ty đáp ứng dược nhu cầu nhà ở thực, giúp tăng trưởng lợi nhuận ổn định.
Nam Long hiện sở hữu quỹ đất lớn 681ha, phần lớn nằm tại các tỉnh lân cận TP. HCM đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư nhờ phát triển cơ sở hạ tầng như Đồng Nai, Long An, Cần Thơ. Bên cạnh đó, các sản phẩm căn hộ của Nam Long chủ yếu ở phân khúc trung cấp và bình dân, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.
Theo ông Thọ, các nhà đầu tư có thể lựa chọn trong 4 nhóm cổ phiếu bất động sản.
Nhóm thứ nhất là cổ phiếu của các doanh nghiệp chờ đợi cú huých sau những đợt tăng vốn. Điển hình cho xu hướng này có thể kể đến như Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh hay Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc.
Đây những cổ phiếu đã tích luỹ một thời gian dài và bị nhu cầu tăng vốn tác động. Sau khi tăng vốn, các doanh nghiệp này có thể có sự đột phá về lợi nhuận và phát triển các dự án mới.
Nhóm thứ 2 là cổ phiếu của các doanh nghiệp chờ đợi sự phục hồi từ Covid-19. Hai doanh nghiệp điển hình là Vincom Retail và Công ty CP Dịch vụ bất động sản Đất Xanh.
Nhóm thứ 3 là cổ phiếu của các doanh nghiệp đang có lợi nhuận tốt và nhiều dự án đáng chú ý trong tương lai.
Nhóm thứ 4 là cổ phiếu của các doanh nghiệp đầu ngành như Vingroup, Novaland... Xu hướng này phù hợp cho các nhà đầu tư, đầu tư dài hạn.
Dự báo từ nay đến cuối năm 2021, ông Thọ cho rằng, cổ phiếu bất động sản vẫn sẽ có những tăng trưởng tích cực do nhu cầu lớn của các nhà đầu tư trên thị trường.
